作为年前倒数第二篇推文，今天先说关于成都的两个喜讯——

第一财经·新一线城市研究所根据商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大指标，发布了《2024新一线城市魅力排行榜》，成都以100分遥遥领先，连续12年高居榜首。

作为标准的“蓉吹”，我们当然很自豪。更让人开心的是，亚洲已经“关不住”成都，它带着第二个喜讯走向世界。

前几天，一张微信群疯传的榜单，让楼市柳叶刀的编辑部笑声一片——2025年世界城市排名：成都跻身16座世界强二线城市之列，重庆和武汉则入席18座世界二线城市。

也许你要说，成都的城市营销做得真好。

是吗？中国的营销高手如云，为什么没把其他城市捧红呢？可见，成都受到大家的喜欢和热爱，是因为这座城市特别有魅力。

从城市的角度，榜单的权威性如何我们不予评论，仁者见仁，上班间隙还能当个笑话图个乐子。

从楼市的角度，我们倒是可以探究同为中西部重磅城市，成都楼市为什么比重庆、武汉，还有贵阳、西安的楼市更强更稳。

本期将从政策、购买力、城市兑现力、价格稳定性的角度，探究成都楼市的比较优势，全文约6300字，分为三个章节，深度阅读约17分钟。

1、成都楼市，为什么那么稳？

2、数城酣战，成都楼市为什么做到全国第一把？

3、老朱有话说

01

成都楼市，为什么那么稳？

2024年，成都楼市全年销售套数为331053套，这一数字略低于去年的366867套，同比减少约10%，但销量总量依旧位居全国第一。

老生常谈的问题来了，成都楼市为什么那么火？

一、市场端

有节奏控地+新盘同比减少供应3.3万套——全城价格稳健

2024年，成都一直有节奏将优质地块持续放量，林家坝是最典型的区域。一季度林家坝在地价上一拍涨一千，也为后面的地块奠定了信心。

2024年成都主城五区计划供地合计157宗、约6941亩。（ps：数据包含住宅、商业及工业用地；锦江包含未来2-3年），单从数据来看，比去年减少了2212亩，降幅约24%。

但是，作为主城核心之一的锦江区在2024年及未来2-3年将推出土地资源36宗，合计约1311.32亩，其中超过60%的面积都在金融城东（金三、林家坝）。你看，锦江区带头拿出了压箱底的货。

同时，成都楼市在2024年也降低了新盘供应数量。

有数据统计，2023年成都楼市共发放预售证约1296张，共计推出预售房源约12.89万套。而2024年，成都楼市共发放了1090张预售证，累计供应房源9.56万套，同比减少供应3.3万套。

二、政策端

全面取消限购，百万购房大军涌向成都——购买力稳健

2024年4月29日，成都全面取消楼市限购政策。当时我们就说，从购买力的角度，成都楼市稳了。

全国全面取消限购的城市那么多，凭什么成都楼市就有人口红利呢？

我们之前就说过，因为成都气候温和，物产丰饶，口味丰富，它的人口吸引力是面向所有人的。呈现“男女通吃，南北通吃，贫富通吃，中外通吃，大小通吃。”的局面。

2024年，最新数据显示成都人口已达到2140.3万人，成为我国第四个超越2000万人口的城市。从成都市外省常住人口看，在成都拥有5万人以上人口的省份有：湖北、贵州、甘肃、陕西、河北、云南、湖南。而浙江、山东、广东、江苏、福建，在蓉的人数也都在4万+。

成都本来就有“成惯吸”的外号，不仅能吸川内二三四五线城市，还在吸整个西南地区的人。因为在整个中国西部，它是最国际化的。西藏在蓉常住人口接近3万，而西藏的常住人口差不多366万人。

