前言
进入11月，业绩冲刺的号角喊得越发响亮，青岛、聊城、泰安等多座城市以价换量的动作不断，整体呈现量升价跌状态。值得一提的是，淄博11月楼市表现亮眼，供应端、成交端均迎来上涨。
11月份，山东各城市具体表现究竟如何呢，一起通过2023年11月山东多城市房地产市场月报来看下！
2023年11月全国地产政策
全国
11月政策形势总结
●金融监管三部门：一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求；
●自然资源部：鼓励建立城市更新的多元合作模式，以国土空间规划为依据协同推动城市更新实施；
●国家发改委：落实每百户居民的社区服务设施不少于30㎡要求；
广州、佛山等城市继续出台政策加大公积金购房支持力度，优化方向除认房不认贷、提高贷款额度、向多孩家庭倾斜、支持付首付外，还包括支持绿建、支持法拍房等。
南京、苏州等城市放松落户条件，学历、社保、年龄要求降低。
厦门、昆明等城市全面取消限购，优化二套限购，取消时间限制。
2023年11月山东地产资讯
山东
新房成交萎靡 多城出台新政提振楼市
进入4季度，山东多城在购房契税、公积金贷款政策方面继续做调整，以降低置业成本，更好支持合理购房需求。据了解，截至目前山东已有德州、泰安、滨州、潍坊、济宁、日照、东营、威海、菏泽、临沂、枣庄、青岛、淄博、烟台、聊城15市执行首套房公贷最低首付20%、二套房公贷最低首付30%的政策。
济南
首房最高贷款额度80万元执行期延长3年
11月9日，济南住房公积金中心发布《关于继续执行首套房贷款最高额度的通知》，首套房最高贷款额度80万元执行期延长3年。通知显示，在济南市行政区域内购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度50万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度80万元。执行期限至2026年11月12日。
青岛
公积金开展“商转组合”贷款业务
11月6日，据青岛市住房公积金管理中心发布的关于开展“商转组合”贷款业务的通知显示，申请办理“商转公”业务的职工家庭，可选择将原商业贷款的一部分转为公积金贷款，形成“商转组合”贷款，无需自筹资金偿还原商业贷款余额与公积金贷款额度的差额部分。职工的原商业贷款剩余本金应不超过所购房屋当前评估价值的70%。
德州
进一步深化不动产“带押过户”服务模式
近日，德州9部门发布《关于进一步深化不动产“带押过户”服务模式的通知》，通知明确在全市范围内进一步深化“带押过户”服务模式，在新旧抵押权分段模式基础上，探索增加双预告登记模式和抵押权变更模式，不动产业主和银行可自由选择。
淄博
进一步优化住房公积金使用政策
进一步支持淄博市城镇老旧小区居民提取公积金用于加装电梯政策，优化支持新市民、青年人租购房政策，继续实施多子女家庭住房公积金支持政策。
烟台
加快发展保障性租赁住房
烟台市住建局出台了《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。重点保障新就业无房职工、外来务工人员；市场闲置住房可改建为保障房；保障房租赁合同最长不超过3年。
东营
开发区购房实施阶段性补贴
根据市住房城建管理局、市财政局《关于延长在中心城区个人购房消费补贴的通知》(东建字[2022]135号)及市七部门联合印发的《关于印发进一步促进全市房地产市场平稳健康发展措施的通知》(东建字[2023]96号)文件要求，决定对在开发区购买新建普通商品住房的个人(家庭)及办理不动产登记实施阶段性补贴。
临沂
调整住房公积金贷款发放政策
近日，山东省临沂市住房公积金中心发布关于调整住房公积金贷款发放政策的通知，自12月1日起，子女未缴存住房公积金购房的，不得以其父母名义申请住房公积金贷款。此外，购买普通自住二手住宅商品房的，公积金贷款资金不再发放到借款人个人账户，发放到售房人账户或资金监管账户内。
日照
住房公积金迎重要调整
日照住房公积金迎重要调整，扩大老旧小区加装电梯提取住房公积金范围，优化新市民、青年人租赁本市自住住房提取额度，加大多子女家庭租房提取住房公积金的支持力度，调整增加无租赁合同和税票情形提取频次，继续加大住房公积金贷款政策支持力度，延期执行以下住房公积金贷款政策到2024年12月31日。
潍坊
临朐推进人才安居工程
