房财经网2月10日，北京市昌平区北七家镇CP01-1503-0002、0008、0009地块项目，公示了设计方案。

如果不出意外，它就是北京国贤府二期。

在去年12月30日，中建智地+未来科学城联合体，以21.143亿元摘得这三块地。

当日，项目公司北京兴诚未来房地产有限公司成立，两者股比为70%和30%。这和国贤府一期的股权比例，一模一样。

股份一致，利益一致，中建智地和未来科学城，力往一处使。

中建智地是中建一局旗下的地产平台，未来科学城是昌平区本土城投平台。

在昌平的地界上，它们不会允许背刺者出现。

因而，当去年年底北京国贤府西边地块挂出来时，懂事的房企们主动让出道来，让它们底价拿下。

当中建智地们拿下新地块那刻，最开心的，或许是北京国贤府的老业主，不用担心新地会降价卖。

毕竟，开发商会把一二期，当作一盘棋来考虑。

北京国贤府是一个中建智地的一个招牌，一个很努力做产品的范本，虽然地段一般，不临地铁。

它于2023年7月20日拿地，在当年的11月就开盘。

截至目前，供应的822套房源，已网签553套，成交均价5.57万元/平米，成交金额38.23亿元，地价覆盖率142%。

这是一个很赚钱的项目，还有约20亿元的货值。

也正是基于此，中建智地和未来科学城，才敢在它的旁边，又下一城。

来看一下一二期的指标对比：

1、二期由3幅子地块组成，其中0002、0009为二类居住用地，地上建面9.23万㎡，而一期为10.6万㎡，两者的容积率都是1.3；

2、一期和二期都有非住宅用地。一期是5280平米幼儿园、2.25万平米山姆会员店；二期是8100平米旅馆、6层、134个房间；

3、一期规划25栋6-8层洋房——北区18栋510户、南区7栋312户，段位为100-180平米户型，共计822户；二期规划建设26栋6-9F洋房——北区16栋526户、南区10栋324户，共850户；

4、虽然容积率相同，但二期的楼高比一期要高。约55%楼栋的层高为9层，而一期最高楼层只有8层。这意味着二期的楼间距要更宽；

5、两期地块内，都有街坊路。不过二期调规了，原来南区0009地块的“L”型街坊路，左拐弯到0008地块。这令0009居住地块的街坊路，减少了一半。而一期南区的街坊路比较长。

从整体上来看，二期的指标比一期更宽松了，主要体现在楼高和街坊路的优化上。

讲完了一二期的大致对比，再来看看二期的规划设计。

一、次要出入口，成了正大门？

二期设了3个景观大门，采用镂空格栅设计。

但很奇怪，图纸上将北区东北角的大门，描述为“小区主要出入口”，景观大门里，一边是车库出入口，一边是人行出入口。

而南面的“次要出入口”，更像正大门，有两进的规制。

从鸟瞰图看，从大门进入后，两边是水系，然后是一个高达5.35米的大堂。大堂地下一层为会所。

小区的电动自行车应该都停在地上，两个充电区域都设在北区。北区5#正南面有一块室外运动场地。

二期的南北区大门不像一期斜对着，而是完全分开的。

花姐怀疑，设计师笔误，把北区的主次出入口，写反了。

二、到底是平屋顶，还是坡屋顶？

北京国贤府一期，是坡屋顶设计，且顶层送阁楼。

但，二期的设计图上，出现了自相矛盾的画面。

为了弄清楚原委，花姐特意制作了三张对比图。

图①：北京国贤府两期总平面设计图对比。很明显，一期是坡屋顶、有人字形的屋脊线，有阁楼；二期是平屋顶，不分户型顶层退台设计；

图②：这是二期的鸟瞰图，上面也很清楚地绘制出两类屋顶，有16栋人字形坡屋顶，有10栋为坡屋顶屋檐，但没有阁楼；

图③：二期南区8#鸟瞰图与平面图近景对比，十分清楚地看到，鸟瞰图是“坡屋顶+阁楼”设计，而平面图是“平屋顶+顶层退台”设计。

这是很怪异的现象，二期的鸟瞰图和平面图，屋顶设计完全不一样，是设计师开小差了？

三、二期户型偏小，走差异化路线

二期地块的素质，要弱于一期。

主要原因是，二期西北角有座幼儿园，让北区不够方正，南区左边是行政办公用地和酒店，令住宅用地狭长。

或许正基于此，二期的一些指标才宽松了些。

一期卖了一年多，北京国贤府更懂得客户要什么。

花姐做了测算，二期的户型面积整体要小于一期。大致分100平米、110平米、120平米和140平米四种户型，分别是184套、498套、108套、60套。

而一期的户型是100平米222套、115平米90套、125平米178套、143平米248套、163平米42套，180平米42套。

两者一比较，发现二期主打的产品是110平米，放弃了一期的160平米以上大户型。

如果以一期的成交价5.57万元/平米来计算，二期的主力户型600万元就可以上车。

从一期的成交结果看，100-110平米供应220套，网签197套；110-120平米供应90套，网签78套。

也就是说，二期100-110平米的产品户型，也可能是最畅销的户型，这是北京国贤府在一期上的总结。

花姐点评：

中建智地拿下二期地块，十分明智。

未来地产商讲求的，是区域深耕。北京国贤府就是一个很好的例子。

在一期开了个好头，对客户有了精准的把握，二期将会做出更加适销对路的产品。

它为北京的一些双子座地块，提供了一个很好的解题思路。

也给北京土拍中，相邻地块被同一家开发商拿下的现象，做了一个新注解。

比如：中海地产先拿下丰台万泉寺地块，后来又把西南郊冷库地块拿下；招商蛇口在亦庄有了招商玺，后来又内定了X24地块；甚至连海淀功德寺双子座也是如此，越秀在两块地均有持股。

当然，凶猛的建发是个例外，在海淀朱房村硬刚华润置地央企联合体，从虎口夺下一块高价地。