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2024年山东地产年报
2024年房地产市场整体上仍呈现持续调整态势，根据国家统计局数据，2024年1-11月，全国新建商品房销售面积8.6亿平方米（全年预计9.7亿平方米），同比下降14.3%；商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%；其中现房销售2.6亿平方米，同比增长19.4%，表现明显好于期房。
分季度来看，2024年前三季度销售承压，第四季度在利好政策主动出击的前提下，市场呈现出拐点和止跌回稳的向好态势，11 月单月销售面积8188 万平，同比时隔 18 个月持续负增长后首度转正。
受大环境影响，2024年山东楼市整体表现不甚理想。据山东省统计局1-11月数据（截至发文，12月份数据尚未公示），山东商品住宅销售面积累计9007.4万方，同比去年1-11月份下降12.49%（去年为10292.9万方）；商品房销售额7135.4亿元，同比下降18.3%（去年为8733.3亿元）；房屋施工面积62668.1万方，同比下降11.48%（去年为70793.5万方）；房地产投资完成额7196.8亿元，同比下降7.51%（去年为7781.1亿元）。
观察历史数据，山东商品房销售面积变化同全国市场一样经历了2022-2024年长达三年的长周期下行过程，但今年的房地产投资完成额降幅相较去年有所收窄，说明在经历了深度调整之后，当下房企已逐步适应市场形势并主动促稳，仍保有一定的市场信心。
在这跌宕起伏的一年，山东各地市商品房销售市场及各大房企表现如何呢？我们一起来看看。
2024年山东房地产市场销售数据及排行
整体同比下滑：2024年1-12月山东省房地产市场整体表现较去年有所下滑，销售金额TOP20企业合计销售金额为1501.7亿元，同比下降29.4%；销售面积TOP20企业合计销售面积1050.5万平，同比下降24.6%。其中，上半年整体表现较去年有所下滑，下半年大部分城市出现回暖迹象，各地陆续公布优化政策，两端同时发力刺激市场。
TOP20榜单排名洗牌：销售疲弱叠加预期降低，房企承压之下，TOP20榜单排名洗牌。与2023年相比，万科地产从销售金额榜、销售面积榜双1位滑落至第5位、第3位，融创中国延续去年跌势，从销售金额榜第10位跌至18位，销售面积榜从第8位跌至16位、保利置业、龙湖集团等也有不同程度的跌落。与之相反，中海地产从销售金额榜第2位提升至第1位，绿地控股从13位提升至第8位、君一控股、海信地产等也有相应提升。
本土房企方面，2024年销售金额榜与销售面积榜TOP20入围企业数量与去年持平，君一控股从销售金额榜第3位跃升至第2位，海信地产从第4位跃升至第3位，青岛地铁从第18位跃升至12位；济高控股从销售面积榜第18位跃升至第7位。此外，众成集团、青岛城建投资、济南城投、青特置业今年新入围榜单。
入围门槛降低：TOP20榜单中，销售金额榜入榜门槛为45.2亿元，销售面积榜入榜门槛为32.9万方，相较去年60.6亿元、43.6万方分别下降25.41%、24.54%。同时，今年成交金额超百亿房企共有6家，较去年减少2家；今年暂无成交面积超百亿房企，去年为2家。
2024年山东各地市销售数据及排行
1
济南
2024年，济南楼市与外部环境同频。根据克而瑞监测，全年济南市辖区新建商品住宅成交3.32万套，总面积442.4万方，成交金额约773亿元，相比上一年，套面金同比下降30.1%、30.7%、32.8%。
虽然全年成交规模下滑三成，但从月度成交走势看，10月起楼市出现明显转折，当月成交量环比上涨77.8%，11月、12月成交量均保持在40万方以上，且四季度改善性房源成交占比较高，月度成交均价保持在1.7万元/方以上。四季度楼市成交量上行，核心推动力是楼市支持力度倍增带来的预期改变。
2024年二十强房企实现销售额561亿元、销售面积303万方。TOP5门槛为42.1亿元、19.07万方，TOP10门槛为20.2亿元、13.09万方，TOP20门槛为12.37亿元、6.68万方。TOP3企业分别为中建城发、保利置业、中海地产，三家企业均为央企。
