大家好，我是单敏。
一个在广州解决买房和贷款难题的家伙。
欢迎新朋友了解我：
上一篇文章：
上篇文章，其实就是把原来房子的按揭贷款还掉，重新用经营贷抵押出来。让贷款额度变高，让利率变低的操作。
以下内容，仅代表个人观点，不一定对，大家随便看看。
最近咨询给孩子买房的客户特别多，今天沙龙现场也有粉丝在问。
所以我也就在这里给大家统一回答一下问题吧。
因为已经解限购，所以现在大家已经不用在考虑名额和资格问题，只要孩子成年了都可以买，并且可以做按揭贷款（15%首付）。
所以剩下的问题是，怎么贷款和怎么选房的问题。
01
贷款问题
贷款问题，如果孩子年龄太小，还没工作的状态。又或者收入比较低的状态。
这时就涉及到父母需要做担保的问题。
只要父母负债不高，且收入高于原来月供+准备新买的房子的月供。
基本上都可以直接做，没有什么问题了。
但如果父母负债比较高，月供也高的情况。
比如月供高于明面上的收入的话，那就要看其他收入的情况，银行有没办法处理或者接受。
特别是有些朋友是赚“外贸”，钱是通过私人换汇回来了。
类似这种收入，比较大的问题是，回来的流水都是净收入。
不是像平常做生意，是总额流水。
一般情况下，银行会认为流水里面的10-15%是你的收入。而不是流水都是净利润。
遇到这种特殊情况，就需要找到能接受和审批的银行才能通过。
如果再叠加有些朋友想要做低首付的话，那对银行的要求就会提高很多很多。
不过一般想要给孩子买房的预算都比较充足，不用追求极限低首付，只是想要多留点钱在手上。
一些拿孩子名额买房投资的朋友，虽然会对资金规划的要求严一点，但一般情况会看房子的笋度，笋度够的，也会提高首付比例。
所以一般情况下，遇到笋盘会更重要一点，适当提高首付拿到更高性价比的“货”更重要。
如果真的对贷款要求很极限，收入很好，但首付有限的情况下。
可能就需要换到一些贷款政策更友好的小区了。
都有办法处理，只是需要做一些取舍。
只是依然是买便宜好货为主调，如果业主卖比市场价便宜20万，这事比低首付重要多了。
所谓极限低首付是指，2-3%的首付比例。
常规情况下15%首付，这种就是横着买都没问题。
通过技术操作10%左右，也是算轻松的。
首付比例压缩到5-8%，难度就会加大比较多，需要按银行反馈情况进行取舍了。
还有一些特殊情况是，父母有钱负债占比也低，但总额很高。
比如有个几个亿的身价，贷了5000万。
很有实力，但负债金额已经超过银行的常规业务范围了。
这时比较简单的处理方案就是，提高首付比例到20-30%，做经营贷。
经营贷对收入流水要求比较低，就会好批很多。
至于为什么这么有钱，还要孩子背贷款。
你可以理解为，这是一个成人礼。让他背负一些压力，承担一部分月供，让孩子有压力倒逼自己前进。（注意只是一部分）
又或者理解为“穷养”。
02
选房问题
剩下的问题就是选房问题了。
这个就看父母资金实力了。我有客户把选房这事，也当做成人礼的一部分。
全程买房在旁边跟着，看房时候也看着。虽然看房时候一路有和孩子交流，但每到需要做决定的时候，就让孩子做出决定，并且说出他的分析和判断。
他们从一开始就做好了心理准备，就算最后孩子的决定做错了，亏钱了，那也认。
虽然总价对于父母的资产来说不高，但整个过程孩子全程参与，包括后续的涨跌，等待涨跌的过程，他都身在其中。
从筹备，到下场，到谈判签约，到过户收楼，到一直等待、等待、等待。
到曙光初现，到全面大涨被市场犒赏。
一趟下来，可以说完整的体验了一把资产运作的全过程，这是上什么大学都不会教的人生课。
不过，记得只逛二手，也只买二手。
因为一手的水太深了，而且去售楼处现场，太容易被现场的气氛渲染影响判断了。
就像小男孩去美女会所，很难把持住自己一样。
一走进售楼处，从门口开始就让他有一种“尊贵的某某业主”的梦幻感觉一样，进去后脑子都宕机了。
很难再做出理性判断。
而且很多时候，社会经验不足会很相信一些宏大的规划大饼，分不清哪些是能落地，哪些是真正有价值的，很容易被骗。
有社会经验后，你就不会相信他跟你吹，这里未来会建20栋楼并且成为金融中心。
有楼不代表会有金融公司进驻。
有金融公司进驻，不代表他们会把公司主力业务部门拉过来。
所有的大饼都经不住推敲，你较真一样的去推敲，它们也就不攻自破。
但这一切都需要你一直保持着理性。
因为售楼处的干扰太大了，所以一般不建议带刚出社会的孩子去那里选房。
容易买到溢价过高的盘。
而二手需要他一点一点的收集信息，对板块、对小区、对周边配套、对房子本身、对价格，都要有自己的现场感受。
要走到、看到、摸到、用到，甚至在各种媒体上搜索到。
每一个环节都是他能亲自参与并做好调查的。
当然还有就是随时有我在旁边给他们做分析和解释，把历史数据和原理都讲清楚。
最后他孩子对于买什么，怎么买都能做出很专业的决策。
当然我虽然写着是孩子，但其实他们每个都是大小伙和大姑娘了，二十出头了。
感谢他们家庭的认可和支持。
希望我的知识和经验能帮你解决买房路上的难题，让你走上财富快车道。
围观我朋友圈，持续分享房产内容。
（2024.12.22 单敏 minlmf）
