又是个老朱朋友的真实故事，一开始这位只用15分钟就花出去1500万的朋友，只是个打酱油的陪客。

故事的原定主角是个资深的别墅爱好者，尤其是最近2年，三天两头就追着老朱问哪里还有适合下手的别墅项目。

但是，在基本没预算限制的前提下，他一直没有下手，问就是不够满意，无论是新房还是二手房。

春节刚过，他又给老朱发微信喊给点建议，正在开会的老朱喊他去看看雍景·白鹭湾。

听说是南三环边上白鹭湾板块的新房别墅，哥子有点兴奋，表示马上就要去。

就连老朱说自己下午约了球友要打高尔夫，不能陪他一起，他也不介意，约了个麻将搭子当天下午就直奔目的地。

后面的事情就是开头的那句话，不过只用15分钟就花了1500万的，不是老朱的朋友，而是老朱朋友那个临时约出来的搭子。

实名羡慕那天被幸福砸中的销售人员——遇到看对眼的买家，买一套总价1500万的房子比普通人买一件1500元的衣服还爽快。

消息传到老朱这，老朱一点也不意外。他说有钱人的买房选择本来就不多，尤其是盯着别墅买的时候。

1500万的总价看起来很贵，但除了白鹭湾板块，你还想在5+1主城区找到既拥有城市级公园配套，又整体低密的纯别墅项目，几乎不可能。

上一次拥有同款配置的，是浣花溪、东湖、锦城湖。

都说2024年是成都的豪宅元年，未来还将继续井喷——价格继续向上、产品继续迭代。喜欢大平层豪宅的买家很幸福，因为主城区的核心地块还有很多，同时能够二次发挥的项目也都在路上。但这一切与别墅无关。

尤其是值钱的城市别墅，只会随着时间的推移越来越少。

15分钟就能决定买下一套1500万的别墅，这背后的下手逻辑当然不可能是冲动性消费，而是有钱人再一次果断抢占城市红利的习惯性投入。全文共6300字，深度阅读需要15分钟。

一、成都豪宅正式进入二手交易期

二、1500万/套的雍景·白鹭湾，卖便宜了

三、老朱有话说

01

成都豪宅正式进入二手交易期

今年2月19日，一个法拍房成交的新闻引起多方关注。

成都最有名的老钱板块浣花溪，草堂路33号的金林半岛，一套建筑面积约348㎡的独栋别墅，起拍价1542.79万元，最终以2003.79万元成交，比起拍价高461万，溢价30%，折合成交单价57587元/㎡。

乍一看，比不到2023年5月法拍的那套草堂之春的花园独栋（624㎡，总价4744.76万，折合单价76038元/㎡），但2000万的总价对一个月薪1万的人来说，那也是167年不吃不喝才攒得出来的额度。

这次拍卖当然只是今年成都楼市中的小插曲，而我们想说的是，在伊泰天骄、银泰中心等大平层豪宅率先在二手市场以高总价成交后，从2023年开始，高总价二手别墅成交逐渐活跃。

除了满城皆知的麓山黑玺、悦林湖、长岛，麓湖早期的蓝花屿，浣花溪板块的草堂之春、舜苑、金林半岛，东湖板块的翡翠城一二期联排，金融城板块的中海·城南官邸，大源板块的保利心语花园别墅……

从前成交一套就要喊得满城皆知的千万级别墅，如今都在二手市场中默默交易。

一个非常明确的答案摆在面前，成都的豪宅已经正式进入二手交易期，尤其是别墅物业，无需借助营销外力，房源一出就有买家闻风而来，成交顺理成章。

一、豪宅买家的困局：

大平层的选择越来越多，别墅越来越少

豪宅买家分两部分，一部分人偏爱高层大平层，另一部分执着于别墅。

对于偏爱大平层的买家来说——

从伊泰天骄、银泰中心、望江名门、D10等相继亮相开始，他们的可选项就很丰富。2024年作为大家口中的豪宅元年，对他们来说只是开胃菜。

只要主城区核心位置还有新地块将上桌，生长大平层豪宅的土壤就一直肥沃。先不说前不久大源西成交的新地块，楼面已经破3万/㎡，以及金三马上开拍的49亩地块；去年已经成交的和今年还将继续上桌的2+万/㎡地块，都是大平层豪宅的苗子。

