楼市分化，是这两年楼市的主旋律。

很多人都在强调，好房子继续涨，差房子继续跌。这一观念的背后，实质上是押注改善购买力的相对稳定。尤其是今年以来一二线的土拍，好地段的地块有人要，郊区的土地则流拍。房企真金白银的用脚投票，似乎更能证明对改善升级型购房需求的看好。

但未来市场走势，真的会持续分化吗？或者说，改善类新房，能走出独立行情吗？

我统计了待入市的纯新盘，发现接下来的供应端以改善新房为主，大户型、洋房和叠墅产品俯拾皆是。猴嘴板块的半岛铭筑、花果山大道东的苍梧锦苑和城樾大境、连云区的平高书香华府和东港学府，这些楼盘在所属板块，都是高总价房源的代表。

高总价，意味着高购买力。事实上，现在很多的购买力，与改善盘并不匹配。一是因为大户型总价门槛太高。目前改善户型海州区起步160万，连云区100万，能够上的人有限。二是供应量大，在2020年底和2021年以及今年五六月份的倒挂盘，疯狂的市场，让很多人已经全款进行了改善。有的房子刚交付，有的还没交付，哪怕这些人想再进一步改善，也得避过未满2年的增值税，估计至少也要两年后了。

这两原因汇聚起来，导致连云港改善购买力并不充裕。在大量的改善大户型面前，购买力虽不至于杯水车薪，至少也是僧多粥少的局面。

当然，很多人也不是真的没有购买改善户型的能力。只是这么多年来，大部分家庭的主要财富都集中在房产上。想要改善大户型，往往需要用之前名下的房产来置换。

可是目前的行情下，二手房卖得动吗？

刚需不着急入市，二手房卖不动，这就导致改善这个链条上所有房子从小到大转不动了。手上的房子不卖出去，钞票也没有，自然就没有能力购买改善的户型。这才是更深一层购买力不足的原因。此外，改善类购房群体，购房经验多且对未来有着较为冷静的判断，这也决定了购房需求并不急迫。

于是就陷入一个死循环：供应量大——购买力不足——购买意愿下降——二手市场进一步冷却——无法置换导致改善购买力更不足。

这个剧情，是不是有点莫名的熟悉？没错，就是去年底的那波市场走势——新的房贷利率政策出台，加上放贷时间长、二套房停贷，手里的房子卖不掉，很难实现改善升级，置换链条便断了。

从分化到统一，这才是市场接下来将上演的走势。大家都是一条绳上的蚂蚱，没有谁能够独善其身。除非那些标签感非常明确的房子，或许能走出独立行情，但大部分都会被下级市场拉扯。

最后发现，刚需永远是一个城市的基本盘。只依靠改善客户推动的市场，发光发热的时间比较短暂。

对了，就在我码字时候，连云港又出台了公积金新政，涉及到提高贷款额度（普通购房人贷款额度由30万增加到50万，家庭由60万增加到100万）、放松对首套房的认定（唯一住房且贷款结清，算首套房）以及放松公积金贷款使用人（公积金全家贷）等，时间是2022年7月1日——2022年12月31日。

该新政，不仅可以增加购房者的支付能力，还能降低购房成本，对改善类市场有一定的影响。但并不能改变和决定市场的走势，尤其是在居民企业负债端缩表以及未来预期转变的当下背景下。楼市大环境如此，已经不是出台一个政策就能立竿见影的解决问题。