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一条地铁19号线南延线，让很多大兴区人望眼欲穿。即便在新的一年，他们也没有等来好消息。

近日，北京市发改委发布2025年“3个100”市重点工程计划，总投资约1.4万亿元。

其中，安排轨道交通项目13个，包括19号线二期（北段），而19号线二期（南段），及南延支线未出现。

这意味着，19号线南延线开工的概率几乎为零。

它与北京大兴区西红门东和大兴新城的楼市兴衰，紧密相连。

1月27日，大兴经济开发区DX00-0302-0021、0022地块竞拍，北京大兴发展集地开发有限公司，以底价23.2亿元拿下。

它的最大卖点是，19号线南延线新媒体产业基地站。

土地出让文件里写着：“DX00-0302-0018、0021 及 0022 地块，紧邻规划 19 号线二期新媒体产业基地站，三个地块均应与轨道车站实现连通，应连尽连。”

花姐查看了地块位置，大致判断地铁站会设在0021地块的西南角、0022地块的西北角。

因为，也只有那个点位，离0018地块也很近。

但现在，随着发改委文件的下发，何时落地，成了未知数。

其实，对钟情西红门和大兴新城板块的业主们与开发商来说，打击最大的不只是地铁线的问题，还有正在下滑的地价。

花姐整理了一份2022年以来，这个区域的主要成交地块，发现了两大特点：1、楼面价下降；2、外来房企正在远离。（详见《大兴土拍，只剩兜底者》）

拿DX00-0302-0021、0022地块来说，两块住宅用地面积约4.87公顷，地上建筑总规模11.66万平方米，容积率2.2-2.5，控高80米，楼面地价只有1.99万/㎡。

而在4个月前，兴创置地以22.25亿元底价拿下北面西红门6030、6029地块，楼面价约3.38万/㎡，两地块相距3公里左右。

如果说它们的说服力不够，毕竟中间隔了一条五环路，那就看看0021和0022地块，往南1.5公里的京玺项目。

2023年12月6日，中铁置业+兴创置地以19亿竞得大兴黄村镇DX00-0208-6021地块。

地上建筑规模70121.08平方米，楼面价2.71万元/平米，容积率2.6，控制高度60米。

换句话说，和0021和0022地块相比，京玺离五环更远，楼面价却贵了36%。

且不说新地块有“好房子导则”加持，仅价格上就比京玺有优势，会不会成为背刺者，就要看股东背景了。

穿透0021和0022地块的买家大兴集地，它的最终持股情况是：大兴国资大兴发展占51%，民营资本万兴建筑占49%。

而京玺工商登记的股东为，中铁置业和兴创置地各持65%和35%。兴创置地是大兴发展的全资子公司。

这表明，这两个项目有血缘关系，只不过，一个是大兴国资控股，一个是大兴国资参股。

花姐还发现京玺的股东悄悄发生了变化。

2024年3月，中铁置业+兴创置地将京玺25%质押给住总地产、将25%股份质押给首开股份。

但截至目前，它给首开股份的那笔质押，显示为“无效”。

通过先质押股权、后转让股份，是企业股权交易的通用路径。依照目前的现状看，首开股份疑似已经退出京玺。

京玺的实际股比为：中铁置业48.75%、兴创置业26.25%、住总地产25%。时间过去11个月，依然没有变更工商登记，原因不详。

实际上，京玺的销售情况不佳。

它于2024年7月领取预售许可证，供应712套，网签141套，成交均价4.58万元/平米，成交金额5.88亿元，地价覆盖率为30.94%。

来看一下京玺周边几个在售项目的销售情况：

1、元启

2024年2月22日，中建壹品以48.76亿元，摇中大兴区西红门镇DX04-0102-6035地块，溢价率15%。

该地块土地面积约4.7万平方米，建筑控制规模11.76万平方米，容积率2.5、控高45米。在2024年10月，中建壹品将元启40%股权，转让给了兴创置地。

元启于2024年8月领取预售许可证，共计1052套，截至目前网签66套，成交均价5.35万元/平米，成交金额3.5亿元，地价覆盖率只有7.18%。

十分奇怪的是，从2024年12月起，元启没有新增网签记录。

2、颐和公馆

2023年8月3日，中建壹品竞得大兴新城DX00-0101-053、055地块，成交金额28.75亿元+现房销售面积18000平方米。

它的土地面积45954.22平方米，规划建筑面积91908.44平方米。

在2024年3月，中建壹品将颐和公馆40%股权，转让给了兴创置地。

颐和公馆于2024年3月取得预售许可证，供应630套，截至目前网签198套，成交均价4.9万元/平米，成交金额10.06亿元，地价覆盖率34%。

3、兴城之星

2023年6月20日，中建三局城投+大兴城建联合体以10亿元底价，摘得大兴新城DX00-0407-002地块。

土地面积27822.391平方米，规划建筑面积44515.825平方米。

它于2024年3月领取预售许可证，共计242套，截至目前网签190套，成交均价4.49万元/平米，成交金额为15.47亿元，地价覆盖率为150%。

花姐点评：

元启和颐和公馆有个特点，中建壹品都在半道，向兴创置地转让40%，以减轻财务压力。

兴城之星看似卖得很好，背后绝大多少是通过团购卖出的。

花姐统计了2022年以来，大兴区域出现大兴国资身影的项目，至少有11宗。

楼面价最低是2022年2月成交的御璟星城，只有1.689万元/平，目前已经售罄，成交均价6.19万元/平米，成交金额62.07亿元，地价覆盖率174%。

这个项目，持股60%的中建壹品应该大赚了一笔。在同时期的大兴星光城上，中建壹品也斩获颇丰。

到了2023年底和2024年，中建壹品就开始远离大兴新城，没有出现在0007、0003、0011、0255、052等地块的拍卖场。

这些地块中，只有0003/0011地块的楼面地价，低于0021/0022地块，为1.796万元/平米，其它都在2.2万元/平米左右。

这说明，0021/0022地块的出世，直接拉低了整个大兴新城的楼面价，令这个板块雪上加霜了。