放假前的最后一周，老朱抽查我们，手机全部放下，不要查，直接回答上海、北京、广州、深圳、杭州以及成都的房价，分别是好多？重庆，西安又是好多？

想一下，再来对答案：

我们的回答基本一致，北京5万、上海6万、深圳8万、广州4万，杭州4万，成都大概是2万多，接下来新房到3万。而重庆大概是1万出头和西安不到2万。

为何会对这些数字达成基本的共识？和心理学上“边际效应“有关。

边际效应：

在心理活动中，随着某种刺激（如奖励、情感体验等）强度或频次的增加，其对个体的心理效用或感受的增量效应逐渐递减的现象，反映了个体对重复性或持续性情境逐渐“适应”的过程。

举个例子，大学刚毕业，第一个月你领了3000的工资，很兴奋，因为自己终于挣钱了，但三个月后你就不兴奋了。过了一段时间，你升职主管，工资涨到5000元/月，你又兴奋了，但最多还是三个月，你再次冷静下来了。周而复始。

随着刺激强度和频次的增加，我们感受到的情绪波动逐渐降低，这是个体对重复性或持续性情景的适应，能帮助我们稳定情绪。

当这种心理机制作用在楼市中，我们就会在不断波动上涨的房价信息中，逐渐形成一个对房价的共识。

想在广州买一套房子，你提前就要有概念，广州房价是4万/㎡起，一套100㎡的房子得准备至少400万。如果有人非抬杠说，4万/㎡买广州房子肯定买亏了，买1万/㎡都亏！那很简单，他不是疯了就是哈了，大家没有继续对话的必要。

今天我们想说的是，目前成都主城区各大热门板块的均价，已经基本走到了3万/㎡左右的位置，这对于成都的有产家庭来说，肯定是一件好事。不过，这个价格到底能不能守得住，以及如何守得住，目前还有待商榷。毕竟想看成都笑话的人，到处都是。

趁着年前大家心情都不错，我们又来大胆地谈一些不成熟的小建议，说说看2025年成都该如何保住300万有产家庭的财富？全文共6700字，分5个章节，深度阅读需要16分钟。

一、当前成都房价的动态平衡点，在1.8万/㎡

二、成都房价能到5万/㎡吗？

三、均价3.5万/㎡，才有财富进阶价值

四、如何让3.5万/㎡，成为成都有产家庭的安全线

五、老朱有话说

01

当前成都房价的动态平衡点

在1.8万/㎡

说成都之前，我们先说上海。

2024年，上海房价的成交均价约5.9万/㎡。我们假设，明天上海的房价突然从现在接近6万/㎡的水平，瞬间垮到4万/㎡，整体亏30%以上，这个数字看起来是不是特别恐怖？

但再回忆一下，2005年的时候上海房价平均0.9万/㎡左右，以20年周期来看，从0.9万/㎡涨到了6万/㎡，涨了5倍，这个数字是不是更恐怖？

以现在上海的房价、上海的经济来看，如果不是发生战争这种极端情况，房价要从6万/㎡跌到4万/㎡是很难发生的事情，4万/㎡对于上海房价来说，就是一个绝对的低点。

到这个价格之后，就不会继续降了，因为亏损太多，卖家宁愿不卖，于是房价就会锁定在这里。

再算一下，就算上海房价从6万垮到了4万，也就是0.9万/㎡到4万/㎡，这20年的投资回报也超过344%。

你看，人就是很容易被动态的事情欺骗。更何况，上海的房地产背后还有一大群其他城市可望不可及的有钱人，上海的千万富翁随随便便也有几十万个，上海仍然是经济实力非常牛的城市。

说回成都，成都也是一个非常典型的，房地产红利特别明显的城市。

只看近10年——

2014年，成都房价已经逐渐涨起来，全市均价是0.92万/㎡左右；2024年，成都主城区的均价大概是2.6万/㎡。

我们回到价格长期动态的话题，如果明年成都楼市特别差，主城区均价降到1.8万/㎡，也差不多是降了约30%。但从2014年的0.92万/㎡到1.8万/㎡，10年时间，房价还是翻了一倍。

