本文为“海州+高新区”篇，其他区域择时发布。

据不完全统计，海州区和高新区今年将推出16个纯新盘（参考阅读《20个！2021年连云港待入市纯新盘地图》）。纵向对比，海州城西、主城核心区等板块，地价均创新高。例如海州区政府板块，一年来跃升了超10%。

唯一没有突破高峰期地价的，是大家挤破脑袋冲进去的“万达板块”。去年该板块最高地价是8994元/㎡，未打破2017年财信的记录——楼面价9034元/㎡。

横向对比，各板块新盘的“地价差”不断缩小。为了便于大家理解，我把今年纯新盘中的“新地块”楼面价，汇总到一起。下面这张图带来的直观感受，就是“地价的扁平化”。海州城西地价，已经与主城核心区、凤凰新城板块旗鼓相当。

那，各板块地价的重塑，是不是意味着板块价值的重估呢？

并没有。

曾经相对分隔和发展极不均衡的城市格局，目前依然保持。不论是海州城西、主城核心区、凤凰新城乃至高新区，过去三年并未落地重大配套和利好消息，城市界面也没有发生实质性变化。背后的产业和人口，以及经济价值，依然有较大的鸿沟。这种瀑布一样的落差和不平衡，当下还保持着过去的差异。

在这样的现实背景下，开发商买地，用大把的人民币在投票，是预期发生剧烈变化了吗？

大环境上的确总体宽松了点，开发商融资容易一些了；连云港的城市发展，仍然踽踽前行；而无解的难题——限价，依然还在。

如今，限价解除了吗？并没有。可开发商们用人民币去投票的劲道，却足多了。

是想着限价有微调的可能性？些许的希望来自于去年典型的限价突破事件——融盛状元府和恒大翡翠湾。猴嘴北板块均价6200元/㎡左右，而融盛状元府备案均价7580元/㎡，恒大翡翠湾精装备案均价则是8090元/㎡。

但这两个楼盘都来自猴嘴北，出于某种战略需要。至于其他区域，限价到底能不能突破，只能说暂时无望。地价可以通过配建等暗流涌动，房价体系却是摆在明面上的，只能稍稍地松松腿活络下筋骨。

在长期限价的左右下，地价扁平化带来的结果是房价梯度感在弱化。

房价一致化了，挑房子就变得很有意思。就像同样1.2-1.3W左右的价格，选海州城西还是凤凰新城，还是主城区呢？

更麻烦的是，各个板块内部，单价基本都是一致的。比如万达板块的两个纯新盘，实际成交楼面价接近，均在9000元/㎡左右；凤凰新城几个新盘，地价也大差不差。某种程度上，它就像一个缩微版的扁平城市；至于海州城西，目前地价基本也都接近了其短时间内的天花板。

这是很戏剧化的场面，以往出色的楼盘与一般的楼盘是有单价区分的，现如今，全抹平了。楼盘做得好一点，就卖得好点，没那么好了，无非卖得慢一点。最终的结果，都是以同样的价格售罄。

当然，扁平的价格体系里，有的板块价值属于提前释放，有的属于限价，有的则属于合理。至于具体哪些板块偏高、偏低或合理，有空的时候单独再分享。

我们能捕捉到土地价格的显性变化，对新房价格体系何时会跳一跳却无从知晓。楼市变化速率加快的现阶段，切记这一点：产品力很重要。