按企业属地性质划分，二十强房企中，外来房企共15家，既有中建、保利、中海、华润、能建这类大型央企，也有万科、绿城、龙湖这类全国型头部企业，亦有海信、仁恒、建发这类以高品质住宅开发见长的区域型头部企业，充分显示出济南房地产市场开放程度之高，有利于济南高品质住宅稳健发展。
另外，济南城投、银丰地产等本土房企凭借着优异的表现在一众外来房企中脱颖而出，成功跻身TOP20，其中不乏济南城投、济高控股、历城控股等平台公司的身影。
2
青岛
2024年度青岛商品房市场累计供应509万方，较2023年同期下降41%；成交1032万方，同比下降23%；成交均价15616元/方基本保持稳定无变化。
2024年度商品住宅成交面积776万方，同比下降25%；供应374万方，同比下降40%；成交均价15829元/方，同比上升5％；2024年下半年受政策刺激影响，整个市场的成交相对稳定在60万方左右，价格也处于稳定状态，市场信心有所回暖保持。
2024年1-12月份，青岛房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为481.96亿元，合计销售面积277.97万方。
海信和金茂凭借优质产品力、品牌号召力和果断的营销政策蝉联年度榜单前列，其中海信成交金额为124.38亿元，业绩遥遥领先，成交面积55.38万方；金茂成交金额为61.55亿元，成交面积为44.19万方；2024年成交金额上榜门槛为32.45亿元，成交面积上榜门槛为17.93万方。
3
淄博
2024年1-12月份，淄博地产企业销售金额TOP20企业合计销售金额为108.3亿元，同比下降54.2%；销售面积TOP20企业合计销售面积104.9万平，同比下降56.9%。
从企业特点来看，在TOP20中，淄博本土房企占据13个席位，占据了绝大部分市场份额。
除了新东升作为第一名断崖式领先，2024年淄博房企排名没有形成巨大断层，淄博房企间阵营分化并不明显。
从销售额门槛值来看，2024年TOP20企业门槛2.2亿元，同2023年6.5亿相比大幅下滑。
4
东营
2024年东营各区（指开发区、东营区、河口区，农高区、利津县，下同）累计150个预售许可证获批，其中开发区60个、东营区59个、河口区5个，利津县13个，广饶县11个，垦利区2个。涉及商品房7423套，其中住宅4164套，商业、办公用房646套，车库储藏室等2613套。
据统计，2024年东营市供应面积约87.71万方，相比2023年降低44.87%，为近10年来的最低值（注：十年内，利津、广饶、垦利陆续纳入统计范围，数据统计口径变动影响忽略不计，下同）。2024年商品房供应共计7423套，相比2023年减少53.19%，亦为近十年来的最低值。在住宅供应数据方面，2024年东营4164套住宅获准入市，相比2023年减少54.89%。
2024年，东营商品房供应量相较于前一年大幅下降，几乎减半。这一现象主要是由于近年来开发的重点转向了低密度住宅项目，总的可售单位数量随之减少。此外，房地产市场的低迷状态也对供应量产生了显著的影响。
不过，商品房供应的缩减意味着市场库存将相应减少，这有助于减轻去化压力。在当前政策导向强调稳定市场的背景下，东营的房地产市场有望逐步恢复并实现持续健康发展，未来市场前景值得期待。
5
烟台
烟台六区全年商品房市场累计成交金额169.43亿元，供应92.46万方，成交161.15万方，供小于求，去库存态势，成交均价10514元/方。（不含非市场常规备案，因此不做同比论述）
回顾2024年，烟台楼市政策持续宽松，发放购房优惠券，给予人才购房补贴，不断调整优化公积金政策，降低首付比例及房贷利率，刺激住房需求释放，同时发布高品质住宅支持政策，开展存量房收购工作，持续推动市场平稳健康发展。预计2025年烟台房地产政策将继续保持宽松态势，刺激住房消费，助力市场止跌回稳。
