11月看房买房的人的确多了。数据显示上海11月二手房成交量创下近44个月以来的新高，总计成交27050套，上市场迅速放量，突破10000套，所花费的时间仅为12天。看似好消息实则大噩耗。

成交的27050套二手房中绝大多数都是总价在300万左右的老破小，并且老破小的成交价已经从先前的个别跳空变成了集体跳空，卖房的心理预期大幅下降，卖方成为价格中的主导因素。更令人吃惊的是购买老破小的主力几乎都是一线城市的高收入年轻人，这部分人群放在以往都要砸锅卖铁上车近郊新房。

五年前我认识一堆互联网大厂工作的夫妇，两人收入总计80多万，收入200万，贷款400万，上车了一套大虹桥的新房。其中首付当中的150万是自己打工三年攒下得钱，剩下的50万主要向亲朋好友借得。如今人还是那波人，买的却不是同类型的房子了。

不少高收入人群放弃了以往高杠杆上车新房的模式，转而瞄向总价低、地段好、价格下跌幅度大的老破小。这说明当前的一线楼市主力买盘的心理预期极低，对后市房价大涨不抱期望，拒绝上杠杆，不会把手里的资金打光。

买房更看租售比，在卖房一侧手里的老破小必须打骨折才能出售。由于市场低预期，基本落实卖房的心态逐渐崩溃，不少小区都出现了抛售房产的迹象，双方的预期到位后成交量自然上涨，于是整个楼市呈现出放量下跌的状态。

老破小的天量成交击碎了新房市场的幻想。一方面总量客户就那么多，高收入年轻人都去买老破小了，新房的客群自然被抢走，开发商的日子更加难过。另一方面新盘的价格非市场决定，有政策限制降价。在买房预期极低的今天很少有人会看好新房的价格，对依靠土地市场吃饭的政府来说好日子还在后头。

实盘观测印证了这一结论，不管是上海近郊还是二线城市的新盘几乎都存在严重的去化困难的现象。有些二线城市近两年开发的新盘清盘无望，未来只能指望政府下场收储。同一地段中新房的合理价格是老破小的一倍多，一旦新房价格崩溃对二手市场的冲击力度更大。

目前楼市市场的信号是非常清晰的，放量下跌意味着熊市底部开始出现，只有存量挂单消耗殆尽后房价才能可能看到转机。对于一线城市来时只要高质量人口持续流入，同时限制土地供应房价当然有可能得到流转。但对于那些人口持续流出，二手房存量永远消耗不完的中小城市来说，房价的春天可能永远都看不到了。

我一直建议这个时代的年轻人能去大城市一定要去大城市，未来肉眼可见的时间维度内只有大城市的土地资产才有投资的价值。市场经济中有一个定律：强者恒强弱者恒弱，没有谁能扭转趋势，最后弱者直接退市。选择大城市就是选择和强者为伴。