前两周，我们通过《【2024年盘点】成都10大红盘，这么火靠什么？》一文，开启了楼市柳叶刀2024年度盘点，提前评选出了成都楼市2024年十大红盘。

有点才有面，有盘肯定有板块。所以今天，我们来聊聊成都楼市2024年十大板块。

在盘点的过程中，我们发现两个现象——

①成都楼市叫得上号的板块越来越少。

曾经，楼市有刚需四小龙，东西南北四面开花；沿着天府大道都能数出至少十个板块，东大街沿线上的板块也是密密麻麻；现在的板块，白领看崔家店、全国money看天西、老钱看金融城/金三、新钱看林家坝，基本就四分天下。

②板块的命运一定程度上由开发商决定。

怎么理解？你看攀成钢，当一个区域聚集了实力和能力都在线的房企时，就能合力打造高端板块，林家坝如此，三圣乡也是如此。

本文将从板块的城市能级、开发商能力的角度，用柳叶刀五感（财务感、松弛感、书包感、烟火感、就业感）工具箱来分析成都楼市2024年度十大板块，全文约7700字，分2个章节，深度阅读需要15分钟。

1、成都楼市2024年度十大板块

2、老朱有话说

01

成都楼市2024年度十大板块

盘点类稿件，不说废话，直接上干货才是王道。今天将以城南-城东-城西为顺序，看这些区域楼市的板块发展。

为什么没有城北，不要问我们，要问问城北楼市为什么没有支棱起来。

壹 城南板块

成都楼市2024年十大板块，城南占了7席位。热巴真怕有一天，成都楼市板块年度盘点，变成城南楼市盘点。

林家坝（潘家沟）

背面看想犯罪

正面看想撤退

林家坝当属今年板块盘点的当红炸子鸡。柳叶刀早就说林家坝是朵带刺的玫瑰，因为背面看想犯罪，正面看想撤退。

怎么理解？

一方面，林家坝有得天独厚的地段和地脉优势；

从地段来看，向西往金融城，15分钟的生活圈；向北往天府广场，半小时生活圈。林家坝之于成都的双中心，它有距离上的优势。

从地脉上看，林家坝向西是锦江工业园和金融城三期。这里包括三色路、金石路在内有很多写字楼，还有金融城三期还要修大量的写字楼，将有大量的高管和办公人士，林家坝在这些高端办公人群置业的射程范围之内。

林家坝紧邻白鹭湾、三圣乡板块，生态优势也比主城其他区域明显。

我们在年初就下过结论，林家坝的地块，如果楼面地价25000元/㎡以内，精装卖价40000元/㎡，面积控制在180㎡以内，总价控制在700万左右，那么这些项目几乎可以做到全城无敌手的零风险。

已经亮相的锦誉府、西派交子、璞逸锦江等项目，主流产品都在这个范围内，截至目前，林家坝的地王是润达丰以26000元/㎡摘林家坝33亩宅地。

另一方面，林家坝也有自己的“硬伤”，这里的硬伤——

有的能随着时间变化而变化；

有的短时间是改变不了。

能变的是“晚上吃灰，白天听响”的工地期格局，短则三五年，长则十年有影响；不能变的是如果林家坝板块的房子朝南，会面临看公墓望公墓的情况，墓景房是林家坝摆脱不了的现状。

总的来说，林家坝是好地，但如果要做超级顶尖的豪宅产品，那就需要考验开发商的手艺了。

而对于林家坝的买家而言，用我们柳叶刀五感工具箱来看，林家坝的财务感肯定是第一位的，相信成都未来的买家可以入手，因为林家坝的价格锚点在金融城，在金三，所以这里未来的财务价值毋庸置疑。