你看，之前成都楼市“松绑”消息一出，西藏发布率先转发，比有些成都自媒体的动作还快。成都很可能是全世界除西藏外，西藏人最多的超大城市。

而上述数据也同时向市场昭示着，除开能吸引中西部地区的外地人，成都和东部地区的联系紧密度比我们想象中的更高，也进一步提升了成都购买力。

三、价格端

推核心地核心盘且卖得好——楼市锚点稳健

有人说，2024年是成都楼市的豪宅爆发年。

上半年，华润锦宸府破5万/㎡，让成都买家对金融城有信心；JFC新房破7万/㎡，让全国买家对成都楼市有信心。

下半年，麓湖长湖阙、丽世缦华、交子缦华、仁和春天 29 号院持续突破新房天花板……最高取证价已经刷新到了 12 万/m²。

这些刷爆朋友圈的高房价不是重点，重点是他们大部分卖得都还风生水起。

稳步推出高房价的核心逻辑，其实是在找成都楼市价值锚点，并通过锚点的房价水平来救市。

因为房地产的涨价，是梯次涨价，就是我们常说的领涨的逻辑。只要金融城能卖8万，那林家坝就值6万，林家坝值6万，三圣乡就值4万，大源西就值4万，新川就能卖3万。

你看，锚点稳健、价格稳健、购买力稳健，这就是成都楼市在全国大多数城市楼市萎靡不振的时候，依旧能够做到“一枝独秀”的基本面。

那么问题来了，其他城市的楼市为什么就是没有成都楼市亮眼呢？

02

数城酣战

成都楼市为什么做到全国第一把？

我们先看中西部几个主要城市在2024年的楼市表现——

成都：全年销售套数为331053套。其中新房成交量总计为103886套，二手房成交量为231342套。

武汉：全年新建商品房成交数量为135,142套，其中新建商品住房成交数量为107,281套，同比下降2.37%。

重庆：全年销售套数为15.2万套，其中包括新房销售4.4万套和二手房销售10.8万套。

西安：全年成交超15万套房源，其中二手房的销售套数已经达到了100923套，西安楼市新房销售套数为5.1万套。

从数据上看，中西部的几个主要城市，成都、武汉、重庆、西安2024年的全年成交房源都进入了十万大关。

别问为什么没有贵阳，热巴是折耳根资深爱好者，特别喜欢吃贵州菜，但是贵阳楼市就像折耳根一样，好像很多人接受不了。

2024年贵阳市商品房销售套数仅为3.6万套，销售金额为397亿元。成都楼市2024年单盘销冠麓湖，成交金额131.32亿，单盘TOP5为西派少城，成交金额38.54亿，也就是说，成都有5个单盘，就能吊打贵阳全城成交量。

好，回到今天的话题，和其他同量级城市相比，成都楼市为何能一枝独秀？

一、成都楼市翻过价格山

这里的价格翻山可不是说成都楼市房价高，而是近年来成都楼市的房价，是稳步地提高。

我们先坐着“时光机”，一起回顾这四大城市近十年（2015-2024年）的表现。

（注：由于年代比较久远，目前四个城市公开的平台数据很难统一出口，所以我们综合各机构新房和二手房数据，请各位粉丝们参考。）

先说我们最熟悉的成都——

成都房价的起飞是从2016年开始，从2016年到2021年，新房房价从7725元/㎡涨到15454元/㎡，涨幅达到100%以上，并且在楼市调控手段最严格的时期，成都楼市仍然保持增长。

直到2024年，新房年度成交均价19397元/㎡，同比下降2%，是成都楼市从2016后首次价格下降。

但分圈层来看，5+2区域总体成交单价，2024年成都新房仍然可以达到25898元/㎡，尤其锦江区以成交均价33050元/㎡，成为年度TOP，涨幅达到6%；而板块最高均价仍然是金融城，达到了53405元/㎡，其次是金三43999元/㎡。

作为西南双子星之一的重庆，2016年是其房价往上跑的起点——

重庆楼市2016年二手房平均成交价8217元/㎡，年涨幅达30.66%，2017年平均成交价11325元/㎡，年涨幅达37.82%。

2018年重庆全年均价破万之后，涨势幅度减少，但一直保持上涨到了2021年，均价达到1.4+万/㎡；

现在回看，2021年也是重庆楼市房价峰值最高年；2023年平均成交价10900元/㎡，对比2022年跌幅10.71%。

2024年10月，重庆平均成交价约10000元/㎡，跌回2017年。

西安楼市的转折则发生在2017年——

从2010年到2016年，西安楼市二手房走势基本没有太大波动，维持在6500-7100元/㎡，但是2017年成交均价直接干到8888元/㎡，年涨幅达到36.32%；

