年底置业潮，关注新房市场外，你是否也在关注西安的二手房呢？

本篇，房博士通过对比西安二手房市场近一年的房价数据发现，一些板块房价下跌明显，最高跌幅近3000元/㎡，但也有区域逆势上涨……

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最高下跌2885元/㎡！西安房价涨跌榜出炉

根据国家统计局发布的70城房价数据，西安二手房价格继续下跌！且数据显示，在近一年时间内，二手房价格仅在2023年1-4月有所上涨，去年10月持平，其余7个月全部呈现下跌！

数据来源：国家统计局

2月1日，中指研究院发布的《2024年1月百城房价指数》，数据显示：百城二手住宅平均价格为15230元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅较2023年12月扩大0.01个百分点，已连续21个月环比下跌；同比跌幅扩大至3.96%。二手房市场维持下行态势，各地业主“以价换量”现象较为明显。

2021年1月至2024年1月百城二手住宅价格及环比变化

图源：中指研究院

具体到西安，1月西安二手房房价环比下跌0.48%，持续呈下跌趋势。

为了给买房人提供更好的参考，房博士统计了近一年以来西安各板块二手房价格涨跌情况，具体如下：

备注：数据仅供参考 请以实际成交为准

各板块房价走势我们可以发现以下几点特征：

01：多板块二手房价格沦陷 周边有微涨

以上数据我们看出，统计的18个板块中，雁塔、未央、高新等16个区域房价全部呈现下跌趋势，而蓝田、周至却有微涨。

一方面，主城向来是买房人置业的热点区域，在西安购房政策放松、大量新房扎堆推新之后，降价抛售去置换的业主不在少数。

另一方面，西安主城不少板块的置业门槛不断拔高，均价1.8万/㎡逐渐成了刚需门槛，价格相对亲民的蓝田、周至等区域，也成了买房人的一种选择，但这些板置业，更建议边缘性客户，如果是投资群体，还是谨慎入手。

02：最高下跌2885元/㎡！曲江、高新房价也沦陷？

在楼市，曲江、高新等区域房价向来自带光环。而在房价普降的现状下，曲江、高新的房价也开启了一波下跌行情，曲江有业主因为降价太猛而被邻居堵门。

根据诸葛找房数据显示，近一年以来，曲江的二手房挂牌均价已经跌了2885元/㎡，而反馈到成交上，甚至更惨。

比如：阳光城丽兹公馆小区目前均价约2.3万元/平，户型面积相近三室房源，2021年成交单价却在2.7万元/㎡；金地翔悦天下的四室房源，建面约135平的户型，2021年成交单价为2.8万/㎡，2023年成交单价仅有2万/㎡。

究其原因，一方面，西安市场改善属性凸显，而曲江一、二期，早期是刚需房源为主，产品已经过时；另一方面，在前两年市场火热，曲江有好学区旁的小区房价迅速攀升，出现虚高，如今市场回归冷静，学区房价格也逐渐被挤压水分。

而跌幅仅次于曲江的是临潼区域，在西安新房供应紧张行情大好之时，临潼的新房市场也一直是不温不火，楼市行情趋冷后，买房人置业需求回归主城，临潼的新房市场尚且如此，二手房市场可想而知，自去年8月开始，临潼的二手房价格一路下滑。

03：碑林、莲湖等主城核心地段下跌幅度小

虽房价出现普跌趋势，但部分板块只是出现微降，比如莲湖、碑林、新城等区域，区域起步早，区域内的家属院、老旧小区多，难有大的波动。比如碑林区，近一年以来均价下跌近169元/㎡。但值得注意的是，部分小区在学区房光环退去后，价格也出现明显下跌。

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降20万、降40万……西安多小区价格猛跌

各版块二手房价格几乎“普跌”，那么成交情况又如何呢？

01：一年网签98723套！成交面积超新房

房博士整理了过去一年西安二手房全年网签数据：2023年1-12月共计网签98723套，月度网签8227套，网签面积979.51万方。

我们对新房数据也做了统计，2023年，西安商品住宅供应量为756万方，成交量647万方，从数据来看，过去一年新房的成交面积仅占二手房的67%！

2023年1-12月西安二手房网签走势

02：10年以上房龄占比大 二手房去化压力大

根据诸葛找房数据显示，目前西安二手房的挂牌量为228050套，这还不包括其他平台挂牌的房源，就目前库存来看，西安二手房的去化周期比较长。

看似庞大的库存，买房人选择起来却比较困难。西安二手房5年以内房龄房源占比仅约10%，5-10年房龄房源占比约30%，也就是说10年以上房龄房源占比已经超50%，房龄较长的小区产品陈旧，物业服务一般，居住舒适度不足，更关键的是，贷款及后期出售都是个很现实的问题。

03：挂牌量居高不下 超6成小区降价出售

对于买房而言，各小区的房价涨跌也很关键。据相关统计数据，目前西安+西咸新区在售二手房小区数量已超9300个，而降价小区约5800个，占比超60%。

而业主降价幅度也从10万、20万、30万……不等，且降价后远低于小区均价。

未央阳光城檀悦小区，一套172㎡的四室房源，中楼层，业主降价15万出售，挂牌总价330万，折合单价19163元/㎡，小区整体挂牌均价21704元/㎡。

曲江中海凯旋门小区一套143㎡的四室户型，挂牌总价350万，业主直降20万，目前单价24343元/㎡，而小区整体挂牌均价为26569元/㎡。

同小区一套109㎡的三室房源，降价41万出售，挂牌总价259万，折合单价23735元/㎡。

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西安上车二手房 买房人该如何选？

市场行情尚且如此，那对于买房，2024年如果入手二手房，该怎么选？

从板块上来说，虽说主城不少区域近一年以来的房价出现了明显下跌，但从更长的一个周期来看，可优先选择高新、曲江、浐灞、航天等区域。

一路之隔房价相差上万元，这样的例子我们在楼市经常看到，因此，选定板块后，选择小区很关键，以下几点或许可以帮助你。

1、房龄久的小区千万别碰。这类小区一方面产品陈旧，居住舒适度根本谈不上，另一方面，流通性大都不好，贷款困难，后期再倒手买，难上加难。房龄5年左右的次新房，可以是优选项。

2、一个好的物业很关键。在领导留言板上，我们经常会看到一些“黑物业”，服务差、收费高，撵不走。这类小区居住后实在糟心，买房前了解物业很重要。

3、优质学区加持的次新房。每年总会有一批家长为了孩子上学，选择置换，教育资源在一段时间内，还是很核心的竞争力。

4、能改善，不刚需。对于大部分人而言，置换的成本还是很好的，因此，如果资金允许，可以选择一些改善小区，如果周边的配套资源同时在线，那就更好了。