武侯新城

从百花齐放到一家独大

先说结论，作为成都楼市的“豪宅第三极”，2024年的武侯新城，已经从曾经的百花齐放，发展成中国铁建一家独大的格局。

武侯新城，作为典型的“熟地”。内接老双楠，外连金融城，被两条城市主干道（三环路和绕城高速）包围，区域内各项配套都有。十年来已经经过三轮发展——

第一浪，2015年之前，绿地，中海，中铁，首信的入驻，让荒地变成楼盘；

第二浪，2015年到2019年，武侯新城南区诞生了四个高房价项目：金茂府、中粮瑞府、西派城、阳光城。那时候，武侯新城被戴上豪宅第三极的帽子。

2019年以后，武侯新城南区的土地供应节奏放缓，2022年武侯新城南区仅供应成交了4宗宅地，中国铁建西派城央、华润置地锦官首著、保利锦城和颂，均价3万。

第三浪，2019年以后，主战场从南区转向北区。

事实上，武侯新城南区的供应自2018年就开始收紧，此后，龙湖、德商、绿城等品牌房企布局北区。

第四浪，中国铁建在武侯新城的深耕。

前三浪我们可以明显发现，武侯新城吸引了成都无数开发商，但是在武侯新城深耕的只有中国铁建。

从地价的6200元/㎡的西派城做到地价17800元/㎡西派臻境。上一期我们已经分析过中国铁建如何在武侯新城上演一个企业深耕一个区域，因为中国铁建在武侯新城形成了一个良性正循环——

你越信任它，你就投入得越多；

你投入越多，你产品做得越好；

你产品越做得越好，你的品牌就会越有影响力；

你品牌越有影响力，你会找到更多的客户。

你看，地拿得多，卖得有量又有价，武侯新城楼市的“懂王”非中国铁建莫属。

武侯新城其实就像一个“五边形战士”，五感都不错但是都不拔尖。财务感有安全性，烟火感已经兑现，就业感也不错，流通性还OK，但是松弛感和书包感较弱。

大源西

放了成都楼市2024年最漂亮的一场烟花

烟花，漂亮归漂亮，但烟火易冷，过眼云烟。

大源西，开局即王炸——

2023年双子星登场，城投锦上锦总价640-900万，成都楼市的售罄速度第一次用秒为单位。西派善成总价约700-900万，158套，开盘即清，既拼网速、还拼手速，赢得畅快。

柳叶刀曾经分析过，为什么大源西叫好又叫座？开发商精工产品是一方面，更重要的是，大源西占尽地利和规划的优势，几乎是全成都最不缺客户的板块，大源那些占尽楼市红利的地缘换房客户，就能买光大源西的房子，同时发展周期也相对较短，兑现程度高，从底子来看堪称完美。

从2023年远达拿下天宸名邸那141亩地开始，大源西的楼面地价就没下过2万，一次比一次高——20700元/㎡、22800元/㎡、23200元/㎡、26300元/㎡。国企央企也积极参与，但每次都拿不到地……

那为什么，2024年的大源西突然“哑火”了？因为大源西没办法吸引名企、名盘、豪宅入场，而现有的“大户”远达暂停销售。

8月，柳叶刀曾说远达暂停销售，是成都楼市的标志性事件。

标志着什么呢？

对购房者而言——红利换房的时代结束了，二手房价格下降，大源的业主也不能轻松换房大源西；

对开发商而言——不要高估任何一块土地，即便客源牛逼如大源西，也要拿出具真正改善真正诚意的产品，才能打动市场。

远达以为凭借大源西的火热可以卖货，结果市场不好就直接撤退，把一流的土地浪费了，纯粹吃行情。而大源西没有真正有实力的名企入场，很难解决整个大源西的热度和档次感。

坦白说，大源西因为其得天独厚的位置，自带置换客群。天府数字街上财务感和就业感都是毋庸置疑的，但是其松弛感和烟火感最大的不确定性在于，目前大源西的开发商能做出什么样的产品，为你打造什么样的生活方式。

新川

永远在卖货 永远没记忆点

热巴大学刚毕业的时候，新川的中德英伦联邦就很有市场热度，热巴都是职场老油条，新川都一直还在卖房子，每年盘点板块都有新川，但是每年它都差口气。

它不像金融城，五年基本就修完，修完就入住，人气一下子就起来了。在新川，你会发现住了这么久，怎么周边还有空地。所以，板块范围大是一把双刃剑，一直都有空地，一直都有热度，一直都在施工。

好处是永远有推货，就永远有热度，坏处就是虽然新川板块的知名度很高，但区域内规划了大量厂房类的写字楼、产业园，所以导致区域形象不够高级，还一直在修房子。

但内核上看，新川的问题在于没有城市规划，没有人对板块从事任何的形态设计，所以大家对新川缺少画面记忆。

提到金融城，会想到誉峰、会想到双塔、会想到红锅+筷子；

提到兴隆湖，至少能想到那个湖吧；

提到太古里，能想到GUCCI、LV等奢侈品；

提到新川，就是两个汉字，最多新加坡+四川，很难有其他的画面。

对于新川的购房建议其实不太好说，因为它真的太大了，靠近万安板块就很危险，财务感有风险，靠近中和、华阳方向的地方，财务感就相对有保障，具体到楼盘怎么样，可以去我们周五直播间现场提问。

