解放路小学+新海中学延安校区施教区，房价卖不过万达板块。放到几年前，谁能想得到？

如今，万达板块二手房稳站1.4万+，品质好点、面积小些的二手房成交价甚至可以卖到1.7万+。就连隔壁的师专一附小+外国语校区，品质好点的次新楼盘成交均价也能达到1.5-1.6万。

而连云港楼市当年公认的市中心，即使在“解放路小学+新海中学延安校区”加持下，板块内二手房单价上已经落后给了前两个板块。

为了反映事实，我选了上述三个板块内房龄差不多、板块地位接近的3个楼盘供大家参考。PS：二手房APP参考房价是挂牌价，不代表最终成交价。这里只是用直观的数据，横向对比3个楼盘的房价趋势。

建院未来城，是解放路小学+新海中学延安校区板块内，唯一的一个房龄在十年左右的楼盘。项目有7幢29层的高层住宅，于2009年底首开，当年活动现场的“冰雕注酒”环节一时惊艳港城。

当年，新房均价在6800元/㎡左右。如今，根据二手房APP参考房价显示，均价在18167万元/㎡。

稍微偏东些的板块，是巨龙路两侧的楼盘。板块内的典型楼盘是同科汇丰国际。项目首开时间是2011年底，27层的住宅均价是6500元/㎡左右。目前，参考二手房价是18407元/㎡。

更往东，则是万达板块的楼盘。板块内头部楼盘四季金辉一期，2011年高层价格是5200元/㎡。当下，该楼盘的二手房价格参考均价是20628元/㎡。

如果要算涨幅，同样的时间段里，解放路小学+新海中学延安校区板块要明显比万达板块、巨龙板块等区域弱一些。

其实，最初万达板块的出现，就是作为市中心的外溢出现的。但如今的楼市舞台上，两者之间主角与配角的关系已然对调。

那么，解放路小学+新海中学延安校区板块的二手房市场究竟为何失落？

首先，板块原本就占据了连云港最为市中心的地段，并不缺少配套，也就很难引起新的话题。学校、商业、医院，什么都不缺，这也就意味着在如今的市场上很难有新的可炒作点。

其次，房子老旧，没有空地，意味着基本没有继续更新的可能。而且，对于许多现在的年轻人来说，已经失去了老连云港人对地段的执念。

这里再吐槽些题外话——主城区的拆迁。近三年，主城区棚改集中在偏西和偏北方向。偏西，是为了更新海州城西，不至于未来的“空心化”；偏北，以高铁站周边为主，提升城市形象和增加城市复合功能。但主城区的“绝对中心”位置，鲜有地块拆迁。头部板块得不到焕新和稳固，非核心板块做不到“大又强”，最终将会导致整个主城区缺少足够的向心力来支撑，也没有爆发的强基点。

第三，就是学区的成长性。我们连云港人买房，最为关注学校。一方面是孩子教育问题，更多的还有资产增值属性。三年前，新海中学延安校区的新高录取率，仅次于新海中学苍梧校区。而近两年的中考成绩，延安校区则未披露。坊间对此，一直众说纷纭。

当下，解放路小学+新海中学延安校区板块现状是：多为20年左右的老旧多层小区，近十年没有新楼盘入市，人口基数较少。人口结构又以中青年为主，衍生新生源主要靠二胎。从长远角度分析，生源规模将逐渐萎缩，也就限制了未来学校的成长性。

与之相反的，则是外国语学校。近些年，板块内兴建了恒润郁洲府、尚都峯璟、兴业时代广场和郁洲书苑等大高层楼盘。未来这里人口稠密，预计人口数量甚至质量超过新海中学延安校区的施教区，未尝不可也。

放在任何一个快速发展的城市，老城区的失落都是必然的。但解放路小学+新海中学延安校区的施教区，之所以仍然是许多人心目中的朱砂痣、白月光，自然有其不可取代的原因。

第一，该板块在地理位置上仍然占据连云港的绝对中心。即使连云港向东发展，但这样的地段永远不可复制。

第二，解放路小学+新海中学延安校区，仍然集中较强教育资源。当下这两所学校，不论是底蕴还是师资力量，均非常深厚，远胜新学校。

第三，该板块有难得的城市烟火气。走在新区的街头，或许道路都很宽，车辆行人都行色匆匆，那是这座城市蓬勃向上的力量。但走在市中心，却是窄街密路，人城相融。转角上或许就是一家老字号，小路里就藏着传统美食……

在香港，会把城市更新叫做“旧区活化”。我很喜欢活化这个词，它比更新更有生命力，饱含对复苏的期待。解放路小学+新海中学延安校区的教区，或许风头不再，但我们仍然可以期待其“活化”的那一天到来。