对比存款利息、对比股票，对比其他正规渠道的投资回报率，在成都买房仍然是全中国乃至全世界投资回报率最高的渠道之一。

肯定有人要说，如果成都新房均价稳不到1.8万/㎡，可能要降到1.2万/㎡噢？答案同样是不可能，除非是战争这种极端情况。为什么？因为成都楼市的财务成本导致现在成都新房均价如果到了1.2万/㎡，是卖不下去的。

2.6万/㎡降到2.4万/㎡，有人敢买；但2.6万/㎡降到2万/㎡就已经会让很多人犹豫了。垮成这样，谁还相信抄底？最怕打牌打成相公，买房买成房东，最低价1.2万/㎡没问题，但如果是新房均价1.2万/㎡，不会再有人入场。

就像现在很多人都在说茅台降价降惨了，一瓶2300元。但你仔细想，2300元难道就便宜吗？2300元也不是原价，很多人一个月工资都买不起两瓶茅台。可是，如果明天茅台降到500元，你会积极抄底吗？不会的，那时候大家都会判定经济出了大问题，不会买酒。

就是这个道理，对于当前的成都楼市而言，2.6万/㎡是成都的均价，1.8万/㎡是成都房价向下的动态平衡点。

02

成都房价能到5万/㎡吗？

成都5+2区能够达到2.6万/㎡的均价，并坚守住1.8万/㎡的平衡点，比中部的兄弟城市重庆、西安肯定好很多。但对于成都有产家庭来说，在得到过成都房地产带来的巨大红利后，对未来市场还能持续带来的红利期待，当然不止于此。

按照我们在文章开头说到的“边际效应“，成都房价现在不管是2.6万/㎡还是3.5万/㎡，都已经不能再吸引大众的关注。于是，成都2024年的地王们要集中在2025年入市，明年房价冲5万/㎡、6万/㎡的话题喧嚣尘上。

尤其是2024年下半年，几个最高单价破10万的项目锁定楼市热搜，一千万个吃瓜群众围着看。

成都的房价能不能冲到5万6万？柳叶刀的看法是，未来可期，但短期内不太现实。

未来可期的原因很简单，首先是对成都的信心，成都的城市实力和未来发展空间都具备这个实力。

第二是楼市中单价10万/㎡的项目已经出现了4个，麓湖生态城（长湖阙）、麓湖·丽世缦华、金融城·交子缦华、仁和春天·29号院，不出意外的话今年还会更多。

10+万/㎡的价格锚点，不断涌现，价格冒尖的项目不是一个而是多个，能为市场和后来者带来巨大的信心。

短期内不太容易实现的原因也很明确：

那些单价10+万/㎡的，只是某一个项目中的几套房子，不是均价。当前全成都最贵的几个豪宅项目均价大概是6万/㎡出头的水平。

按照豪宅单价是市场均价2~3倍的规律，成都房价要达到5万/㎡以上，头部豪宅的均价要达到10万/㎡以上，甚至冲15万/㎡。

那么，成都未来至少还需要再来10个以上项目的头部价格达到10+万/㎡，按照当前还没面世的地王项目的情况，这段路还需要再走一阵。

话说到这里，我们再加一句，成都楼市如果蒸蒸日上，均价达到5万/㎡是完全可以的，并且还能保持相对健康。但是，房价在任何时候都绝不是涨得越高越好，当房价超过人们的心理估值，价格就只是泡沫。变不了现的房子，再贵都是胡扯。（回顾相关话题的文章：假如楼市的这波行情是真的……）

03

均价3.5万/㎡

才有财富进阶价值

成都房子什么时候能够像现在的上海一样，均价卖到5万/㎡，只有天知道。也许是一夜之间，冒出来几个跳涨领涨的牛人，一下子就拉到了高点。这个猜测今天暂且按下不表，在这篇文章中，我们最想表达的观点是——