一条大道两重天

天东，降价跑量难回头

天西，贵价红盘年年有

12月3日，天府新区红盘，也是天东板块的代表项目万达一号再次开盘，推出3号地（万达华庭）37号楼，单价17408-22988元/㎡，总价约231-607万。对比两年前的38号楼，单价约有2000-4000元/㎡的上浮，目前购房通往期剩余房源显示其136套房源还剩133套。

时隔两年多，万达华庭并没有再次出现开盘就罄的局面，因为目前万达华庭诸多二手房挂牌价已经跌破两万。

以面积相近的建面约163㎡户型为例，目前贝壳二手房挂牌价在330万上下，算下来单价约2万出头，实际成交价基本在2万内。

如果是建面约98㎡的套三户型，买入门槛甚至不到180万。广汇御园目前二手房已经解禁，挂牌价与万达华庭新房价格相当，实际成交价或许更低。

事实上，曾经天府大道的“左膀右臂”之一的天东板块，楼市已然发生了变化，整个2024年，降价，已经成为这个区域的代名词。

中海天府里工抵房只要2.3万/m²起；

天东未来城，165-246㎡产品，之前卖2.2万/㎡，现在卖1.6万/㎡；

天东秦皇帝景1.7万/㎡，几乎都是直接7折卖房。

相比天东的降价跑量，天西的价格还是相对坚挺，而且每年还能出现一些红盘。

曾经早期的天西F4，一直被市场津津乐道。2023 年天西火了华润阅天府，今年天西招商翎雲阁，又有价格又有销量，加推374-587㎡，均价32049-53405元/㎡。

天西和天东，我们放在一起说，不仅仅是因为他们挨着近。作为隔着一条大道的好基友，他们当年起点差不多，都是白纸画画。但是慢慢地，两侧的楼市发生了质量的变化，不得不说，《天府大道的“诅咒”》一文的含金量还在提升。

天西已然成为成都楼市吸引全国money的聚集地；天东怎么说呢，如果能用比较满意的价格拿下自住，问题不大，对于天东天西的未来最好的方向，可戳《拯救天东天西的唯一方法：集中推广秦皇寺板块》一文，有详细的药方。

万安

名字玩得花，降价也不能救命

在成都楼市，万安热推过“麓山”“天府前湾”“中央法务岛”“麓湖公园北”等等名称，但是名字玩得再花，也激不起大水花，今年万安的热点永远在降价。

天府产城·融城启元第二次取证，除底跃的平层售价在1.9-2.34万/㎡，高层1.85万/㎡起，一般楼层单价在2万/㎡左右，而它刚亮相的备案价约2.5万/㎡。

海伦堡玖悦府降价的消息几乎刷屏了朋友圈，原本售价约2万/㎡的网红盘，现在单价只要1.38-1.48万/㎡，沸腾了中介、崩溃了开发商和前业主。

连一向稳重的龙湖天府晴川，129㎡户型在工抵房也出现了跳水的情况；

建发·璞云刚开盘就推特价房，打起了价格战，算了算108㎡户型，单价只要2.1万/㎡起了。

事实上，通过降价，万安的成交量和关注度都上去了，那么为什么我们说即便降价，万安也不能“救命”呢？

一个城市往前发展，并不是说有地就可以发展，地价便宜就可以发展，房价便宜就可以发展，要板块发展就要承担城市的功能，要有定位要有规划。

万安的尴尬就在于，除了有地以外，它是一个没有任何城市级功能的板块。

你看，兴隆湖有科技，秦皇寺有金融，天西有个人字绿廊……这些板块不光有土地空间还有城市功能，肩负着成都城市发展的引擎。

而万安板块，只有土地而已，没有公众价值，没有非业主价值。

你说你地多，龙泉没有地吗？新都没有地吗？视高没有地吗？黄龙溪的地更多。万安相比上述板块，只是解决了交通通达性的问题，距离的问题。

但是你说万安距离主城近，三环边的行政学院、十陵更近。万安的问题就是没有解决城市发展的锚点，这里作为刚需去居住是可以的，但是城市板块的功能能级是没有的。

万安能做的，别人也可以，龙泉可以、新都可以、大源西可以、二八也可以……成都至少有20多个板块可以去选择。但是成都需要CBD，那就是秦皇寺，是交子大道，是金三，是太古里。成都那么大，但是核心中心就那四个，所以万安降价也救不了命。

