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这一次全国性的楼市低谷跟过去有点不一样了。

从集中供地还限价，到多地二手房交易系统上线，再到二手房指导价……

去年出现的多个新政策都共同指向了一个新的调控方向——价格管制。

而这也引发了巨大的连锁反应：人们对房价上涨的预期逐渐消失了。

于是从去年开始，全国房地产整体都失去了活力，流动性失速，直到现在都还没有缓过劲儿来。

在刚过去的1-2月份，全国商品房销售面积增速同比下降9.6%；商品房销售额增速下降19.3%。

数据来源：国家统计局

持续了一年多的销售乏力仍然在继续，市场冷淡仿佛已经成为了一种新常态。

从长远看，未来房产的升值幅度或许将逐步回落到社会平均回报率上下。

当房价被锁死，失去了快速上涨的预期后，或许之前很多人还瞧不上的租金，就成了你投资成功与否的胜负手了。

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虽然很多人都说“现金为王”，但真正手里握着一大笔钱找不到地方投，心里还是很慌的。

理财产品2-3%左右的回报率连通胀都跑不赢。理财经理拿着客户买理财的钱转身就去银行存定期的骚操作，你敢信？

股市就更不用说了，你敢操A股的底，A股就敢操你的家。

像什么外汇、黄金、期货、古玩字画、币圈、元宇宙之流也不是普通人玩得起的。

什么？你要创业？

你家有矿啊？

转了一圈，最后大多数人的目光还是落到房地产上。

但房价不涨了怎么办？这个时候，租金就变得很重要了。

说到租金，在商业地产面前，住宅只能是个弟弟。好的商业物业，租金回报可以是住宅的5倍以上。

但商业物业也有一个致命的问题，那就是风险大。

同一条街的商业门面，仅仅是因为位置不一样，这边可以租1000块一个平方，那边可能只租得起200块。

一旦租不出去，想卖就更难。

同样是商业物业，公寓产品的风险会相对小很多。只要地段不出错，至少同一栋楼里的公寓，租金相差不会太多。

并且总价更低，风险更可控。

但是很遗憾，你知道买公寓“地段不出错”这件事情有多难么？

我可以肯定地说，现在市面上90%的公寓产品，买了都是“栽”。

真正值得买的，不超过一成！

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到底什么样的公寓才算得上是优质？

从一线城市的公寓租金表现，我们可以发现一些规律：

上海陆家嘴的新光大楼公寓，72平的两房，月租可以达到11000多。

图源房天下

位于前滩的中粮前滩海景壹号公寓，32平的单配竟然可以租到8000一个月。

图源房天下

而在深圳南山的华联城·舍公寓，60平的一室户型月租金竟然也超过了10000。

图源房天下

仔细分析一下这些高租金公寓，我们能发现，他们基本上都具备这样一些核心要素：

地段，必然是非常核心的；

交通，也一定非常方便，甚至是多轨道的地铁上盖；

商业，普遍位于商圈周边，拥有非常便捷的生活圈；

而且它们普遍还在城市地标周边，比如上海那两个都在黄埔江核心段，新光大厦更是能直接看到陆家嘴三件套。

总的来说，能租出高租金甚至是升值的公寓项目，无一例外都是黄金地段与稀缺价值高度融合的产物。

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而最近，我发现就在渝中区，有一个公寓项目竟能完全达到这样的优质水准。

