库存量持续增加之下，从国家层面到各地方，出台了一系列的政策去库存。

虽然说在今年上半年全国商品房库存量有所下降，但目前依然处于高位。

在此背景之下，“国家队”开始下场收房，以此加快库存量去化速度的同时，缓解开发商压力，激活房地产市场！

珠海、广州、深圳等城市已开始行动

2024年8月9日收盘后，A股上市公司华发股份发布《珠海华发实业股份有限公司关于与华发集团持续开展存量商品房交易暨关联交易的公告》。

根据公告，华发股份拟与珠海华发集团有限公司（下称“华发集团”）或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务（含达到预售条件的房源，合称“存量商品房”），总交易金额不超过120亿元。

公开信息显示，华发集团系华发股份控股股东，公司实际控制人为珠海市国资委。

本次交易具体的方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地产项目公司股权，价格确定方式将根据具有相应资质的资产评估公司出具的资产评估报告，确定最终交易价格并签订正式合同。

此次交易将助力珠海加快住房租赁供给侧结构性改革，盘活存量房屋，有效增加保障性、人才安居和商业租赁住房供给，构建租购并举的住房新格局。

简单理解就是：珠海市国资委旗下的华发集团，拟斥资不超过120亿元，收购其实控公司华发股份的商品房及配套车位，收购的房源用作保障房、人才住房。

“本次交易是为了积极响应党的二十届三中全会关于‘加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式’的工作部署，助力珠海市加快住房租赁供给侧结构性改革，构建租购并举的住房新格局。本次交易对公司存量资产盘活、销售和现金流增长具有积极影响”华发股份在《公告》中称。

此前的2024年8月8日，华发集团、安居集团与建设银行广东省分行签署战略合作协议。

根据协议，建设银行广东省分行向安居集团提供总金额不超过200亿元的银行综合授信支持，三方将在传统金融业务、安居住房业务、住房按揭业务等领域强化合作。

实际上，除了珠海市国资委实控的华发集团下场收房外，广州、深圳也已经开始收房。

广州增城政府于5月末宣布，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名，即向社会征集符合条件的住宅房源（房企），再依照相关流程选定安置房源。

8月7日，深圳市属国有独资企业和保障性住房专营机构——深圳市安居集团微信公众号发布关于收购商品房用作保障性住房的征集通告。

通告称，为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，深圳市安居集团所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。现向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。

中原地产研究院统计数据显示，截至7月底，全国各地已经有超过60个城市出台了地方政府或者国企收购存量住宅用作保障房的政策，其中既有广州、重庆、杭州、郑州、长沙、天津等超大特大城市，也有庐江、济源等县或县级市。

预计接下来，会有更多的城市“国家队”下场，加入到收房队伍之中。

库存量处于历史最高位

“国家队”下场收房，最重要的原因就是当前房地产行业大环境之下，商品房库存量处于历史高位。

以国家统计局每月发布的全国商品房待售面积为统一口径，10年那轮楼市低点时的2015年末，全国商品房待售面积达到了71853万平方米的历史高位。

随后，一系列的去库存措施之下，商品房待售面积开始下降，2019年末、2020年末下降到了5亿平方米以下。

2021年开始，全国商品房待售面积又开始了新一轮的增长，到2023年末的时候已经达到6.7亿平方米，接近2015年末的历史最高值。

时间进入到2024年，今年前2个月全国商品房待售面积进一步增加，2024年2月末的时候已经高达75969万平方米，超过2015年末的库存量，达到了历史最高值！

随后从3月份开始，一系列的楼市“救市”政策之下，库存量有所减少，截止2024年6月末待售面积为73894万平方米。

虽然说3-6月份库存面积开始下降，但73894万平方米的库存量依然超过了2015年末，处于历史最高值！

库存量的高企，最直接的影响就是开发商手中的现金流减少，存货大量积压。由此也就导致没有充足的现金流来偿债，也影响到了开发商新的投资，进一步影响到土地市场、固定资产投资等。

因此，这一轮楼市去库存已经打响！

在这一轮楼市去库存过程中，之前已经出台的政策更多是降首付、降利息、取消限购等鼓励消费，但效果有限，因此就开始陆续有了“国家队”下场收房。

从目前来看，地方国资平台收房，主要是通过国资平台公司来完成的，收购的房源用于安置、保障房、人才房等，对于完善住房体系具有重要的作用，同时也可以实现降库存，缓解房地产市场的下行压力。

对于开发商来讲，批量出售房源给“国家队”之后，也许会价格层面影响到利润，但可以实现现金流的回笼，确保偿债、在建项目的保交付、企业正常经营有充足的资金支撑。

当然，大家关心的是收房的资金来源哪里？

此前，央行宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

截至二季末金融机构已经发放了近250亿元租赁住房贷款，央行已审核发放再贷款资金超过120亿元。

西安的压力在于商办、产业园

具体到西安来讲，西安算是这几年全国房地产市场比较好的城市之一，不管是房价的稳定性，还是去化周期，都处于相对比较稳定之中。

7月初流传的一份“全国百城新建商品住宅去化周期报告”显示：在全国100个采样的城市中：

新建商品住宅去化周期超100个月的占了15个，去化周期区间在152.2-100.2个月；去化周期超90个月的占了6个，去化周期区间在98.5-91.3个月。去化周期区间在73.2-50.1个月的占了24个城市；去化周期区间在49.5-31.7个月的占了30个；去化周期区间在29.3-21.8个月的城市占了22个。

在这份数据中，西安的去化周期为24.3个月，在百城中排名94。

另据前瞻顾问发布的数据，截止2024年7月底，西安商品住宅取证库存709万㎡，去化周期12.2个月。

很明显可以看出，虽然今年以来西安商品住宅的库存量有所增加、去化周期有所增加，但目前西安商品住宅的去化周期在全国依然处于低位。

西安目前去库存压力主要在于商业、办公、公寓，以及各类产业园区。

商业、办公、公寓的库存量高企，大家是有切身感受的，特别是在目前的大环境之下，这类产品的去化难度进一步加大。

各类产业园区的库存，可能很多人并没有关注。

实际上，在过去几年新兴产业发展和政策扶持之下，各地纷纷兴建各类产业园，以期通过政策优惠、资源聚集等方式，吸引更多的企业和资本入驻。

例如：光伏产业园、大健康产业园、数字经济产业园、文化创意产业园、新能源产业园、装备制造产业园、新材料产业园、生物医药产业园，等等。

而现在经济增速放缓之下，各种产业园建成之后定位同质化严重，并没有足够的企业入驻和支撑，各城市、各区域、各产业园之间在招商方面的“抢商”越来越严重，对稀缺的企业资源争抢，但依然大量空置。

这一部分库存，才是接下来去库存过程中难度最大的。

产业园区的去库存，需要的是政府、企业、资本的共同协作，当然更重要的还是要依托于经济和产业的发展。

这一切，都需要时间。