2024年度企业成交金额TOP10的开发商，合计总销售金额约72.26亿，占烟台整个市场42.7%；外地房企占9席，本土房企占1席，TOP3房企门槛为9.10亿，TOP10房企门槛为3.70亿。
企业销售面积TOP10的开发商，合计总销售面积约66.49万方；TOP3房企门槛为7.23万方，TOP10房企门槛为3.65万方。
万科地产成交20.58亿元位居榜首，持续深耕布局24盘，蝉联榜首多年，主力成交项目为万科天琴湾（6.29亿元）、新华万科星耀天地（项目整售4.12亿元）、万科壹都会（1.68亿元）等；
招商蛇口成交9.57亿元位居总榜第二，目前已进驻芝罘区、开发区及牟平区，成交项目为招商雍景湾（7.71亿元）、招商马尔贝拉（1.56亿元）、招商依云水岸（0.30亿元）；
绿城中国成交9.10亿元位居总榜第三，目前已进驻开发区、芝罘区，成交项目为绿城蘭园（5.89亿元）、绿城春熙海棠（3.21亿元）。
6
潍坊
据诸城楼市商品房预售证查询系统统计：截止2024年12月31日的统计，2024年全年诸城楼市13个楼盘共获得54张预售证。（注：预售证信息以房管办官网释放数据为准。）
从诸城2024年各区域获证数量情况来看：密州街道取得5张，区域占比9.26%；龙都街道取得5张，区域占比9.26%；南湖区取得31张，区域占比57.4%；开发区取得8张，区域占比14.81%。
7
济宁
2024年1-12月，济宁市商品住宅成交面积合计140.87万方，同比下降；均价约8826元/方，同比下跌。
12月单月成交约15.06万方，环比增加17.44%；单月成交均价约为8407元/方，环比上涨0.68%。
2024年1-12月份，济宁房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为104.9亿元，销售面积TOP10企业合计销售面积122.9万平。
九巨龙集团销量领先，以24.0亿元、29.1万平的销售业绩蝉联销售金额、面积排行榜双榜冠军；瑞马集团以18.3亿元、17.6万平的销售业绩位列金额、面积排行榜双榜第二名；同时济宁城投嘉华以13.5亿元、15.7万平的销售业绩位居金额、面积榜双榜第三名。
值得一提的是，济宁TOP10房企中济宁本土房企占据大半江山，且国企开始增多，例如济宁城投嘉华、济宁高新、济宁城乡振兴、山东海达开发建设等。
8
泰安
2024年泰安TOP20房企实现销售额49.72亿元。其中，恒地集团实现销售额6.12亿元，遥遥领先于其他房企，其开发的恒地天悦、恒地玺悦分别以3.36亿元、1.63亿元的销售额位列项目销售榜前十；
世茂集团凭借五岳风华单项目的热销，录得销售额4.07亿元，位列房企销售榜第二位；山东财金集团紧随其后，全年录得销售额4.01亿元。
9
威海
2024年销售金额TOP10的开发商，合计销售金额约50.56亿元，占威海整个市场60.3%，外地房企5个，本土房企5个。TOP3门槛约5.72亿元，TOP10门槛约2.26亿元。
威高地产成交11.93亿元位居第一，市占率14.2%，成交主要来自威高七彩城云山郡（5.27亿元）、威高康养小镇（4.03亿元）、威高新城（1.95亿元）等项目；
盛德实业成交7.58亿元位居第二，成交主要来自盛德万禾书院（5.84亿元）、盛德世纪家园（0.54亿元）等项目；
新城股份成交5.72亿元位居第三，成交主要来自威新瑞璟（3.69亿元）、雲璟文山院（1.51亿元）等项目。
值得一提的是，威高地产已连续三年蝉联冠军之位。除万科外，去年上榜的其余房企仍然在榜，但位次变化较大。盛德实业从去年的第9位跃升至第2位，新城股份从第二位跃升至第3位，金地集团、保利置业等房企也有相应变化。
10
临沂
2024年临沂供销齐降，库存同步减少。供应80.4万方，同比下降34.1%；成交82.6万方，同比下降19.81%；平均成交楼面价为8439.5元/方，同比下降13.32%；整体供销比达0.97，同比下降18.49%。
库存方面，当前临沂库存144万方，同比下降2.04%，去化周期约21个月，同比上涨22.09%，北城、河东、兰山库存去化压力较大。（以上数据来源于星火燎原房地产）。