万安本质上是城市土地投资的强度不够，只是解决了交通问题可以卖房子。对于万安的项目而言，降价，就是随行就市，你愿意降那就降吧。

如果你在城南工作，如果你一定要在城南置业，如果你的荷包没有那么充裕，你买在万安也是OK的，万安能住，但是你就不要指望它给你带来财务感和学区感。

贰 城东板块

杉板桥

楼市版“爱人错过”

2024年，杉板桥真的繁华起来了，“国际杉”的名头越来越亮。

万科天荟+龙湖滨江天街+招商花园城+东郊记忆，网红+文创，吸引无数年轻人，要人气有人气，要IP有IP。

有数据显示，2023年仅万科·天荟约2.5万方商业体量就创造了超3亿业绩，有7家品牌全年业绩超千万元。

除开商业，现在的杉板桥，地铁有7、8号线穿插而过；河流有跳蹬河、沙河贯穿区域；公园有沙河城市公园、杉板桥公园，在主城板块，它的“含绿量”惊人。

但在楼市，杉板桥始终在“错过”——

有房子的时候没生活；

有生活的时候没房子。

早期卖红枫林等项目，刚需为主，都是中小户型，次新的招商·中央华城、万科·金色乐府、万科·天荟、龙湖·梵悦台、中南融创·玖华台等项目在卖房阶段周边的生活配套还没起来，价格卖不上去。后续生活起来了，入市的誉浪·东望、凯德·玖悦华章摇号抢购，数度开盘即罄。

这几年杉板桥其实一直颇受关注，土地价值也在近两年完成“三级跳”，清水房限价从2.3万/㎡、2.6万/㎡，再到3.1万/㎡，且板块土地几乎全以最高限价成交。

但是，杉板桥的地块越来越少，好房子也越来越少，有房子的时候没价格没生活，有价格有生活的时候没房子。

放眼全城，杉板桥的松弛感完全不用解释，四川周边城市的“二代们”如果想感受真正的成都生活，杉板桥是不错的选择，因为这里的房子品质其实还是过关的。

崔家店

冲高未遂

在成华，错过国际杉，崔家店无疑就是顺位选择。

这两年的崔家店，前后进驻了龙湖、越秀、中海、新希望、中铁建等知名房企，呈现了新希望天府锦麟壹品、邦泰·云璟、龙湖·滨江云河颂、越秀·天悦云萃I期和越秀·望悦等项目，陆续在成都楼市有呈现出圈的产品。

比如新希望天府锦麟壹品将城市叠拼清水价卖到了“900万+/套”；

龙湖滨江云河颂把区域精装高层总价上限拉升至“700万+/套”，并在5个月内清盘；

越秀·天悦云萃更把产品卷出了技术，在成都楼市143㎡的赛道上，没有一味地拼进深，一味地拼面宽，一味地去拼多功能，一味地去拼多一个房间。而是做有原创的花园餐厅，有充满情怀的主卧室阳台，有技术性的客餐厅，实际得房率更是超过了110%。

你看，崔家店在产品竞技层面并不输其他板块，那么为什么整个崔家店楼市的高端氛围并没有呈现。

崔家店楼市的问题在于只是有地，只是离太古里更近、离盐市口更近，但是板块投资强度不够，没有地标，没有城市引擎，没有改变城市的任何风貌。

既没有城市的先天资源，比如东湖、锦江；

也没有充实的后天资源，比如太古里、万象城。

当然，崔家店烟火感十足，也有它自己的客群优势，特别适合万象城周边的改善买家，换房子不换圈子。

叁 城西板块

蔡桥

改善很给力，高端差点戏

蔡桥，2016年都还只是地铁4号线倒数第二个站，现在是青羊区关注度颇高的板块。

有数据显示，从2022年至今青羊区拍卖成交了15宗住宅类地块，其中7宗在蔡桥，占比近50%，并且青羊区地价前三都在蔡桥，板块最高成交楼面价达到20800元/㎡。同时也开启了蔡桥新房均价3.5万元/㎡+时代，这个均价放在哪里都很能打。