西安楼市在2018年持续爆发，平均成交价14143元/㎡，年涨幅达：59.12%；

2021年，西安楼市也出现了房价峰值，2021年平均成交价16001元/㎡，随后持续降低。

2024年10月，西安楼市平均成交价13650元/㎡，跌回了2018年。

武汉楼市的起飞比其他城市更早一些——

2015年因为大规模的棚改货币化安置，武汉的购房需求井喷，房价就已经达到1.1万/㎡左右，一年成交22.4万套，成了全国销冠。

2016年和2017年期间，武汉地王频出、一房难求，武汉均价1.2万~1. 7万/㎡。

2017年开始，武汉政府出台了一系列“遏制房价上涨”的调控手段，但直到2020年底，武汉仍然在一线城市被严控的情况下，保持逆势向上，2020年，是武汉楼市的峰值最高年，19041元/㎡。

直到2021年，武汉楼市的风光结束，价格逐年下跌。新房市场上，开发商以价换量，二手市场更是断崖式向下。

2024年末，武汉二手房成交均价仅1.2万/㎡左右，跌回2016年，与2018年和2021年的峰值2万/㎡相比，跌了将近40%。

从历年的数据来看——

过去十年，成都楼市和武汉楼市的起飞都很早，但是武汉楼市“摊大饼”模式太广，全城散状发展，到处都有供地，到处都是工地。

而成都楼市有聚焦发展的区域，即“一路向南”，所以过去十年，从金融城-大源-新川-天府新区，甚至视高一路，房价都开始起飞。

这两个城市，一旦楼市遇到政策调控，武汉楼市就面临全城“危机”，而成都楼市的核心区域则相对更稳妥。

当楼市起飞的风刮到重庆和西安，其实相对晚了半年的节奏，但面对调控的时间四个城市都差不多，所以重庆和西安在短暂起飞后，楼市就被调控抑制了。相当于重庆和西安还没到达楼市顶峰就开始原地踏步甚至下山了。

重庆、西安、武汉，在经历了房价起飞之后，均在2020年-2021年前后到达历史峰值后就持续下降，成都区别于其他城市，房价没有大起大落，而是经过2年的市场调整，让成都房价稳步上升。

二、成都楼市坐稳红利山

我们之前说过，成都红利换房的时代结束了，但是成都大部分买家其实是享受到了楼市红利。

就用各城市2016年、2024年的均价来计算（均不用各城市近年来历史峰值），同样90㎡的房子——

成都的小李，7725元/㎡买了成都某项目，在2024年用19397元/㎡卖掉。如果小李这8年平均每月工资7000元，这些年小李工资收入67.2万，房子赚了超过100万。

如果小李2016年房子买在大源、三圣乡、二八、杉板桥、麓湖这些板块，那么他的房产收益会更加可观。

西安的小赵，2016年以7200元/㎡买下某项目，2024年以13600元/㎡卖掉，赚了约57.6万。

重庆的小王，同样90㎡的房子，2016年以8217元/平买下某项目，2024年以10000元/㎡卖掉。明面上赚了16万，如果算上持有利息，可能还赚不到这么多钱。

武汉的小孙，2016年以12000元/㎡买下某项目，2024年在以二手房均价12000元/㎡卖掉。那么他买房八年一分没赚可能还亏了利息。

所以你看，在楼市红利方面，武汉和重庆几乎可以忽略不计，

当然这是均价，不排除有人买低卖高，成都和西安红利其实都不错，但是西安买房更注重学区，成都很多房子更看重生活方式。

其实杭州楼市的房价红利也很优秀，但是杭州2024年成交均价已经达到29129元/㎡，目前楼市门槛太高，很多购房者只能望房兴叹。

三、公园城市呈现，成都城市魅力兑现

成都本身还有一个最大的优势，就是它的城市魅力也在不断地提升自己的城市竞争力，这里的城市魅力体现在城市兑现能力和呈现能力之上。

举个例子，2018年2月，成都首提“公园城市”理念，并成都以公园城市为“形”，以新发展理念为“魂”，积极探索山水人城和谐相融新实践和超大特大城市转型发展新路径，“雪山下的公园城市、烟火里的幸福成都”成为亮丽名片。

经过六年的建设，成都在公园城市的打造上留下了浓墨重彩的一笔，天府绿道被网友称之为成都最强便民设施，自然生态和人文的完美结合，在上面骑车或徒步，都能有满满的幸福感；成都包括锦城湖、青龙湖、兴隆湖、东安湖、南湖等在内的各大湖区，都变成了露营聚集地。

