岛内两个新项目，学仕里PK天琴海：
两个项目都有小户型，都属于各自板块内很能打的项目，所以最近后台咨询我的人很多，今天就一次性对比清楚。
1、先看周边二手房的价格，学仕里旁边的金域蓝湾最近的成交单价6-7万（房龄12年）、上东美地6-7.5万（房龄15年，面积越小单价越高），而学仕里限价7.3万，严格意义上来说不存在倒挂或者倒挂很不明显；天琴海旁边的天琴湾看海大户型普遍单价10万+（房龄9年），国贸新天地8-10万不等（房龄6年），而天琴海限价7.18万，单从价格上来看存在一定倒挂，当然天琴海相对其他项目有自己的不利因素以及学区的不确定性，但是你从二手房的价格可以看出板块的底盘以及市场客户心中的板块的价值差，五缘湾板块下限和上限都比洪文板块要高，洪文的城市界面还是需要很多年才能赶上来；
2、学仕里核心卖点是学区，小学是外附小万景和洪文校区，初中未来大概率一中分校或者外国语瑞景分校等多校划片，一中和外国语的牌子在，也是目前岛内所有新盘里学区最能打的，底盘在，适合对学区有执着追求的家长，但是关于它的学区，我们有读者跟我反馈两点要注意：
①看上学距离：假设学仕里可以读外附小洪文校区，那么每天上学需要多远呢？实际上步行要1.3公里以上，以小学生的步行速度可能要20分钟左右，如果家长愿意接送，考虑中午来回接送，一天需要八趟，来回四次，小孩辛苦家长也辛苦，跟上城目送上学有较大差距。再考虑初中上学距离，以后思明东四校划片，如果有幸派到一中思明分校就可以享受目送入学，但如果派位到瑞景外国语，大同前埔都是非常远的，具体距离大家自己查地图就知道了。所谓的学区房却无法近距离上学，那又有什么意义呢，牺牲孩子和家长的睡眠时间来满足较长的通勤时间，却花费昂贵的学区溢价；
②考虑生源质量：万景公寓，石村泥窟的村民子女之前在莲前小学就读，属于学校里较差的生源，而根据新的划片，这部分以后都划归外附小万景校区，以后两个校区如果合并成一个或者分开两个，都一样影响学校的生源，外附小的真正比较好的生源只有来自万科金域蓝湾和中海两个新盘。从生源上并没有对其他新盘有显著优势，甚至相比某些大家眼中的非学区房还有所不如。
挺好的观点，学校这事现在谁都说不准以后会怎么划片，虽然好牌子的底子在，但是也是要考虑接送和生源的问题，不能盲目跟风。而从我个人的视角来看，单纯生源的角度，其实天琴海未来生源的纯粹度会比学仕里高，只是现在没挂牌，钟宅民族学校听起来很村，但大家要知道以后这个学校是至少区属，很可能市属（大哥二哥都在，外加旁边以后还有新地要拍），牌子挂上去，配合非常好的生源，这边未来的成绩一定会好。
3、天琴海主打五缘湾C位和大户型看海终极改善，位置比湾南的几个小碎地天琴、隧道口的TOD要好，加上湾海景观加持，地段在五缘湾很能打，整个小区的楼栋排布、楼间距、户型规划等也做得不错，大户型拉高溢价给小户型护航跑量，但缺点也很明显：①旁边鹤息园祖墓和公庙确实会劝退一波人，小户型看不到，而看海的大户型看的很清楚，先看鹤息园再看海，反差很明显，有的人确实会在意；②实际到商场、地铁、医院等各项配套，距离都是比较远的，也就是生活的便利度很一般，比湾北好一点，但甚至还不如学仕里；③钟宅因为部分钉子户的问题，拆迁的进度是偏慢的，这也导致内湾那一片都建的差不多了，这边还在大量开荒，未来三五年这边会持续大兴土木，要建文化园、商品房、学校、安商房等等，工地很多尘土飞扬会是短时间里面的常态，长远来看片区会很好，近看需要多一些耐心。
4、两个项目的竞争集中在100-140平左右的小户型，户型自身都没啥问题，毕竟开发商都是中海和国贸，客户左手倒右手都是他们自己在玩。但是不同产品的购买难度还是差挺多的。
①首先看学仕里这批次1-3号楼，2#、3#是两栋T4中间106边套134（各122套，主力户型），1#是一栋T2的126（64套），合计308套，三栋楼对应的网传价格区间自己看图，不确定未来折扣有多少，要看蓄客情况，如果蓄客不佳，折扣可能会高一点。
1号楼和2号楼南面靠着蔡岭路，且1号楼的西边套和2号楼的东边套都处在两条路的夹角处，比较怕吵的人就别买了，3号楼和前面2号楼的楼间距36m，意味着这栋楼的低楼层采光偏差，东边套比较靠近车行出入口。
学仕里没有大面积景观户型拉溢价，做不了高低配价差，所以普遍单价都要贴着限价7.3，最小的户型都在700万以上，预算在800万以内的只能买得到106平，126和134的起步门槛总价预计要在850万以上，好一点楼层的普遍900万以上，126和134如果同总价的话，单纯从居住舒适度来说我更倾向于买T2的126好楼层。
②天琴海190平以上的景观大户型如果单价卖到9万+，意味着它的小户型单价可以拉低到5万+，考虑99平总价不高套数不多，且在五缘湾很稀缺，所以不会做低价，预计也要700万上下，123的边套四房因为总价相对较低如果它想跑的比竞品快的话，只要做到比学仕里的126单价低一些就非常有竞争力，预估总价八九百万，而它最难卖市场竞争最大的143平，则很有可能搞个惊喜价快速跑量，比如800万出头的起价买到它的143？
③所以你问我怎么买，就先对着自己的总价预算，700万学仕里106的低楼层和天琴海好楼层的99（要摇号，可能买不到）二选一，700-800之间的，也是同样的问题，都可以买到好楼层，看你更在意什么；800万初头就是看下天琴海123能不能买到，当然如果加点钱可以买到它的143那毫不犹豫果断买。而到了900万的总价，则可以选择的范围就很大，核心是你更看重哪个，喜欢学校牌子的就学仕里，想要变成“尊贵的五缘湾业主”且未来学校也不差的就买天琴海，当然，土豪想买大的就去冲天琴海最大户型景观面最好的。
5、建发钟宅地块案名：建发五缘湾·海，也要加入战局了，117-265的四至五房，对购房者来说是好事，不然都是国贸和中海自己在玩，没意思。
6、如果联谊、四里现在出来，我肯定建议你们优先去摇号，岛西的安全性绝对比岛东高很多，地块的稀缺性和供求关系摆在那里。今年岛内比去年更卷，即便是四里、联谊这种倒挂盘也不会像去年壹里那样火爆了，很快一些大户型没特别优势的项目就会面临完全卖不动的情况，所以还是买方市场，如果将军祠能拍出来，则市场风向会大变。担心摇号盘买不到的，又比较着急且真的喜欢学区和五缘湾的，这两个盘该去买就去买吧，但是如果价格觉得贵了或者没有买到心仪的房源，那也没啥可惜的，耐着性子今年慢慢选吧，心急吃不了热豆腐。
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