2025年2月25日，成都楼市土拍市场发生两件大事——

1、绿城以20500元/㎡豪夺东客站连襟地，溢价率30.57%，成华区楼面地价再破2万；

2、锦江区顺江路333号地块第三次上架，这场耗时1小时，2人报名、55次延时、58次出价、21540人次围观的拍卖，新希望地产以8.533亿元价格定锤，溢价1个多小目标，成为这块地的新主人。

楼市柳叶刀作为“周刊”，追求的自然不是速度，而是深度。

当业内纷纷感叹成华吃了“回春丹”，喊着“成华时间到”的时候，我们觉得更应该把视线放在这场“一波三折”的拍卖上。

老朱说：“这场拍卖不仅仅是一个项目的易主，更是成都楼市真正回归主城的标志性事件。”

今天，我们将从城市文化、资产价值等角度，剖析这场拍卖盛宴背后的价值。全文约5600字，分四个章节，深度阅读约16分钟。

1、一波三折，锦江地标花落新希望

2、成都回归主城，到底在谈什么价值

3、国际化地标登场，或将升维三大公共利好

4、老朱有话说

01

一波三折，锦江地标花落新希望

京东资产交易平台显示，2025年2月25日，经公开竞价，竞买人成都新信启创置业有限公司（即新希望地产）竞得成都门里望江置地有限公司“顺江路333”项目土地使用权及在建工程”，拍卖成交价约8.53亿元。

这块地已经是第三次走上拍卖台——

2024年7月，“顺江路333”项目首拍起拍总价为8.6亿元，最后因无人出价流拍。

2024年8月，“顺江路333”项目再次上架，挂牌直降8600万元，起拍总价7.74亿元，但依旧铩羽而归。

2025年2月25日，“顺江路333”终于易主，起拍价约7.35亿元，最终成交价约8.53亿元，成交价来到第一次起拍价的区间。

为什么肉眼可见的优质地块那么难找到买家？

因为顺江路333地块相当考验操盘人的手艺——

① 地块属性为其他商服用地（兼容二类住宅用地），可兼容的住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的30%，总建筑密度不大于45%，高层主体建筑密度不大于22%。

建筑物最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程673米——建筑物最高点相对地面高度约178.4米。

你看，“地标”两个字就差写在规划要求上。

② 根据《（招拍挂）规划条件通知书》规划要求，必须在宗地内建设一家五星级酒店，聘请国际知名酒店品牌管理公司进行经营管理。同时，竞买人需自行持有酒店产权，不得以任何方式进行转让。

这对接盘者的资金实力、“垫资”能力、资产运营能力提出极高要求。

③ 竞买人须在项目内建设2个对外开放博物馆，且自行持有博物馆的产权，并负责经营管理；竞买人负责出资修建宗地北侧沿红线相临路段的规划道路，并应在本项目投入使用前建成。

这对接盘者跨界资源整合能力也提出了更高要求。

所以，这场暌违8个月的拍卖，下场就两家，但吸引了超2万人次的围观。

热巴全程围观了竞拍过程，从早上9点46分开始，到10点58分结束，唯二进入的两大房企平均每分钟加价超160万，最终溢价1.18个小目标才结束这场厮杀。

这宗地为何受到大佬的青睐？

它可不是没有故事的女同学——

早在2011年1月，热巴还是眼神最清澈的大学生时，该地块就通过挂牌出让，成交总价约2.08亿元，约定竣工时间为2014年7月。项目历史信息则显示，范思哲公寓、文华东方酒店将在项目落地。

据了解，项目于2012年开始基坑挖掘施工，2014年地下室施工。因欠付工程款，2017年1月起全面停工，目前已完成地下-6至-2共5层主体建设。

随着时间的推移，范思哲公寓、文华东方酒店似乎成老业内人士才知晓的谈资，隔壁昔日的阿玛尼公寓已更名为嘉佰道并实现正常销售，引发业内及高端市场的讨论。

停工八年的顺江路333项目迎来了新希望地产的鼎力加持固然值得祝贺，那为什么说这场拍卖将成为成都“回归主城”这一口号下的标志性事件呢？

02

成都回归主城

到底在谈什么价值

顺江路333这场拍卖，不能仅作为一个豪宅项目，而应该用未来的眼光看待——

一、从文化价值来看，将成都文化价值高度转化为资产价值变现

有人说，买一个城市的房子，就等于买这个城市的股票，如果把一个城市看成一个股票，那中国股市就会有茅台，美国股市就会有英伟达，股票的这种价格锚点，就是他会有一个最高价值的锚点。

