壹

回顾2023土拍上半场，最令人深刻的“爆点”不是出在本就令人期待的体北地块，也不是中医药大学地块被底价摘下，而是上半年溢价率最高的河东区东孙台地块。

要知道，2022年的四次土拍中，河东区没有出现一宗地块身影。时隔一年，东孙台地块不仅成交了，还拍至封顶，触发了传闻已久的摇号机制。

而东孙台地块约1.9万/㎡的楼面价，直追河西陈塘板块，暗示着房企对河东腹地土地价值的认同。

其实早在开年，河东区的土地市场就“蠢蠢欲动”。

1月份，重点推介了17宗土地，其中住宅用地10宗，涉及早些时候土拍中上架过的汪庄子1号地、际华3522厂地块等。

下周一（7月31日），河东区腹地还有富民路、顺驰桥两宗地块即将出让。

如今的河东区，一改往日楼市“小透明”的形象，土地忙着出货，新房销量也成绩亮眼。

贰

根据克尔瑞数据统计，2023年上半年天津新房市场，河东区共签约2142套，比河西区还多了75套，稳坐市区头把交椅。

河东区给人的印象一直都是市区门槛“守卫者”，上车盘的市场音浪很强。路劲太阳城以700多套的成交量印证了这一点。

究其根本还是性价比高。教育、现房、精装、市区、不到200万的门槛，精装75平米的两室做到了177万起……综合这几大优势的项目，市区少有，购房者很难不被吸引。

如今新建的九年一贯制河东区实验学校2023年招生简章已出，购房者更是吃下定心丸。

第二名的格调榴园凭借交付后的实景圈粉，上半年签了300套。在如今交付即翻车的环境下，硬核交付比销售口嗨更有号召力，东西好自然有市场。

格调榴园实景

城投万欣城·东方熙荷上半年签约276套，位列第三。项目位于近期热度较高的“万爱商圈”，有地铁有大商业，再加上踩准河东区的发展方向，区位优势明显。项目90平米的三室售罄，85平米的两室也所剩不多，110和120平米的房源还可选。

此外，万欣城最新地块梅园已经亮相，案名为城投·东方云庭。高层为89和117平米三室，洋房是132和143平米洋房。总价门槛价260万左右。

榜单中余下项目签约均价多为三开头，而且现房准现房较多，安全系数高。比如大华清水湾、雍祥园现房在售。农垦含章雅著9月即将交房。上实仰山、格调步庭、中交春映海河都是准现房，明年交付。

海河沿线一直是豪宅的焦点，由于海河两岸头排建筑早已不再审批住宅项目，海河两岸早已进入“存量”开发时代，榜单第十位天津嘉里中心打造的雅颂台项目作为海河S湾的收官之作，稀缺价值不言而喻。

叁

综合来看，河东区的新房一直有很明显的价值分层，一类是海河沿线的豪宅，面向全市，稳占前排；一类以太阳城为典型代表，自己走出独立行情。

对比南开、河西动辄五六百万的豪宅，河东区最后一类就是“平价改善”项目，依赖地缘挖掘。

而随着天津新房市场的调整，最近这类项目有跳出河东，吸引河西、和平外溢的趋势。

比如，上实仰山38000元/平米的均价，在河东不算便宜。项目位于河东老工大，工110、130、150平米三个户型，还是精装，总价门槛能控制在400万以内。除了110平米，都做了宽厅设计。

铝板+宽厅+落地窗，上实仰山可以说是河东区目前在售的这一轮迭代潮中产品很新的项目。

农垦含章雅著园林实景也很惊艳，社区整体采用中式园林设计，每个园都有不同的景观打造亮点，借鉴古典中式的移步异景、高远、深远等造园技法，结合现代手法及材质，打造平台、下沉、高亭丰富景观层次。

但项目也有明显的短板——不是新产品，有点可惜。

农垦含章雅著社区实景

预计8月份首开东孙台地块——龙湖·海河砚熙也值得期待。

项目为洋房，7-11层到顶，仅有178户。户型为117、128、140平米，全部为三室。

龙湖·海河砚熙效果图

项目部分楼栋一楼带小院，有跃层、部分顶楼还带露台，有些顶楼是坡屋顶。 总结起来就是，现在新规允许建的“潮流”，龙湖·海河砚熙台产品都占上了。

此前，龙湖首进市区项目龙湖青云阙凭借产品力创造了“首开212套，600多组客户到场选房，当天劲销10亿”的大场面。

如今，龙湖进驻市区的第二个项目龙湖·海河砚熙也备受瞩目。