只要预算到位，不管一环、二环、三环，还是锦江、高新、天府新区都可以通选。

大平层豪宅买家对二手项目的关注，主要集中在那几个关注度极高的明星项目。

而对于执着于别墅的买家来说——

禁墅令之后，别墅市场发展整体断档，在售别墅项目本来就少。而就大成都范围来看，供应的容易率2.0以下涉住土地少之又少，更不要说适合打造整体低密物业的百亩地块。

偶尔出现几个项目以高低配打造少量别墅，几乎都是秒光。于是，想买别墅的买家，不管揣的是一千万还是两千万，都不得不将目光放在二手市场上。

更有趣的一个观察是，像草堂之春这样的项目，由卖家直接挂出二手房源的情况极少，因为这类资产在任何时候都是能够为公司为家族保底的。

二、高预算别墅买家的经验：

只有城市价值保值，其他都是空了吹

供应别墅产品的土地越来越少，可供买家选择的别墅项目越来越少。更重要的是，成都别墅发展的经验已经让每一个别墅买家都清楚——

别墅这种物业，形态固然值钱，但更值钱的是同时搭载地段价值和资源价值。

简单回顾一下。

以90年代初的锦绣花园作为起点，成都别墅发展了30年，相继崛起无数近郊、远郊的别墅板块，比如牧马山、龙泉山、青城山、五龙山等。

最红火的时候，几千万上亿的别墅在成都四面开花，但如今这些故事却成了很多有钱人不愿意被提及的黑历史。

站在现在回望，真正能保值的，都是城市别墅，包括麓山、麓湖也因为成都向南的发展方向，成为了双中心战略下另一个中心的城市别墅。

别墅形态作为稀缺资源，与城市属性联系越紧密越值钱，就像老朱经常说的那句话，这块地要在成都才是值钱，你老家的地再多也不值钱。

举个不那么热门的楼盘例子，三官堂的河滨印象。

这是个2003年的纯低密楼盘，联排别墅为主，一期开盘价格约3750元/㎡。那一年成都楼市还只有主城区的概念，但均价也不到2000元/㎡；同样位于锦江区二环路附近的电梯盘卖2400元/㎡。

时间来到今天，当初2400元/㎡的电梯房现在在二手市场大概能卖到16000元/㎡左右，价格翻了6倍。而河滨印象在今年2月成交了一套240㎡左右的房源，总价812万，折合单价33960元/㎡，价格翻了9倍。

如果是从总价来看，不同形态物业的增值曲线对比更强烈。20前买电梯房的躺赚200万，但当初买别墅的哥老倌可以用不到100万躺赚700万。

平心而论，像河滨印象这样的项目，主要是增值点跟建设风格、园林设计、物业管理这些在新房市场上被无限强调的指标都关系不大。同理，翡翠城的一二期联排、三圣乡的金房三径，中海的城南官邸，包括文儒德修在锦城湖边上的别墅都是如此。

只有同时具备形态价值、地段价值、资源价值的别墅，才是真正值钱的硬通货。在城市向上发展的托举下，走出了几何式递增的增值曲线。

更关键的是，在所谓豪宅元年开启之前，不少人心头还抱有侥幸，这个暂时不买，下一个会不会更乖？答案来了，城市核心区几乎不会再有适合别墅的土地，主城区的高价值地块未来都要修大平层。

城市资源型别墅的稀缺性再次升级，于是，在2024年之前3年最多卖7套的河滨印象，从2024年7月到现在，迅速成交了9套。

如此一看，文章一开始提到的那位买家，果断下手雍景·白鹭湾逻辑就十分清楚了。

主城核心板块+城市级公园白鹭湾+百亩纯低密项目+新房，通看全成都别墅市场，雍景白鹭湾叠BUFF的能力已经不止是稀缺，而是近乎唯一。

02

1500万/套的雍锦·白鹭湾卖便宜了

简单说，雍景·白鹭湾就是一个价值点特别清晰的项目，拍地的时候就是开发商争相入手的宝地，如今更是豪宅市场中养在深闺的意外之喜。

接下来，从四个维度详谈，咋个1500万的房子还算是卖便宜了。

一、板块价值：

比肩浣花溪的城市森林板块

前文中我们讨论过了，在豪宅进入二手交易期，在褪去开发商所有营销手法之后，真正受到买家认可的，能长久具备优质资产性和流通性的别墅项目，都与城市资源和城市生态资源紧密相关。