其实这两栋楼一旦被立起来，它就对成都这个城市的资产价值的最高锚点起来了。

成都这么多年来老城区一直是没有资产价值，给人感觉成都最贵的资产都在金融城。这两栋楼一旦立起来，它会成为整个城市的资产价值的锚点。

为什么它是城市资产价值锚点而金融城的不是？

在全国语境里面，成都的所有的文化特征、所有的城市气质、所有的生活氛围，其实是指老成都。

外地人说成都人特别喜欢喝茶，特别有烟火氛围。其实不是指金融城。你把银泰中心到天府五街那核心的几平方公里，放到南京去，放到杭州去，放到武汉去，放到沈阳去，你说能有什么区别呢？

金融城是成都经济实力的展现，但是它没有成都文化的根基。

金融城可以在重庆、可以在合肥、可以在南宁，但是成都3000年的文化价值高地，不在金融城，始终在成都老城区。

“二十里中香不断,青羊宫到浣花溪。”在老城区；

“丞相祠堂何处寻,锦官城外柏森森。”在老城区；

“当年走马锦城西,曾为梅花醉似泥。”在老城区；

“望江楼，望江流，望江楼上望江流，江楼千古，江流千古。”这样的千古上联就在望江楼；

诚然，金融城有产业、有天际线、有豪宅，但它没有文化底蕴和文化成就感。

顺江路333号的标志性意义就在于，一旦它立起来，或将把成都老城区文化价值的高度转换成资产价值的高度——

这里是成都有钱的区域；

这里也是成都有文化的区域；

这里还是成都能把文化变成钱的区域。

二、从城市价值来看，主城多了天际线

成都是个平原城市，一直没有城市级的天际线。成都有很多高房子，但是能连成一片，且外立面都很在线的天际线很少见，特别是主城。

顺江路333项目建成后或将有333米超高层建筑，与嘉佰道、D10天府、望江名门等一起构建起成都主城一环黄金天际线，提升城市的视觉景观和天际线美感，成为成都的新地标。

三、从行业影响来看，至少为成都树立了未来十年的信心

上海和北京豪宅最大的区别是什么？

北京房价也很贵，但是北京没有价格的绝对锚点。什么万柳书院，什么国贸四期，什么缦云空中四合院啊，话题感和绝对的价格锚点都不够，没有全国知名度，但是提及上海楼市就是汤臣一品，提及深圳楼市就是深圳湾一号，绝对的楼市第一把。

只要有一个制高点，就会成为一个区域的定价逻辑。

汤臣一品卖30万/㎡，好，隔壁中粮海景一号卖26万/㎡天经地义；

成都锦江边卖10万/㎡，那我二环的房子怎么也要值五万吧？

所有这个楼盘可能会为成都楼市未来十年提供一个资产定价的逻辑，成为资产价值的绝对锚点，所以这个项目卖掉，也再一次证明了整个成都的城市是有价值的。

成都这个城市的资产是有价值的，这个资产价值不仅仅体现在二手房交易很活跃，新房卖不停且在涨价，土地价格不停在涨。而是在成都没有闲置资产——

绿地468，成都著名“偷油婆”，虽然没什么动静，稍微有点风吹草动都是全城谈资；

烂尾10年，成都城北超大在建工程“天湖豪布斯卡”也进行一体拍卖，起拍价超27亿元，虽然昨天已流拍，也没关系，吸引了19358次围观，而且顺江路333项目也三次上架。

