文/谢逸枫
7月21日，关于楼房烂尾风险是否该取消期房预售的问题，银保监会接受记者追问时回应称，是否取消期房预售关乎整个房地产新模式，国家会统筹考虑这个问题。这不仅仅涉及金融监管政策，还需要住建、央行等多个部门统筹政策协调。说明官方的态度是谨慎的。
目前截至2022年7月19日，全国25个省市自治区的82个城市，已经累计约230个项目业主发布了强制停贷告知书，堪称史无前例的现象。7月14日、17日、21日，银保监会3次回应，称将引导金融机构市场化参与风险处置。
克而瑞数据显示，截至7月19日，据不完全统计全国累计约230个项目业主发布了强制停贷告知书，涉及25个省市自治区的82个城市。自6月30日江西景德镇某项目业主首发“告知书”起已过半个月，涉及停贷的城市当前 民企新房转化率下降和二手房成交走俏两。
按照董藩教授绝对不能取消预售制的观点，网上一些知名经济学家说要取消预售制度，这是完全错误的。预售制度是坚决不能取消的，预售制度有它积极的作用，只能完善，取消预售老百姓是吃亏的。为什么不能取消预售，因为下面三个原因。
其一是取消预售制度，房企开发能力降低三分之二，这意味着取消预售后市场只有三分之一的房子在销售。房子供需将被打乱，供需不平衡，供给少于需求，这意味着房价将会上涨。其二是预售制度可以检验房子是否符合市场需求。
如果一个项目预售卖得很好，说明房子的设计规划是符合市场的。如果房子卖不出去，预售制度就可以调整后期规划，改变产品结构。假如按现房销售，那么修出来之后，不能改变，有可能就成为无人问津的建筑垃圾。这样将造成资源的浪费。
其三是预售制度可以让老百姓只要付首付款就能买到房子，享受到房子带来的财富增值。期房销售是1万一平米，现房销售是1.3万一平米，现房销售老百姓是吃亏的。基于以上原因，董教授建议，坚决不能取消预售，只能完善预售制度。
对“董藩教授绝对不能取消预售制”的看法，短期之内，在没有达到取消商品房预售制的时机、条件时，笔者非常赞同董藩教授绝对不能取消预售制的看法，是绝对正确的，因为弊大于利。长期看则是必须取消，因为利大于弊。
笔者认为，商品房预售制度改革是大势所趋。短期取消，是弊大于利。一旦目前取消，融资不通畅，房企没有资金来源，项目无法实现滚动循环开发，房企资金链断裂，项目停工、房企破产，更多的人难收房，造成市场供不应求，房价上涨。断贷爆发，会引起金融系统风险。等等风险。
长期看商品房预售制度取消，则是利大于弊。取消商品房预售制，需要一漫长的过程，关键要一个过渡期。例如10年-20年，由取消预商品房预售制，转入商品房现售制。在此期间，通过商品房预售制度、商品房预售资金监管的完善，同时加快商品房预售制的立法与制度建设。
笔者认为，在没有房地产平稳发展，没有实施购房房企交房担保模式、购房者买房按照工程进度分期支付购房款、购房资金第三方监管模式前，最关键的前提条件是要解决房企项目开发运作模式、房企项目开发营利模式、土地出让模式、前期融资模式、市场供应问题。否则，短期商品房现售制无法代替商品房预售制的作用。
笔者认为，中国内地的房地产市场存在“预售制”，与中国香港等其他国家地区比较，相同的地方多。其一是解决房企资金链，避免断链。其二是融资功能，实现项目滚动开发。其三是实现资本杠杆，降低资金、开发成本。
其四是城市区域的平衡供需关系。其五是加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。其六是加快建设、增加住房供应。不同的地方在于商品房预售资金监管主体、购房款支付制度不同。
笔者认为，楼盘停工、烂尾、业主停贷的罪魁祸首，不能一刀切的归结于商品房预售制。此现象的原因不仅仅是商品房预售制，根源于中国内地房地产发展模式。即项目土地出让、融资、投资开发运营、盈利模式的单一、垄断，其他则是楼市调控、房企自身、业主自身的因素存在。
楼盘停工、烂尾、业主停贷的现象，背后于房地产行业的发展模式有直接的关系，其中土地、融资、经营的模式最为关键。不仅如此，与国家的房地产调控政策有关，房企的去杠杆、去债务、去高周转，市场从于下行周期是有关的。
按照各大银行的积极回应态度看，因楼盘停工、烂尾，不影响银行与业主的贷款关系，业主单方强制停贷是违约，要承担法律责任，缴纳滞纳金，严重的要被强制执行。因此，业主一旦单方强制停贷，存在人房两空的风险，吃亏的是业主，不是开发商。
笔者认为，如何才能最大程度地避免买到烂尾楼，首先是考察开发商的背景、实力和信誉，财务、债务、资金链的状况，房企性质等。其次是看项目“五证”是否齐全。再次是察看房子是否被抵押、查封。最后是购房者亲自去实地看看楼盘的建设进度，当房屋主体工程已经完成2/3时，即将或已经完工，此时出现烂尾的概率小。
其实网友说的现房制，也有道理的。其一是烂尾楼、停工楼盘的产生，跟预售制显然脱不开关系。其二是总体，过去市场缺房子，现在是房子太多，反而是过剩。供需方面影响就弱很多，其三是想买的人却买不起。其四是房子去化慢，修成现房慢慢卖了。现房销售不一定会带来房价的上涨。
值得注意的是抛开现房制的弊端来说。现房制，在销售时，最为透明的是交房准时、质量检验更加客观、直接。对于购房者最大保障就是没有烂尾、按时收房、入住。所谓的一手交钱一手交货，一个愿卖一个愿买的市场最基本的原则。
笔者认为，现房制的弊端非常突出，对于购房者、房企来讲，是非常吃亏的。一是现房制，让开发周期长，房企对项目开发速度、房子生产、建设周期拉长，市场供应受抑制，城市供需不平衡，带来房价上涨。二是现房制，让房企资金链紧张，融资成本加大，开发成本上涨。
三是现房制，投资回报周期拉长，利润下降，恐偷工减料，房子质量存问题。四是现房制，市场一手房供应下降，二手房房价上涨。五是现房制，房企在楼盘规划设计时，产品不存在可变性，销售、市场影响大。
六是现房制，会让大部分民企加速破产、倒闭、清算，退出房地产市场，形成寡头市场。七是现房制，改变房地产发展模式，资金实大房企的市场格局垄断形成。八是现房制，对购房者来讲，存在购房成本上涨的问题。
7月21日，国常会指出，消费与民生息息相关，仍应成为经济主拉动力。要支持金融机构对受疫情影响的个人消费贷款采取更灵活安排。因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。
银保监会3次回应称会加强与住建、央行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
7月21日，会始终坚持房住不炒定位，紧紧围绕三稳的目标，贯彻长效机制要求，促进房地产市场平稳健康发展。保持房地产金融政策的连续性、稳定性，保持房地产融资平稳有序，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求。
坚持房住不炒定位，因城施策实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，稳妥化解房地产领域风险。7月12日，发改委称要坚持房住不炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，夯实城市政府主体责任，稳地价、稳房价、稳预期。
建立住房和土地联动机制，实施房地产金融审慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。6月29日央行的会议明确，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。
6月2日，央行表述，将继续坚持房住不炒，按照探索新发展模式的要求，因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者的合理住房需求，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展。
5月23日，国常会再次明确，因城施策支持刚性和改善性住房需求。4月29日，中政局明确表述，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
2月24日，住建部门就回应，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。