为什么大家都看好蔡桥呢？因为这里的交通、商业、生态、医疗、教育资源等高度聚集且均已兑现。

但蔡桥的问题在于，它满足了区域的需求，没有获得成都的江湖。

蔡桥板块是标准的“卖过去卖需求”的板块，因为它有很深的地缘市场厚度，人群固定，市场固定。生活配套成熟，教育资源优秀，是成都的绝对熟地。

那个片区有大量的地缘客群，包括香槟光华、中铁瑞景颐城，阳城心灵家园、光华逸家、21世纪花园、博瑞都市花园、优品道广场等大量房龄超过十年/二十年的小区。

目前蔡桥新项目满足了这些改善客群的需求，地缘改善最大的好处是什么？业主的生活脉络没有被隔断，即换房子不换圈子。所以蔡桥新开的中国铁建青羊樾府，中国铁建锦樾，华润置地锦官和鸣、青羊润府、建发·书香云锦等项目产品也不差，卖得也不错。

但是因为蔡桥本身板块在城市的功能和规划上，不像林家坝那么有城市级强度，蔡桥是青羊楼市的蔡桥，不是成都楼市蔡桥。

事实上，蔡桥板块和武侯新城板块有点相似，他们都属于“五边形战士”，烟火感、书包感、财务感、就业感、松弛感都能找到，但是都没有特别极致，对于地缘改善客户来说，是不错的选择。

以上是柳叶刀认为的2024年成都楼市十大板块，还是那句话，这只是一家之言，我们说的又不算，欢迎各种声音各种立场的碰撞，如果能让各位刀粉在看个乐子的同时，有一点点思考，一点点启发，我们就觉得很OK了。

诚然，我们有很多板块没有选，譬如——

为什么没有金三板块，金三楼市今年就两大新闻，一是华润锦宸府亮相，卖得又好又贵；二是贝壳以27300元/㎡的楼面地价拿下金三24亩宅地，刷新成都最高地价纪录。事实上，金三板块无论放在哪一年，但凡它有风吹草动，都能上热搜；

为什么没有人北板块，今天选出来的板块没有城北，其实在2024年，人北板块有龙湖观萃、鸿山翡翠里、CCIC公园里三大项目，但是这些项目并没有让人北板块在成都楼市的板块拉锯中有巨大吸引力；

为什么没有白鹭湾？白鹭湾最火的时候不是2024年，三圣乡、天西也是同样的道理；

为什么没有茶花？今年茶花有雍景·致臻天府、保利花照天珺、中国铁建还和眉山发展联合开发，打造金牛首个西派系，茶花的热度似乎起来了，但是朱大爷坚定认为，楼市没有茶花板块；

为什么没有龙泉的板块？十陵、行政学院、洪河、东安湖都是龙泉叫得出名字的板块，今天没有提及龙泉，因为我们已经有文章专门解读龙泉，欢迎移步查看。

老朱有话说

每个人，都有三次投胎的机会——

第一次是投娘胎，就像大家说汤臣一品一样，你生下来有就有，没有就很难再有；

第二次是结婚，选择伴侣，共同创造未来，万一对方有个好娘胎呢；

第三次是买房。

房子买对了，就是抓住了机会，房子买错了，你会浪费上三代人的财富，会耽误下三代人的前途。

你看，你集结上三代人的努力，影响下三代人的生活来买房，还搭上了未来30年的负债，结果上错了火车，走错了方向，这是人生最错误的选择。

同样的价格你买错了板块，户型再好，园林再好，大门再好，物业再好，你都会被无情地抛弃。

选错了板块就选错了命，投错了胎，30年前，你在深圳买一套房子和兰州买一套房子，其实是一样的，但是今天是有本质的区别。

比如说，今天你用3万块钱的价格买林家坝，十年之后你可能是个千万富翁；如果你用3万块钱的单价买了北二环，十年之后你可能是个平平淡淡串串店的老板。

随着年龄的增长，对“历史的一粒尘埃，压到你的背上就是一座山”感触更深。

长平之战，秦国活埋了40万赵国士兵。

对于历史而言，这是一个数字；

对于赵国的那40万士兵而言，是一个个家破人亡的故事，是你的父母会流落街头，你的老婆会变成寡妇，你的孩子会变成流浪汉。

买房子也是，千万不要选错板块，错过第三次投胎，还背负一座还贷山。