成都房价继续保持稳定上涨，一定是件好事情。

尤其是当整个5+2区域的均价达到如今热门板块二八、槐树店、大源、新川、秦皇寺们的均价3.5万/㎡时候，对成都300万有产家庭来说，是最好的消息。

这个观点肯定要被喷，“打胡乱说”“炒房”“没底线”……大过年的，摆点龙门阵，畅想一下，不要着急。

一、3.5万/㎡的房价下

净资产500万的人将衣食无忧

以最稳当的大源板块，最稳当的大盘华润凤凰城为例，我们来算一笔理论账。

小王2005年入手一套凤凰城150㎡左右的房子，当时凤凰城的单价最低点是7000元/㎡，总价就是105万/套。首付三成，按揭30年，每个月还贷大概是3千多，负担不大。

20年过去，小王的按揭已经还了接近90万。更大的概率是他在前几年经济环境不错的时候，已经提前还完了。

如果现在小王的生活出现重大变故，可能是残疾，可能是纯粹想躺平，反正他不能工作了，他选择将把这套曾经以105万总价买到的房子卖掉。

以凤凰城的挂牌均价3.5万/㎡来计算，这套150㎡的房子可以为小王换来525万的现金，去掉七七八八的费用，到手500万肯定是有的。

当小王拥有500万的净资产，他确实就可以不用上班，他在除了上海以外的很多城市，都可以活成一个快乐的有钱人。

具体怎么用这500万做投资理财，我们就不发表看法了，目前银行的理财产品保守也能达到2.5%左右的回报率，每个月就能有1.2万。

稳妥起见，刀哥又在深蓝保以80后男性为人物画像，随机选了几款快返型年金产品。因为产品限制第5个保单周年日领取，我们预留60万作为前5年的生活费，设置投保计划为：一次性交清450万。

你看，即便是这种方式，小王每一年也可以领取11万生活费，每个月收入大概9000出头。

卖了房子的小王每月花2000元可以在市区租一套房，剩下7000元作为生活费。凭良心说，每个月7000元在成都，可以过上很不错的生活。

你看，卖一套房确实可以让一部分人实现阶层跨越。当成都均价来到3.5万/㎡，资产达到500万的小王们，是全成都最幸福最自由的人。

二、成都20年楼市红利背后，有无数小王

成都楼市20年的发展红利，让以小王为代表的成都早期买房人衣食无忧。只要成都房价能站在3.5万/㎡，小王们就能稳稳握住这500多万的净资产，有底气成为一个不用上班的有钱人，成为一个有产阶级。

所谓的有产阶级，指他的财产所直接产生的经济，不是纸面财富，而是足以让他可以不再靠劳动、靠辛苦去挣钱。

放眼全国，可以通过买房实现财富进阶的城市，有7个：北京、上海、深圳、广州、厦门、杭州、成都。

而现在同样话题都很高的重庆、西安、武汉、贵阳、郑州、合肥等城市，因为房价的基础太低、红利太少，只通过房产买卖，改变不了任何人的人生。

3.5万/㎡这个数字很重要，因为同样卖一套150㎡的房子，达到这个价格就可以套现500万实现躺平，但如果房价不到1万/㎡，就只能换出100万、150万，勉强能应个急，没办法躺平。

一套500万的房子可以作为资产，让人实现财富自由，但100万甚至150万的房子，都只是消费品，几乎不存在资产价值。

成都楼市的红利背后，得到好处的可不仅是成都人，还有省内宜宾、德阳、自贡、攀枝花、甘孜、阿坝……以及省外拉萨、乌鲁木齐、兰州、西宁、遵义、保山等各个城市的老板们、小学校长们、中学老师们、事业单位中高层们。

