在不动产执行中，案外人以“买卖不破租赁”为由主张承租权时，法院需通过实质审查综合判断租赁真实性。对虚假租赁合同，法院可依据《民事诉讼法》予以罚款、拘留，构成犯罪的追究刑责。
基本案情与裁判结果案号：(2019)浙0726执异15号案情简介：
抵押背景：2015年，新某某公司将名下房产抵押给银行并登记。后因债务违约，房产被法院裁定拍卖。租赁争议：案外人杨某某称其2013年与新某某公司签订20年租约（年租金50万元），主张“带租拍卖”。法院查明：租赁合同实际签订于抵押登记后，且杨某某与被执行人朱某某存在朋友关系，租赁合同系倒签。裁判结果：
驳回杨某某排除执行的异议请求；对杨某某罚款8000元，对朱某某司法拘留15日。虚假租赁的识别难点法律漏洞：租赁权对抗效力过强：依据《民法典》第725条，合法租赁可对抗抵押权，但租赁合同无需登记即可成立，易被恶意利用。证明责任倒置：债权人需自证租赁虚假，而虚假合同常形式完备（如长期租约、一次性付清租金），举证难度大。操作隐蔽性：倒签合同：合同日期伪造至抵押前，司法鉴定受技术限制（如笔迹时间鉴定难）；关联关系：承租人与债务人多为亲属、朋友或利益共同体，串通成本低。制裁力度不足：罚款金额（最高10万元）与房产价值（动辄数百万）不匹配；刑事追责率低，威慑不足。实务中识别虚假租赁的五大路径合同与抵押时间比对重点审查租赁合同签订时间与抵押登记时间的逻辑矛盾。案例应用：杨某某合同称2013年签订，但抵押评估报告未提及租赁，暴露倒签事实。抵押评估报告核查抵押时评估报告载明的房产权利负担（如是否存在租赁）为关键证据。案例启示：法院调取抵押登记材料，发现无租赁记录，推翻杨某某主张。当事人关系调查承租人与债务人是否存在亲属、债务关联或其他利益输送。本案关键：杨某某与朱某某长期存在生意往来，增强虚假租赁嫌疑。资金流水追踪核查租金支付的资金来源与去向，虚假合同常伪造流水或资金回流。实务操作：若租金“一次性付清”却无大额转账记录，或资金短期回流，可认定虚假。实际占有情况验证通过物业费、水电费缴纳记录及现场勘查，确认承租人是否实际使用房产。本案漏洞：杨某某未提供占有证据，法院认定其未实际控制房产。完善制裁机制的建议加大民事处罚力度对虚假租赁当事人按房产价值比例罚款（如标的额的10%-30%）；对协助伪造证据的律师、中介机构连带追责。刑事追责常态化对虚假诉讼涉案金额超50万元的，依《刑法》第307条之一追究刑事责任；统一司法标准，避免“同案不同判”。信用惩戒联动将虚假租赁行为人纳入“信用中国”黑名单，限制高消费、融资等；法院内部建立虚假诉讼失信人数据库，加重其后续诉讼举证责任。强化司法审查手段推广区块链存证技术，固定合同签订时间等关键信息；建立执行法官依职权调查机制，减轻债权人举证负担。结语杨某某案揭示了虚假租赁对司法执行的严重干扰。法院通过实质审查穿透“合法形式”，结合资金、关系、占有等多维度验证，有效识别虚假权利主张。未来需从立法、技术、惩戒三端发力，堵塞法律漏洞，强化社会诚信，维护司法权威与债权人合法权益。
（本文法律依据：《民法典》第725条、《民事诉讼法》第112-113条、《刑法》第307条之一）
