今天跟大家聊的是5个价格断裂带。

顾名思义，价格断裂带就是两个相邻的区域产生巨大的价格差。在两个相邻区域，我们默认硬件条件是相同的，也就是商圈，交通，所属区域等。在前提相同的情况下，价格断裂带形成的原因一定是某些“软性属性”产生了巨大的差异化。

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第一个是苍梧双学区板块和凤凰新城板块。次新近2万元/㎡的苍梧双学区，和次新1.3万元/㎡的凤凰新城，产生了一个超5千元/㎡的价格断裂带。

很明显这是一张“顶级学票”的价格。学区房是由房子和一张学票两部分组成的，在现有规则之下，这张学票值这么多钱，意味着家长在有能力的情况下，他们愿意给孩子购买一个门槛，去参与到这场教育大战中。

学区房就是这个门槛的门票。这样的一个顶级学票，在目前的情况下是难以抹平的。有人问未来呢？随着教改和双减政策等推进，以后能否真正把房子和学票二者剥离开来？大概率很难。因为我们始终面对的是50%的中考分流和以成绩论英雄的高考，所以这样的一个顶级学区的断裂带是难以抹平的。

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苍梧双学区板块，自身可以再细分为苍梧东校区和苍梧西校区。虽然苍梧东校区的师资实力更胜一筹，但现实中西校区的房价更高些。这是一个由居住舒适度主导的断裂带。相比之下，西校区的房子更新一些，意味着对于居住品质来说是得到了不小的飞跃。

也就是说，当两者的其他素质接近或者说差距能够接受的情况下，居住品质就是溢出的价格，这就是断裂带存在的原因，也就解释了为什么在我们决策中难以抉择的时候，会选择品质更好的，它一定是有一些溢出价值的。

当然，苍梧西校区距离新海初级中学更近一些，这也是溢价的因素。

这两点，也适用于所有房子，品质较好、距离学校更近的学区房价更高一些。

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第三个是花果山大道。花果山大道西均价1.7万元/㎡，花果山大道东均价1.3万元/㎡，它们价差维持在3千+元/㎡，这两个板块的实质是什么呢？

很多人觉得这两个板块差异的核心原因是学区差异。在我看来，是人为操盘和开发先后因素，导致了这两个板块差异。

按照最初规划，花果山大道东，不论是居住舒适度还是城市界面，理论上并不比花果山大道西逊色不少。但由于未及时落地学校以及引进商业配套失败，加上土地供应节奏较慢，导致花果山大道东没有满载搭乘过去5年的房产红利。

花果山大道，应该是5个断裂带里的“意难平”。理应融合，但眼睁睁看着它千沟万壑。这是本应抚平的一条断裂带，现在却需要超级耐心——未来南湖校区与实验学校本部的博弈，即一个是价低的板块可能“价值爬升”，一个是价高的板块面临很大的不确定性。

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先锋路，可以把猴嘴分为两个板块：猴嘴街道和猴嘴北。猴嘴北均价6500元/㎡，猴嘴街道均价8千+元/㎡。因为距离商业、学区和医疗等配套更近的优势，猴嘴街道足足高出了1500元/㎡，这其实也是一个不小的价差了。

关于这一点，过往买房的无数经验早就证明——越中心，房价越高。尤其是对于刚需板块，有学校、有商业、出行方便，是刚需购房首要考虑因素。

在未来房价增值预期降低下，一个基本原则，改善进入城市中心，刚需靠近区域或者板块中心。如果你在猴嘴及周边上班，猴嘴街道板块是个性价比且安全垫较高的选择板块，这是从产业因素和生活氛围的角度，就业活力能够匹配目前的楼市价格。

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宋跳与原新海新区之间， 隔着一条港城大道。这两个区域的房价差，肉眼可见之高。

宋跳，过去的很长一段时间内处于“爹不疼、娘不爱”的阶段。三不管地带让片区稍显默默无闻，区域界面也没有得到较大幅度的更新。虽然与猴嘴同为“产业城区”，但整体来看，宋跳的产业规划定位偏低且稍显凌乱，不论是被重视程度，还是自身更新力量，都微弱于猴嘴。

此外，除了早期的行政割裂和政治地位，造成这么房价差的因素，还有路网基建迟滞导致的断裂。虽然宋跳背靠原新海新区等强势区域，但由于路网的割裂，或基建建设迟滞导致与强势区域的交通联系不强，区位优势被掩藏。

不过宋跳也有着自己的天然优势，就是离城区比较近，加上自住氛围比较浓厚，这对于预算不多的购房者来说，其实是一个很好的选择。

最后，总结一下今天的主题。我们看到的现象，非常明朗。一条路两侧，出现了巨大的价差。但价差的背后，是某个需求在支撑。需求可能是学区，配套，性价比或者很好的居住环境，但这些需求是不是你自己的需求，才是最重要的。

这就上升到买房的目的——买房，是尽最大能力满足自身需求，是需要这个房子在短期内，能够兑现给你的需求，不要去赌未来不确定的东西。