那么远、那么贵的标的物都有人拍有人关注，可见成都这座城市，对楼市一直都很有信心。

这句话意味着：在成都，任何一块地都有价值、都有巨大的想象空间。

这句话翻译在资本的眼里就是：对成都这个城市有着绝对信任。

四、从资产形象来看，是成都未来五十年的门面担当

新希望地产打造的顺江路333号一年左右才会开卖，等这个项目能交房入住，可能三年、五年都过去了。

地块虽然不大，但从逻辑上讲，这是个能穿越周期项目。户型大总价高，项目不可能便宜，它为成都楼市资产价值至少提供十年的话题和信心。

就像汤臣一品， 2005年10月19日就开始预售，整个销售周期长达十多年，2006年就曾以单价13万元/㎡创造了中国豪宅最高天价，2019年单价在27万元以上。

所以这些年来，提及上海楼市，汤臣一品就是价值锚点。回到成都，最少十年之内，大家提到成都楼市就会变得特别有信心，为什么呢？

想象一下，在望江公园请外来朋友喝茶时——

他问：“你们成都楼市最近咋样？”

你答：“还是很坚挺啊，你看对面那个高房子没？300㎡起步，差不多10万块一平呢！”

成都有很多房子都是过眼云烟，可能在新房热销的时候有人吹，但是过了热推期，基本就沉寂了。像望江名门，像伊泰天骄，像望今缘，像金悦湾，除开业主和业内人士，谁会天天提？

但是顺江路333不一样，它是一个城市的地标，不仅有高度，还有话题度，不仅卖得贵，而且卖得久。

这个项目未来从资产的形象来看，未来50年内，它都有可能是成都这座城市门面担当的绝对锚点。

03

国际化地标登场

或将升维三大公共利好

我们说不能把顺江路333项目当一个个盘来看，不仅因为它是这座城市的门面担当，更是因为它对楼市、对城市的意义都是公众性的。

一、打造成都的豪宅走廊

顺江路333号地标真正做起来之后，沿锦江两岸的豪宅走廊也能真正树立起来。

从翡翠城到河滨印象，从望江名门到望今缘，从嘉佰道到粼江峰阁一线，会形成成都的一个绝对的豪宅走廊，这也是回归主城的应有的姿态，也是对锦江沿岸文化资产变现的绝对推动作用。

当然，这个阶段对嘉佰道的销售会是一个巨大的考验：

① 是视线上的挑战，中低层的视野可能会受到影响；

② 是施工周期的挑战，顺江路333号肯定是个长周期，嘉佰道可能秒变“塔景房”，楼下吊塔一放就是两三年；

③ 是地标感的挑战，现在的嘉佰道是锦江的第一地标，但是顺江路333起来后，大概率会易主。

二、把豪宅做成景区目的地

放眼全国，把豪宅做成景区的有哪些？阿那亚算一个，教科书版的网红文旅。今后锦江豪宅走廊也将成为全国性的景区目的地。

这里本来就是锦江沿线，九眼桥、兰桂坊、夜游锦江等本身就有景区打卡吸引力。

值得注意的是，项目需建设一家高规格酒店及两个博物馆，博物馆将为成都的文化传承和交流提供新的平台，有助于展示成都的历史文化、艺术等，促进文化的传播和交流，提升城市的文化软实力。

同时也将带动酒店、文化、旅游、商业等相关产业的发展，促进区域产业多元化，吸引更多的人流、物流、资金流，为区域经济增长提供动力，为成都打造一张全新的景区名片。

我们前面也说了，很多项目时间久了就没人关注了，但是如果这条豪宅走廊成为城市级的景区就不一样，即便十年、二十年、三十年，它依旧有自己的标杆意义。

三、从“成冠吸”到“全球吸”

顺江路333号地块如果都是建面约380- 460㎡的面积。假设一不小心卖8万/㎡，那就意味着项目没有2000万以下的房子，当然，这不是随便的假设，这是肉眼可见的定价系统。