你看——

草堂之春、金林半岛在浣花溪，城西一环外的城市森林板块；

河滨印象在锦江边的三官堂，城东二环内的城市河滨板块；

翡翠城一二期联排在东湖，城东二环外的城市湖区板块；

锦绣花园、中华园在桐梓林，城南二环外的城市低密板块；

中海城南官邸在金融城，城南四环内的城市豪宅板块；

文儒德临湖联排在锦城湖，城南四环内的城市湖区板块……

在白鹭湾板块提取关键字：

城南3.5环、城市森林板块、低密板块，这就是20年前浣花溪的配置。

甚至，在城市更新升级的助力下，白鹭湾的整体规划及呈现力更优。

浣花溪20年前的老别墅现在值多少钱？

口碑最盛、品相最好的，2000万都算是捡漏，100万入手的普通品质盘，如今起步也是700万、800万，地皮价值大于房子本身，关键是不缺买家。

这就是白鹭湾板块摆在明面上的价值潜能，不仅是有面子有里子，从城市发展的长线来看，具备极强的穿越周期的能力。

二、形态价值：

纯低密墅居的城市稀缺货

任何时候，物以稀为贵都是供需市场上不变的道理。在同等城市资源条件下，对地块指标要求更为严苛的别墅产品，天然就更稀缺更值钱。

所以，当2023年雍景·白鹭湾这块约100亩、容积率1.5的地块入市，哪怕是双限地，仍然吸引了25家开发商参与抽签，中签率仅4%。所有人都心知肚明，在这块地上，必然会出现成都主城核心、最有竞争力的百亩低密项目。

尤其是限高15米的3号地块，也就是当前在售的纯叠拼组团锦墅，位于雍景白鹭湾最东侧，三面环绕白鹭湾景观绿地，一线正面江家艺苑的生态绿地。

点名东北方位一线景观位上叠，森林视野感受排名成都TOP3，可惜只有18户。

说到叠拼，还有必要进行一个说明的重点。因为叠拼概念曾一度被误用，不少分上中下的洋房产品打概念擦边自称叠拼，但其实别墅产品的归类泾渭分明：

真正的叠拼别墅上下仅限于两户人家，下叠家庭私享地下室和一楼庭院，上叠家庭拥有空中大露台和无遮挡的远眺视野。

叠拼和部分洋房产品之间，由于基础形态不同，资产价值以及居住感受全然不同。出门跟朋友摆龙门阵，说起住叠拼那是享受别墅生活，但住洋房只能算是稍微改善居住品质。

锦墅的叠拼为4-5F的上下叠，从近几年成都土地市场的供地情况就可以明白，主流的容积率都在2及2以上，1.5及以下的地块少之又少。从土地端口就已经决定了，未来城市核心位置很难再出现这样的产品形态。

不管是从自留的居住舒适度，还是未来交易市场中的稀缺程度来看，随着时间的推移，锦墅的上下叠产品，未来价值都将持续走高。

三、价格优势：

限价地块的增值空间

价格永远是交易之中最敏感的决策关键项，对于千万级物业的买家来说，也不例外。

受拍地时的政策限制，雍锦白鹭湾这块地是一块双限地，清水限价34000元/㎡，加上6000元/㎡的装标，总价区间1000万~1500万/套，毫无疑问的千万级别墅组团。

还是那句话，千万级的别墅对普通靠工资生活的人来说很贵，但对要冲着成都顶级资源下手的卖家来说，太划算了。

你看现在林家坝，金三，甚至麓湖板块的大平层豪宅们，都奔着10万/㎡上冲。仅仅是隔着2公里的林家坝，就因为土地不受限，项目定价自由，从仅仅一年时间，精装电梯房已经从4万/㎡涨到了6万/㎡。

更不要说新近刚刚取证的交子缦华别墅，备案单价直接到16.9万/㎡，价格直接对标金融城的文儒德，而文儒德最近才挂出来的临湖合院总价超过3800万/套，1000万预算甚至拿不到入局的门票。

锦墅作为城市森林低密板块，具备绝对稀缺价值的叠拼，其资产价值感完全可以对标林家坝的后起之秀，甚至可以等同于锦城湖、浣花溪在售的二手别墅，但单价却只到4万/㎡左右。

