房屋买卖纠纷案件：从合同无效到房款返还

家人们，今天来给大家唠唠一个超有戏剧性的房屋买卖纠纷案子！法院最近审结了一起特别有意思的房屋买卖纠纷案，最后依法判决，确认案涉的《合作建房合同》无效，被告得返还原告 38000 元购房款。这背后到底是怎么一回事呢？让我们一起来看看。

话说，有个叫张三的 “路人甲”，和被告签订了一份《房屋买卖协议》，约定把自己在 A 村的房子卖给被告这个 B 村村民。被告一买下来，就干劲十足地把房子翻建了一番，这改造热情可真高。

两年后，被告（咱就叫他甲方）又和原告（C 村村民，乙方）签了个《合作建房合同》。这合同里写着：甲方在 A 村有一块宅基地，他负责拉着大伙一起合作建房，乙方自愿报名参加，出资 178000 元。甲方得在规定时间内把乙方挑好的房子交付使用，而且不能干涉乙方对房子的处置权。合同刚签完当天，被告就美滋滋地收到了原告 50000 元，还把装修好的房子交给原告住下了。

原告在这房子里住了三年，这期间也是没闲着，自己换了墙纸，加装了防盗网和橱柜门，把房子捯饬得还挺有自己的风格。但尴尬的是，原告一直没把剩下的购房款给上。于是，被告在原告搬离涉案房屋两年后，一不做二不休，把房子卖给别人了。

这下原告可不乐意了，觉得双方签的合同违反了法律的强制规定，自己的合法权益受到了损害，就把被告诉到了法院，要求确认合同无效，还得返还自己的出资款和装修款。在审理的时候，双方倒也挺 “默契”，都同意按一年 4000 元的标准来算原告居住期间的房屋使用费。

法院审理后认为，原、被告签的这个《合作建房合同》，说白了就是个农村房屋买卖合同。咱都知道，根据《中华人民共和国土地管理法》，农村和城市郊区的土地，除了法律规定属于国家的，其他都是农民集体所有，宅基地更是农民集体所有。农民集体所有土地的使用权，可不能随便出让、转让或者出租拿去搞非农业建设。在这个案子里，张三把 A 村的房子卖给被告，被告翻建后又把其中一层卖给原告，这《房屋买卖协议》和《合作建房合同》都违反了土地管理法的强制规定，妥妥的无效合同。合同无效了，因这合同拿到的财产就得还回去；要是有一方有错，得赔偿对方的损失，双方都有错，那就各自承担相应责任。

在这个案子里，原、被告都不是 A 村村民，对合同无效都有责任。被告本来得退还原告 50000 元购房款，不过考虑到被告把房子给原告住了三年，而且审理时双方都同意按一年 4000 元算房屋使用费，为了少折腾，法院就酌情在本案里把 12000 元房屋使用费给抵扣了。被告把房子交给原告住的时候就已经装修好了，原告自己换墙纸、加装防盗网和橱柜门，这可不算是原告的必然损失，所以原告要求被告退还装修款的请求，法院没给支持。最后，法院依法判决，确认案涉《合作建房合同》无效，被告返还原告购房款 38000 元。

法官说法：农村房屋和宅基地买卖合同，无效没商量！

在现实生活中，有些朋友可能想着和农民签个宅基地房屋买卖合同，或者非同一集体经济组织成员之间签个宅基地房屋买卖合同，觉得这房子一买就稳了。但其实啊，这可违反了我国土地管理法的规定，就像在土地管理秩序里 “搅和” 了一下，所以这种农村宅基地买卖合同是无效的。

还有呢，宅基地是集体经济组织为了让大家都有房子住，无偿给符合条件的村民使用的土地。村民对宅基地只有使用权，土地的所有权还是归集体所有。这就好比你借了别人的东西，只有使用权，没有所有权，不能随便把它卖了。所以宅基地不能随便卖，买卖宅基地的合同，因为违反了土地管理法和《农村宅基地管理办法》的相关规定，也是无效合同。