地块原因，它不可能卖便宜，这么高的房子卖便宜会出事。面积这么大，300-400平㎡段的房子没办法卖便宜货。

所以，从现有-未来可能的定价系统来看——

第一，这个房子将来很有可能成为吸引国际买家的高端物业。

我们上期在城市房价基因里面分析了上海会吸引很多中国买家的原因，是它具备国际资产的能力。顺江路333号也是具有国际地标的水准。

什么是国际级的地标？

你就能想到一个城市，比如旧金山，你能想到金门大桥，成都未来国际化地标，你会想到顺江路333号。

一环路、锦江边最高、望江公园为邻，地标感buff叠满。

第二，这个项目会吸引很多中国买家。

原来成都资产是具有是指具有西部资产价值的，重庆、贵阳、西藏、甘肃这些有钱人跑到成都来买房子，这次不排除有全国的买家来成都买房子，不排除有大明星、大老板，大老板来成都买房子。

这些大企业家到成都来房子，意味着给成都也带来了更多的资本机会。因为他们不仅会买套房子，也会带来产业、带来投资、带来就业、带来舆论。

假如，我们是说假如，假如马云在成都有套房子，他大概率会经常到成都，他会对这个城市带来最好的舆论，最好的形象，带来新的资本，新的产业，新的就业机会。所以这个房子你可以看成它是一个房地产项目，它其实也是城市形象的代言人。

以前大家会觉得成都自娱自乐，只有“成冠希”们来买房子。今后它可能会变成国家级的资产，会变成北京、上海，杭州人都会来成都买房子。

当然，力的作用是相互的。

当越来越多的国际友人和全国富豪买入成都，不仅让成都形象、成都价值得到更多的认可，这也让成都的资产价值又上升的一个台阶。

顺江路333项目或将作为成都代表，进入中国国家级资产目录。

洋洋洒洒这篇文章又奔6千字长文去了，最后打个总结，也是全文省流版，新希望拿下原门里地块，到底为成都能带来了什么贡献——

一、于城市形象而言，丰满了成都主城的天际线；

二、于行业影响而言，树立了成都楼市未来十年的信心；

三、于资产形象而言，建立了成都未来五十年的门面当担；

四、于文化价值而言，创造了将文化价值转换为资产价值变现的先例；

五、为成都“回归主城”提供强大的资产价值支持；

六、为成都打造了一个绝对的豪宅走廊；

七、把城市豪宅做成了一个景区目的地；

八、以国际化的地标成就了全球吸附力；

九、作为成都豪宅代表跻身中国国家级资产目录。

也许你要说，一个约25亩的地真的能做到这些吗？

在楼市分化明显的当下，新希望地产“抢下”成都知名地块，意味着市场对于成都核心地段房地产项目的信心依然存在。

在楼市，信心比黄金更重要。

同时，新希望地产是有打造江景豪宅的绝对实力，它在武汉二七滨江核心位置，将一线长江的壮丽景色融入到D10黑珍珠之上，“于长江，再造传奇”并不是口号，而是一句正在进行的现实。

我们有理由相信在成都锦江边，它能缔造下一个城市级地标传奇。

老朱有话说

作为锦江边上望今缘的业主，我最近还是挺开心的。

虽然觉得住在望今缘千好万好，但是挡不住经常有人在后台怼它房价上不去，算不上豪宅。

确实，住在这样一个old money的房子里，有三大遗憾——

一是由于历史原因，望今缘的二手房价值确实“名不副实”；

二是成都很多出租车司机找不到望今缘，每次打车我都说望江名门对面，对于我们这种习惯用楼盘做定位的业内人士来说，自己家知名度不够高心里多少有点不舒服；

三是步行距离的高端配套有点欠缺。

这次顺江路333项目来了，对我个人来说最大的乐趣在于终于实现了步行去五星级酒店吃早餐的梦想。

现在去香格里拉吃早餐，倒远不近，不开车走过去会嫌远，开车去吃个早饭说实话有点装。但是今后，望今缘的业主走路去五星级饭店吃早餐的梦想就成真了。

估计有一半的望今缘业主都是国籍自由，可能那些办好了所有移民准备的邻居们，这次突然能产生留下来的冲动。

早上步行去五星级酒店吃个早餐，晚上去海椒市吃个串串，然后顺着锦江，从九眼桥散步回家。要高级感有高级感，要烟火气有烟火气，要城市气质有城市气质，不得不说：“成都，真的挺好。”

你看，它真的不单纯是一个项目，对一个周边普通业主而言，是能革新区域生活方式的全新驱动力。