你看，同样预算1000万，在金三、林家坝买的是精装电梯房，但不是顶配房源；而在白鹭湾，1000万就能买到主城核心城市级公园板块的精装别墅。

土地原因导致的价格差，对开发商而言当然不是好消息，但对买家来说就是机会。

在成为资产之后，不论是评估还是进入二手交易市场，都不会再有地块限价的说法。市场对别墅物业价值的判断，只来自两个最关键的点：地段价值、资源价值。一如现在的浣花溪、东湖、三官堂。

双限地已成历史，南三环外白鹭湾板块这样的城市级森林公园也成绝唱。锦墅这样的价格差现象，未来不会再有。

四、现房优势：

白鹭湾现房的0风险

我们从豪宅二手交易市场的变化，说到有钱人追买雍景·白鹭湾的价值逻辑，最后还要回归板块的兑现能力：

从2021年白鹭湾板块起势，2022年迅速冲进成都楼市的顶流阵营，如今白鹭湾板块已经从开发商的PPT，发展到楼盘、配套基本上全实景呈现。

现在的白鹭湾板块，没有期房风险，没有工地困扰，周边产业集群、生活配套、公建设施都逐一落地；并且由于板块已经处于完全呈现状态，也并没有采取引导买家以“游客心态”冲动买房的策略或者手段。

这又是一个对开发商来说有风险，但对买家来说几乎0风险的举动，整个项目都以一种很赤诚的态度在销售，底气不足就不会这么做。

喜不喜欢项目，愿不愿意买，实地看一看就可以很清楚，图纸上的天花乱坠都不如实地走进门看一眼。现在的白鹭湾锦墅，唯一的变量，就只有未来价值的提升变量。

老朱有话说

前两天直播的时候，有观众问我，自己有一套翡翠城的顶跃现在该不该出手，我问他为什么要出手，他说这个房子老了、旧了，跟现在新规产品相比落后太多了，怕以后越来越不值钱。

先说我的回答：如果不是缺钱急于周转，这个房子没必要出手，因为主城区优质资源的低密住宅，一定是成都住起来最舒服的房子之一。

除了翡翠城，还有河滨印象、中华园、锦官新城、康郡……都是这种类型的小区。这类小区有个共同的特点，就是外表看起来都很低调，但这些小区里面住了很多牛人，不止是有钱人，还有很多老教授、很多行业大拿。

这些人很低调，不为吹牛，不为彰显身份，只是生活得无比滋润、无比从容，他们真正是在享受幸福指数最高的成都生活。

我特别想跟大家说的就是，一定要务实，一定要有两个戒心。

第一，戒追时髦。

对大部分人来说，房子是一个长期耐用品。买房一定不要用买车、买手机、买衣服的心态，比如今年流行紫色，就买一打紫色的衣服，明天看到新手机折叠屏很时髦，马上下单；后天又看到一款新车，买一辆开出去拉风……

买车买衣服都可以追时髦，因为明年，甚至明天不喜欢了都可以换新的，但是买房子不可以。买房子追潮流是没有意思的，就像现在流行的全景太空舱，看起来很酷炫，但未必适合所有人。

大部分的潮流都是短暂的，其价值没经过时间考验。对于一套几百万甚至一千万的房子来说，单纯地追潮流是一件很不安全的事情。

第二，戒游客心态。

所谓游客心态，指的是买房人到售楼部，被宏大的示范区、下沉式会所等开发商的销售道具打动，因为新鲜而产生的一种对现实生活的抽离感。游客心态是一种感性优先的心态，很容易被打动，很容易对美景一见钟情。

越是高端项目的买家，越容易上头。这个时候就一定要谨记，不要虚妄，不要想象别人对你竖起大拇指，你的房子好不好，拿出去吹牛最多只能吹3分钟，但你住进去，至少都是十年为周期，甚至更多。

我们回过头来看雍景·白鹭湾这个产品，除了城市级公园的优越性，别墅的绝对稀缺性，以及高到无法拒绝的性价比，最重要的就是务实。

给买房人展示的是真实的环境、真实的性价比、真实的体验。

在过滤游客心态之后，可以看到真实居住的体验感。这才是多次置业的买家，能毫不犹豫买单的理由——真实优质的长线产品。

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