它就是：万科陆海国际公寓。

项目区位图

这个项目，整体属于万科打造的重庆陆海国际中心的有机组成部分，紧邻9号线化龙桥站点旁。

在我看来，这个项目至少具有4大核心价值，共同塑造了它超高的投资价值，与东部沿海的那些明星公寓相比有过之而无不及：

其一，这是名副其实的地标级资产。

这个公寓产品一线毗邻陆海国际中心458米的主塔。

陆海国际公寓和陆海国际中心主塔关系图

而这栋主塔正是目前重庆在建的第一高楼，妥妥的是与来福士遥相呼应的又一大城市级地标建筑。

来福士实拍图

城市级地标的聚焦聚能作用到底有多强？

来福士作为重庆的地标符号，不论是房价还是房租都处在城市塔尖位置，是有目共睹的。

而国内很多城市的地标商业价值，也很直观，平均租金水平往往能达到城市平均水平约2倍的收益。

图源网络

现在重庆陆海国际中心已确定引入悦榕庄酒店、blt高端超市、奈尔宝儿童乐园、茑屋书店、以及韦德伍斯健身会所等众多高端商业品牌。

虽然还未正式投用，但它作为地标的聚焦能力却已经开始显现威力。

重庆陆海国际中心航拍图

其二，它是在渝中核心的TOD资产。

现在的渝中区，因为其土地资源的极度稀缺性，上车难度长期处于重庆的天花板。

这里的新房，绝大多数都是大平层产品，总价基本上都是400万起步。

而总价不过几十万的公寓，绝对是稀缺的上车窗口。

况且它还是TOD项目，距离9号线化龙桥站仅100米而已。

之前的李子坝轻轨穿楼已经带火了周边，现在化龙桥的新轨道穿楼有望再出一个新的网红神话。

公寓区位示意图

其三，它是体量庞大的商圈资产。

之前我说过，一旦交通瓶颈打通，化龙桥就是放眼整个渝中最好的一片区域。

这里地势平坦，沿江分布，而且整体拆迁开发，拥有崭新的城市界面。

未来当这个区域完全成熟后，将形成约80万方的企业天地，约10万方的重庆100Mall自持商业，还有重庆新天地、嘉陵中心，和重庆第一高楼等商务商业中心。

新天地实拍图

企业天地实拍图

在重庆，我也是第一次看到能同时在商业地标性上媲美来福士，在商务甲写集群上媲美江北嘴的商务区，这里无疑会成为重庆的又一大地标级商圈，与来福士、江北嘴等共同形成重庆的城市封面。

重庆100Mall效果图

其四，它还是时下热门的网红旅游资产。

2021年，重庆拿下了全国旅游人数和总收入的双第一。

而陆海国际公寓，就恰好位于来福士-磁器口的渝中区网红旅游线的中轴点。

据统计，这条旅游线每年能辐射到的旅游人口超过了800万人次。

未来，陆海国际公寓结合重庆第一高楼、天际悦榕庄酒店、化龙桥站轨道穿楼等网红景观完全能分到一波红利。

有了这4大核心价值的共同筑基，不出意外它未来的租金收益会很高。

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租金预期高是一回事，能不能保证收到这么高的租金是另一回事。

而陆海国际公寓的高租金，很有保障。

因为它的体量固定，总共就只有2栋楼可卖，而其周围的土地状况决定了未来很难再有同类竞品。

但反过来，它的需求却很可能会随着陆海国际中心的发展而不断增加。

蓄势待发的陆海国际中心

像之前德勤、阳光保险等大型企业进驻，都带来了众多的上下游办公需求。而这样的龙头企业以后还会来更多。

但周边的阳光金融中心的租金都已经达到了80/平左右，一个100来平的办公室，月净租金就是8000。再说陆海国际中心的主塔，身为地标其租金必然会更高。

这对于大量为总部经济配套的小微企业来说，压力是巨大的，所以他们往往会外溢，而旁边的陆海国际公寓就是最合适的选择。

再比如，前面说到的很可能大量爆发的文旅经济需求，又会在这里形成大量的酒店、民宿等文旅集群，他们的首选同样会是公寓而非超甲写字楼。

不信，你去看看之前的翠湖天地loft公寓的公司水牌，就是一个现实中的佐证。

实拍图

基本上51㎡的loft都要租3500-4000元左右，而且一旦有空置出来，往往很快就又租出去了，想租还得排队。

所以，可以预见万科陆海国际公寓在未来很长一段时间，高租金状态都是很有保障的。

如果你是投资型购房者，对房价上涨感到悲观，但却仍有投资需求，那我建议你可以看看这个项目。

现在重庆的主流公寓产品，按照新规普遍层高都限定在4.2米以内。

而这个项目目前在售的C座，还是层高4.8米的loft公寓，隔两层用稳稳当当的。

这就意味着它在使用功能上，要比很多竞品丰富得多。

样板间实拍图

设计出一层客厅和一层卧室自己住，没问题。

样板间实拍图

样板间实拍图

做办公室，做美甲店，做眼镜店，甚至是讲究小清新的空中日料店？

也统统不在话下。

平面示意图

它的主力面积在建面约41-53㎡之间，总价仅需49万起就能上车。

6梯24户的梯户比也还可以，户间没有剪力墙，还可以实现多户合并增加应用场景。

而且它的物业费用才3.5元/㎡，这已经和当下很多住宅项目的物业费差不多了。

这样的面积和总价，以旁边的翠湖天地loft租金情况来算笔账，总价就算55万左右吧，月租每月就算3500吧。

那么年租金就是4.2万，回报率在7.5-8%左右，别说回本了，这个回报率秒杀市场99%的投资产品。

就算是以租抵贷，每个月都还有净收入。

而随着陆海国际中心的发展，这里未来的租金水平还有望水涨船高。

如果你并不缺房子住，只是想在房价长期不涨和阴晴不定的年代，投资获得稳定的收益，那这么稳定的高现金流资产，就不应该轻易错过。