最新消息：苏宁云著已经正式登陆二手房市场了，最高挂牌价2.49万元/㎡！

苏宁云著为何关注度高？

在8月初的时候，我们曾经写过一篇关于苏宁云著已经有部分房源率先取得了房产证、可以正式进入二级市场交易的稿子《苏宁云著即将迎来首套成交，5年时间业主盈利...》。

截止到今天，这篇稿件的阅读量已经达到了2.4万+，可见大家对于苏宁云著这个网红项目的关注。

而之所以大家对于苏宁云著关注度这么高，除了当时因为业主“高水准”维权走红外，主要有另外两方面因素：

其一：苏宁云著作为丝路软件城“软西”首个入市的商品房项目，在新房销售阶段，精装1.7万/㎡的销售均价要比现在同区域新房毛坯2.5万+/㎡的价格便宜许多。

因此当苏宁云著进入到二手房市场后，挂牌价也相对会有一定的优势，所以对于一些无法承担高新“2.5万+/㎡”新房价格的置业群体来说，想在苏宁云著等一个捡漏机会。

其二：当苏宁云著售罄后，整个丝路软件城迎来了多个新项目集中入市，许多购买了新房的业主也想关注下丝路软件城内的二手房流通情况表现如何？

就在苏宁云著部分房源取得房产证20多天后，今天我在二手房平台上看到，已经有苏宁云著的业主火速卖房开始“抢跑”了！

挂牌价2.29—2.49万/㎡

截止到目前，苏宁云著首批已经有6套二手房源挂出，最高单价突破24936元/㎡。

房源①：

为建面约108.06㎡的中间楼层三室户型，业主报价248.5万，折算单价达到22997元/㎡；

房源②：

为建面约145.21㎡的中间楼层4室2厅户型，业主报价345万，折算单价达到23759元/㎡；

房源③：

为建面约128.69㎡的中间楼层三室户型，业主报价315万，折算单价达到24478元/㎡；

房源④：

为建面约108.28㎡的中间楼层三室户型，业主报价270万，折算单价达到24936元/㎡；

房源⑤：

为建面约108.28㎡的第楼层三室户型，业主报价256万，折算单价达到23643元/㎡；

房源⑥：

为建面约101.05㎡的高楼层三室户型，业主报价248万，折算单价达到24543元/㎡；

注意，上述这六套房源的挂牌价全部都是包含精装的价格。

除了房源④是业主入住过、有部分家具外，另外五套房源则依然保持着去年开发商交付后的状态，没有过入住痕迹。

这也侧面印证了一点：当时购买苏宁云著的客群中有不少投资客。

小区的降标交付对于品质的打折、再加上这两年经济、楼市的低迷，让已率先拿到房产证的投资客们想要赶到小区“天量”二手房、以及区域在售品质更高的第四代住宅进入二级市场之前，抓紧出手“抢跑”！

业主亏吗？能捡漏吗？

说实话，从这六套二手房挂牌价来看，并没有之前传的冲到3万/㎡的疯狂预期，房主们挂出的价格相对来说还是比较理性的。

对于房主来说，这个价格出手亏不亏？

我们可以算一笔账。

以房源③建面约128.69㎡三室户型来计算，业主挂牌价315万，折算单价24478元/㎡；

按照当时1.76万元/㎡的购买均价来计算，房主购买的总价大约在226万，算下来5年时间业主的账面盈利大约在89万。

如果当时是全款购买的话，再刨去买房时维修基金、物业费等，如果挂出后能顺利出手，五年时间房主盈利在80多万。

虽然看起来收益很客观，但相信大多数投资客当时都是贷款购买的，而投资客也意味着苏宁云著是其购房的二套房。

2019那两年苏宁云著在售时，西安二套房的政策是首付60%、商贷利率更是高达6.13%左右。

按照贷款20年来计算，过去五年时间，购买苏宁云著一套建面128.69㎡房源的业主，连本带息还了大约40万左右的房贷，意味着过去5年时间，房主的账面盈利大约在50万左右。

当然这只是业主的挂牌价，如果不降价就能顺利出手，房主肯定不亏，但在刨去杂七杂八的费用后，收益也并没有想象中夸张，如果购买的是更小户型，收益也相对更少一些。

那么对于买家来说，是不是捡漏的机会呢？

以房源①建面约108.06㎡户型为例，由于苏宁云著还未“满二”，所以还有个税、契税以及增值税共计二十万的税费需要买家缴纳。

挂牌总价就相应的就得从248.5万增加至268.5万，这样折算下来单价就达到24847元/㎡。

这个单价实际上已经和当下区域内一些大牌房企在售的毛坯第四代新房的价格几乎相当，甚至还要高于一些南飞鸿本土开发商在售第四代新房的价格。

虽然苏宁云著是精装交付，但在立面、园以及这两年新房普遍带有的业主会所等方面，苏宁云著显然都没有任何优势。

对此，你如何看待？欢迎留言讨论~