绿道、公园、湖泊、路网……成都投入了上万亿的资金加强城市建设，也是变相让成都的呈现力更吸引人。成都那么多湖，那么长绿道，那么多公园，向全国昭示了成都人的生活方式：

以前的周末，成都人更多的是喝茶打牌吃火锅，

现在的周末，成都人还可以去露营游湖骑全城。

成都把这种城市魅力，慢慢通过兑现力，折射到楼市里，让更多的人也能享受成都生活。所以成都不仅仅是房子在吸引人，产业在吸引人，城市建设本身也在吸引人。

当然，成都楼市想继续稳定、购房者的红利要继续稳定发展的话。那么我们就有两个不成熟的小建议——

一、保持有节奏的供地，主流板块供小地、供好地、少供地

比如说在2025年加强5+2主流区域稀缺地块的供应。

加强天西、金三、琉璃厂、东大街、蔡桥、二八板块、武侯新城、三圣乡等核心板块的土地供应。这些地方的土地不需要特别大，20-30亩这样的小地块就很好。

为什么要供应核心区域的小地块呢？

①拿地资金相对不高，可以供企业持续不断去拿这些地方的地块；

②开发周期不长，让开发商有动力去持续操盘这些地块，不需要动用大量资金，且回款周期快。

二、新房锚点价值常态化

在有节奏供地的前提下，让成都新房锚点价值常态化，锚点常态化并不是说房价得多高，而是让市场习惯成都楼市的锚点价值。

什么是习惯呢？

就是2024年，每次有高房价房源出来，市场都是新闻，都是话题，都是谈资。而今后，这种价格锚点就是常态化。

为什么要锚点常态化呢？

你看2024年的时候，当麓湖长湖阙、丽世缦华、交子缦华、仁和春天 29 号院这些十万+的楼盘亮相的时候，在金茂的4万、招商的4万、甚至锦宸府的5万、JFC的7万身上，我们都可以看见“性价比”。

关于楼市小建议，今天就不扩展，后续选题我们将深度解读，敬请关注。如果供地节奏好、价格锚点稳，那么成都楼市就会继续保持稳定的基本面。

愿2025年，我们迎来一个更好的成都楼市。

老朱有话说

选对城市买对房，比投胎重要。

起点差不多的人，仅仅买房一个变量，在时间的催化下，就会导致截然不同的人生。买对房，影响的不仅是个人财富，更有人生态度。你看文中，同一时间在成都、重庆、武汉、西安置业，几年后的个人财富收益完全不一样。

我一个江苏人，千里迢迢跑到成都生活，一个原来老家的亲戚觉得 “偏远”的内陆城市。但是我依旧觉得成都对我很好，我在成都创业赚钱，也在成都安家养娃。平时烧烤火锅串串麻辣烫，休闲时刻和家人九眼桥手拉手散个步。

我也常说，楼市稳步上扬，至少有五大好处——

对政府而言：提升了城市的竞争力。城市越有魅力，就越能振奋楼市，而楼市稳定上扬，又能吸引更多的人到这座城市；

对行业而言：提高了产品的竞争力，因为房价贵，你想要卖到十万加的价格，产品品质必然要变高才有人买单；

对开发商而言：提高了利润率，也加大了开发商在成都楼市投资的安全性；

对已有房子的消费者而言：可以通过抵押和买卖房子，收获市场红利和全新的投资机会，如果房价突然过山车下降，你就显然没有这轮红利；

对没有买房的消费者而言：成都楼市稳定上扬也是特别好的一件事，因为成都一方面新房有巨大的想象空间。另一方面二手房有巨大的价格优势，成都目前有大量总价100-200万的房源，而且成都二手房的成交量也远超新房成交量，你看2024年，成都新房和二手房的成交比是1:2.3。

同时，新房价格锚点越高，二手房就越有优势，这样能激活更多的消费者流向二手房，二手房才会让大量的买家认清一个现实——二手房，也可以享受成都的美好生活。

当二手房市场被激活的时候，通过二手房吃到楼市红利的那帮人，将对城市更加有信心。因为他们有更多的投资机会，可以通过抵押、通过买卖来投资，刺激消费。

你看，楼市稳步上扬其实是一件你好、我好、大家好的事，不管是成都还是其他城市。