成都楼市守住兴旺，守住的是西部十省有产家庭的幸福准线，无论是买在大源、新川、二八，还是三圣乡、东大街、蔡桥、茶花、武侯新城……大家的房子都值500万，他们中至少有70%都能稳稳守住自己的身家，成为真正的有产。

04

如何让3.5万/㎡

成为成都有产阶层的安全险？

成都房价卖到3.5万/㎡，对所有在成都有房的家庭来说，绝对是一件喜大普奔的事情。而成都楼市要想达到这个成果，两个方面的打法就很重要。

第一：锚点要稳

卖5万6万的房子能够筑堤

不提北上广深，就说杭州和厦门。全国人民都本能的认定，在绝对资源的情况下，杭州和厦门的豪宅单价都能值十几万，所有人在心理上都接受这个价格。所以，即便2024年遭遇相对暴跌，杭州、厦门的房价依然还是比成都贵得多。

这就是筑堤——在稳定锚点的作用下，大家对某个价格有稳定的心理接受度。

如何筑堤？

筑堤不是疯涨，而是锁定锚点价格的同时，守住这个价格，以稳定的状态坚守到整个城市乃至全国人民都对这个价格形成心理认同。

客观说，当下无论成都本地人还是外地人，无论买新房还是买二手房，无论是有房子还是没房子，只要想在成都买个还不错的房子，老百姓的心理能接受的单价其实都不止是我们所说的均价2.6万/㎡，而已经达到了2.8万/㎡、2.9万/㎡。

所以，2.8万/㎡是当前老百姓对成都房价的心理接受度，是共识，是大家对这个城市资产的估值。

而在未来，我们想要成都房价达到3..5万的均价，就需要一手房市场的主流价格能继续向上，要金三、林家坝、麓湖这样的板块价格继续向上，要整个5+2区价格达到现在大源、槐树店、秦皇寺的位置。

那么，这就需要现在卖5万/㎡的项目、卖10万/㎡的房子，持续地以这个价格卖2年甚至3年以上，并且不断成交。

只有这样，两三年之后，在老百姓心目中，才会达成新的共识：成都的贵房子就值5万、6万，普通的房子也值3万、4万，不管是大源、新川、蔡桥，还是茶花、二八、武侯新城、东大街。

当成都房价在3.5万/㎡筑堤成功，成都有产家庭的财富就守住了。

没什么不可思议，时间倒回去10年，望今缘当年卖2.5万/㎡的时候，也有很多人都觉得卖家买家的脑壳有问题，就跟今天一些人看交子缦华的心态差不多。

当然，楼市筑堤失败的案例也很多，你看重庆的房子为什么在这两年卖得那么艰难？就是因为重庆人自己都不相信自己的房子值1.5万/㎡！重庆涨到2万/㎡之后，很快就垮下来了，根本守不住价格，于是筑堤失败。武汉同样是这个问题。

第二：主城区供地要少要精

让楼面地价2.5万/㎡的地块更多涌现

就像是面包和面粉的关系，房价稳企的背后，地价肯定要更稳。

柳叶刀在上一篇文章就提过，在有节奏供地的情况下，成都主城区的土地市场未来2年最好都奔着9个字跑：

推小地，推贵地，少推地。

试想，如果成都持续在金三、琉璃厂、秦皇寺供地，就出这种15亩、20亩的小地块，地价会是什么样？

哪天府南河边上出来一块地，哪天太古里边上出来一块地，哪天东大街茶叶厂出来一块地，哪天磨子桥出来一块地，哪天D10对面出来一块地……

如果接下来，成都能出现15到20块地，楼面地价在2.5万/㎡以上的地块。所有人就会觉得，成都房子至少该卖3.5万/㎡以上。

无论是锁定锚点，还是控制地价，总之都是那句话：如果你手上拿的是1亿卢布，大家都觉得你是傻子，但如果你身上揣的是1000万美元，你可以在全世界自由。

写在后面：

发这篇文章之前，我们已经做好被质疑的准备。有读者看到柳叶刀说房价3.5万/㎡，就会想比中指，这一点都不稀奇。

当年望江名门广告3.8万/㎡出街的时候，不仅被整个广告界、地产界比中指当笑话，甚至还有一个媒体大咖叫李杨，当到老朱的面跟望江名门的姚老板说，项目做得特别好、广告做得特别粗鲁，3万8就是个笑话。

