前几天，一份光明“公寓可凭居住登记申请义务教育学生位”的短信截图被刷屏。

网传短信截图

短信的主要内容是商务公寓当作其他住房，实际居住满一年（做好居住信息登记），可以凭居住登记申请义务教育学生位，按照其他住房分类，不积分。光明区教育局也给出明确答复：“2020年-2021年的政策确实如此，但是之后两年政策如何目前还没有接到通知，需要等到明年3月最新入学政策出来才会知晓。”这意味着光明的商务公寓也可以申请学位了，在教育资源稀缺且紧张的深圳，这无疑让大家又沸腾起来。

深圳5区商务公寓可申请学位无独有偶，这并不是深圳第一个区允许公寓申请学位了。事实上，除光明外，目前已有罗湖、福田、南山、大鹏新区4个区，商务公寓可以申请入学。

以下为咚咚找房的数据整理：1.罗湖：可以申请，但不予积分罗湖商务公寓可申请学生位，但需要按特殊房产处理，不予积分。2.福田：购买特殊房产每满1个月可加0.1分（累计不超过10分）2015年起，福田区商务公寓按照特殊住房积分。同等条件下，公寓比住宅积分低10分，儿童入户70分，未入户65分。但只要满足条件，购买特殊房产每满1个月加0.1分（累计不超过10分）。3.南山：需为家庭名下唯一住房，积20分南山是家庭名下的商务公寓为唯一住房的，可按特殊类房产申请学生位。目前可以积20分。4.大鹏：家庭唯一住房可按特殊房产申请，比住宅积分低5-10分大鹏允许商务公寓为家庭名下唯一住房可按特殊类房产进行学生位申请。根据大鹏最新积分政策，同等条件下，因户籍不同，公寓比住宅积分低5分或10分，但可以同住宅一样按居住时长加分。按照现在5区政策来看，虽然均允许市商务公寓申请学位，但也划定了许多限制，比如商务公寓需按照特殊房产处理，相比较同片区的住宅，公寓积分更低，南山和大鹏甚至还规定了公寓需为家庭唯一住房方可申请入学。公寓在目前并不能和住宅“同权”。

公寓并非市场宠儿 库存大 去化慢公寓在市场上一直没有住宅受宠，从公寓的去化和库存数据就可以知晓。据房谱网近5年的公寓库存数据显示，从2016年到2020年公寓的库存数量一直节节攀升，2019年和2020年集中供应，大批量公寓入市，去化趋缓，从2018年底到2019年底，公寓库存就新增5000多套，从2019年底到2020年底，库存增加了1万2千多套。但是从2020年底到2021年4月8日，库存总数有所下浮，一方面和年初楼市整体供应减少有关，一季度仅3个公寓项目入市，另一方面新房住宅供应屈指可数，推货量极少，也使得许多人将目光投向了公寓产品。加上去年公寓新政出台，深圳不再批复商务公寓用地，公寓产品一度成为许多人眼中的“绝版”，也使得不少人转投公寓，但总体公寓的去化速度还是相对较慢的。

数据来源：房谱网

对比新房和公寓的市场供应情况，2021年一季度有16个住宅项目入市，公寓项目仅入市3个。据深圳市房地产信息平台显示，截至4月7日，全市新房住宅库存面积仅209.9万㎡。在供应量差距悬殊的情况下，新房住宅的库存却仅比公寓多58万㎡，16个入市的住宅中有8个开盘即售完，新房去化速度明显更快。

四年调控四次，政策逐步给商务公寓松绑买住宅还是买公寓？一直是购房者的热议话题。公寓和住宅相比，有着总价低、不限购等优势，但同样也有着贷款年限低、还款压力大、使用率偏低、舒适度较差等多个缺点。

此前商务公寓不通燃气、不可落户更不能申请学位，虽然有一些开发商对公寓进行包装，实现部分大户型公寓也可以通燃气，但这种“暗箱操作”毕竟没有合法化，而今年2月份出台的商务公寓可通燃气的新政则为公寓通燃气开了绿灯。加上去年7月，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局发布《关于停止商务公寓的审批通知》。 全市范围停止新的商务公寓项目审批，许多售楼员都以“卖一套少一套”的口号标榜公寓的“稀缺性”。2018年至今，关于商务公寓的政策调整了4次，几乎一年一调。从2019年取消公寓“只租不售”的限制开始，到停止新的商务公寓项目审批再到商务公寓可通燃气，政府在逐步给商务公寓进行松绑。

2018年至今商务公寓政策调控一览2021年2月23日深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，新建商务公寓、宿舍项目在满足要求的情况下，可配建燃气管道。2020年7月31日深圳市规划和自然资源局办公室发布《关于停止商务公寓审批的通知》。1、深圳市全市范围内（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。2、对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。2019年12月12日深圳市住房和建设局向媒体公开披露，深圳已取消商务公寓“只租不售”限制，自11月起已经开始执行。之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定，原因在于：该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。2018年7月31日深圳住建局等多部门联合发布《关于进一步加强房地产调控、促进房地产市场平稳健康发展的通知》。各类新供应用地上新建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过 10 年。并且强调新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起 5 年内禁止转让。

公寓住宅化或是大势所趋？住宅政策的缩紧和公寓政策的放宽在某种程度上是否是在释放利好公寓的信号？公寓住宅化是否是大势所趋？对此，乐居采访了深职院房地产研究所所长邓志旺博士。邓博士表示：商务公寓可以申请学位并积分，确实是非常对的一个方向，因为这相当于承认了一个既定事实，那就是现在很多商务公寓确实有大量的家庭人口居住，因此，对教育资源是有很强的需求的。但是，在原来的规划当中，商务公寓是没有配套学位的，这个时候虽然给了一个可以申请学位的机会，但是同时它的积分又比住宅要低，这是比较折中的一个最优选择。在这种情况下，对于那些学位资源不是特别紧张的片区来讲，公寓是可以获得学位的，但是对于学位资源比较稀缺的区域来说，相对来说，商务公寓还是没有学位的。对公寓来说，这并不算很大的利好。在学位比较紧张的片区来说，它还是处于绝对的劣势，能获得学位资源的可能性还是比较小的。商务公寓的住宅化，这是一个大的方向。随着将来学区不是那么紧张的情况下，可能商务公寓的积分就会和住宅的差距越来越小。在过去的五六年有很多投资客都购买了公寓，也有家庭自助购买公寓的。从投资的角度上来讲，相对来说，公寓还是比住宅要差一些，但深圳由于限购，许多人也没有太多的选择，公寓作为一个资产，从租住来看，租金回报率还是比较高的，所以还是具备一定的投资回报价值的。