2024年临沂市区TOP10房企实现销售额61.97亿元，其中：城建集团实现销售额18.51亿元，遥遥领先于其他房企，其开发的颐和玺悦、都荟启境、云栖玺悦、云栖天境4个项目跻身项目销售金额前十。
房源集团实现销售额12.5亿元，和城建集团是临沂市区唯二销售额超10亿元的房企。
万科地产凭借万科城的开发，全年录得销售额6.32亿元，是销售额最高的非本土房企。
11
德州
2024年，德州商品房住宅供求双降，房企供货积极性下降，市场仍以去库存为主。
2024年市区住宅供应面积72万㎡，比2023年下跌38%；12月份，供应面积达到新高，为12.85万㎡；5月份最低，仅为0.9万㎡。货量供应多集中于配套成熟、设施完善的德城片区、经开片区。2024年，德州市区商品住宅成交量、价均出现下滑。截止12月底，市区取证未售商品房约192万㎡，去化周期17个月（狭义库存）。
县区市场，德州市各县区成交持续低位，成交量除齐河外均在45万㎡以下；齐河县销售面积、成交均价均为各县区首位，为79万㎡，7190元/㎡。
12
聊城
2024年聊城市1-12月，全市新建商品房年度网签521万方，同比下降16.9%;年度网签均价5727元/方，同比下跌8.8%。其中，商品住房年度网签431万方，同比下降11.7%(31970套，同比下降13.8%)；年度网签均价5914元/方，同比下跌6.9%。
主城区新建商品房年度网签145.7万方，同比下降28.3%，占比(占全市比例;后同)28.0%；年度网签均价7307元/方，同比下跌11.6%。
其中，商品住房年度网签112.4万方，同比下降15.3%(8098套，同比下降15.7%)，占比26.1%；年度网签均价8005元/方，同比下跌10.0%。
13
滨州
根据克而瑞监测，2024年滨州市区新建商品住宅销售76.87万方，销售金额53.8亿元，二十强房企实现销售额44.31亿元，占比82%，市场头部效应显著。
丽景产业集团以7.81亿元的销售额断层式领先，为滨州房企销冠，其开发的丽景正和府、丽景双诚中海熙园分别实现销售额3.38亿元、2.07亿元，位列项目榜第1名、第6名。
根据销售业绩，二十强房企可分为5个梯队。丽景产业集团独占1档，是唯一销售额超5亿元的房企；滨州城投、三义置业、建大集团组成第二梯队，销售额3-4亿元；双泰置业、环滨置业、新速度房产、山钢地产组成第三梯队，销售额2-3亿元。
另中梁控股、中骏集团、碧桂园这类外来大型房企销售额集中在1-2亿元，相对而言，滨州本土房企拥有更强势的销售表现。
14
菏泽
2024年菏泽市区新建商品住宅销售124.36万方，销售金额88.5亿元，二十强房企实现销售额65.1亿元，占比74%。
销售业绩层面，菏泽楼市形成一超多强格局。嘉利置业凭借嘉利学府单项目的热销，成为24年菏泽唯一销售额超10亿的房企。东盛集团、中北置业、龙翔控股集团形成第二梯队，销售额集中在6-7亿元。
2024年是跌宕起伏的一年，经历了前三季度的低迷，第四季度的“止跌回稳”重新定调楼市，并推出一系列政策组合拳，市场呈现出阶段性回稳状态，向好态势明显。纵观全年，2024年房地产行业整体仍处于深度调整之中，但是行业库存指标已于2024年出现实质性好转，随着越来越多的城市土地出让量低于新房交易量，行业无可辩驳地进入了去库存时代，新开工面积更是加速下跌，行业狭义库存规模加速收窄。再叠加四季度以来销售指标的向好发展和“稳市场”政策的深入落地，预计2025年下半年核心城市房价有望全面止跌趋稳。
在这个过程中，房企应当保持信心、拥抱变化，在销售端提升交付力、产品力，打通线上线下渠道，在企业内部实现精细化管理，加强内控，从细节处做文章。在行业转型的大背景下，房企更需要顺应趋势，发掘与自身条件相匹配的第二条发展曲线，探索代建、物业管理等新发展模式，最终实现高质量发展。房地产行业是我国的支柱产业，与国民经济息息相关，尽管转型之路道阻且长，但要相信行则将至！
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