还有2万8的银泰中心、2万的西派国际、2万5的文儒德……当年都是被很多人比过中指。

为什么这些高价格的项目当年会被大家比中指？因为他们的价格都不是当下的行情价，而人们都需要被事实教育很久之后，才会被迫接受这个真实的现实。

当然，现实肯定也不是炒房。如果有人说成都房价要涨到鹏瑞一号、汇悦台那样，也一定是疯了吗，或者是不怀好意。房价不能虚高，虚高没有意义。昙花一现对楼市、对成都都没有价值。

我们希望成都楼市继续稳定向上，绝对不是指成都房价要涨到8万才是好，结合现阶段这个城市的综合实力，稳定在3万5就很好。

老朱有话说

有很多年轻人都在晒躺平人设，二十多岁工作几年，选择在鹤岗、阜新、绥化、白城、齐齐哈尔这些地方买一套两三万的房子，美名曰享受人生。

有一部分人认为这是一种年轻人的觉醒，所以房地产没有未来。但老实说，我对于这种精神状态，理解但并不能赞同。

不对别人的选择指手画脚，单纯谈一下自己对买房动机的看法，尤其说一下我们为什么认为成都房子涨到3.5万/㎡之后，500万、1000万的房子仍然具备很强的流通性。

一个人在上海买一套2000万的房子，为的肯定不仅是在外滩喝咖啡，他买的不仅是房子和生活，更是上海这座城市能够为他带来的就业的机会、赚钱的机会。对他来说，这套2000万的房子，包含了生活和生产这两重意义。

很简单，你想要找一个年薪100万的工作，上海会相对容易，但在成都就很难。这跟你个人的工作能力有关，跟城市的综合实力关系更大。

上海的赚钱机会，就是比成都、重庆多，比桂林、昆明多得多，比鹤岗、阜新多得多得多。在上海买2000万的房子，有机会再赚2000万的。

“成惯吸”作为西部头把交椅，对中西部城市的人来说，不仅有生活的吸引力，更有经济的吸引力。来成都买500万、1000万房子的人，主要都是做生意的，他们在老家也至少都有1套房。

为什么他们会愿意在成都买1套，而不是在鹤岗买100套？因为像鹤岗这种城市，房子再便宜也没有用，2千房价的背后，是这个城市不具备继续向上发展的真相。一个人如果选择在鹤岗躺平，就是真的躺平了。

房子2万，工资2千，能不能活？能。但他如果有一天后悔了，药很难买。

成都一直就是中西部老百姓跨城买房的首选。成都500万的房子不愁卖，有五个原因：

第一，满足心理。

在西部第一城有一套房子，跟老家的亲戚老表谈起来，有面子。

第二，为了生活，也为了生产。

西部十省的有钱人，都要在成都做生意。

第三、有财富价值。

成都经济更稳定，房子更保值。老家的房子是消费品，成都的房子是资产。

第四、可以应急。

当家庭急需用钱的时候，可以马上卖一套房子。卖一套成都的房子就可以让娃儿在国外读5年书，但如果是老家的房子，卖2套可能都只够读1年。

第五，能够传承。

成都的房子是对子孙后代有用的房子，是家族的财富积累。无论后代会将这套房子用于自住还是变现，作为长辈都让他们有了更多的选择。

毋庸置疑，成都就是能吸引有钱人，尤其是外面的有钱人。而成都本地的有钱人也一直很愿意继续为成都花钱。强大的城市信心是成都房价独领风骚的底气，成都永远不缺愿意花500万买房的人。