今年以来，山东省潍坊市临朐县大力推进人才安居工程，扩大人才安居住房的建设和供应规模，高标准筹集人才住房，打造“临朐县人才公寓”，让人才“引得进、留得住、过得好”。为深化政策供给，临朐县相继出台一系列配套政策，进一步明确各类人才安居住房筹建形式、建设标准，规范人才安居住房分配、退出、管理等工作流程。坚持“建管并重、租购并举”，在建设、租赁、补贴、管理等方面持续加大财政资金投入，畅通购房补贴渠道，加大购房补贴力度，助力人才安居落户。
2023年11月山东商品房销售数据
01
济南
11月份，济南（不包括莱芜、钢城区）市场持续低位运行。新增供应2777套，38.17万㎡，环比下降30%，供应集中于历下区，占比达21%；成交3224套，44.79万㎡，环比下降22%，成交集中于历城区，占比达30%；成交均价15416元/㎡，环比下降6%。截至11月商品住宅去尾库存存量503万㎡(主城区狭义库存)，去化周期为13个月。
02
青岛
11月，青岛住宅市场环比上月量升价跌，但不如去年同期。供应方面，青岛市住宅市场供应38.65万㎡，环比上升53.07%，同比下跌16.83%。成交方面，青岛市住宅市场成交52.27万㎡，环比上涨19.48%，同比下跌9.57%；本月成交均价16312元/㎡，环比下跌2.32%，同比下跌6.77%。
03
济宁
2023年1-11月济宁市城区商品住宅成交量为171.7万㎡，同比下降；其中11月单月环比销量增长、供应下降。
04
聊城
2023年11月，聊城市主城区新建商品住房办理预售许可证4件，批准7.25万㎡，套数400套。成交方面，全市网签面积36 万㎡(2694 套)，环比增长21.1%，网签均价 6013 元/㎡，环比下跌 10.5%；主城区网签面积 9.4万㎡(611套)，环比下降 17.5%；网签均价 9679 元/㎡，环比上涨 15.1%。
05
烟台
11月，烟台六区新建商品房网签1466套，较上月减少12套，成交均价10384元/m²，价格微涨。其中，新建商品住宅网签1130套，环比减少76套，成交均价10296元/m²，价格走低。芝罘区新建商品住宅以253套再度领跑六区销量，开发区、莱山区分列二、三。
06
泰安
11月泰安城区（泰山区、岱岳区城区范围，不包含新泰、肥城、宁阳、东平）商品房新增供应904套，新增面积55992.5㎡，其中住宅146套，总面积23751.37㎡，办公646套，总面积27007.74㎡，商业112套，总面积5233.39㎡。截至11月底，全市商品房库存存量约372.54万㎡，其中可售住宅套数约18988套，可售面积约256.07万㎡。
住宅网签828套，网签总面积108823.35㎡，较10月环比上涨35.22%，成交均价为8903.98元/㎡，微降5.53%。办公、商业网签为167套，网签总面积10557.06㎡，较10月环比下降99.57%；成交均价为9353.26元/㎡。
07
潍坊
潍坊11月（44-48周），县市区共成交143套（世联行重点监测53个项目合计），市区共成交405套（世联行重点监测93个项目合计）。整体来看，均有微幅上涨。
08
东营
2023年11月，东营区、开发区共计9个项目的11个预售许可证获批，涉及商品房31栋，商品房646套，环比回落30.91%，其中住宅404套，商业办公用房79套，储藏室等附属用房163套。
09
菏泽
11月菏泽城区新建商品住宅备案套数共计894套，相较有小长假加持的10月份（1030套）销量下降13.2%。但在11月份，菏泽城区新建商品住宅备案成交均价为6501元/㎡，相较10月份（6351元/㎡）却小幅抬升了150元/㎡，整体处于一个“量跌价涨”的市场态势。
10
威海
11月威海商品房供应5.05万㎡，环比微涨1%（上月为5万㎡）；成交7.62万㎡，环比上涨7.02%（上月为7.12万㎡）；成交均价10106元/㎡，环比下降4.77%（上月为10612元/㎡），市场整体平稳，量升价跌，微有波动。
1-11月，威海商品房市场成交金额约103.08亿元，供应58.98万㎡，成交93.73万㎡，成交均价10997元/㎡。
11
临沂
11月，临沂新增量大幅增长，成交量稳步上升，刚需板块成交占比增长，整体成交价格结构性下降。
数据显示，11月临沂商品住宅新增面积10.1万㎡，环比上涨86%，同比上涨78%；成交面积6.1㎡，环比上涨2%，同比下降21%；成交均价8375元/㎡，环比下降12%，同比下降8%。
住宅整体存量为149万㎡，已推库存去化周期为17个月，北城、河东、兰山库存去化压力较大。
12
淄博
11月淄博市商品住宅新增供应约33.3万㎡，环比上升56.3%，同比下降0.4%；商品住宅成交约22.86万㎡，环比上升18%，同比下降37%；成交均价约8253元/㎡，环比上升4.4%，同比下降1.2%；存量方面，当前存量670.4万㎡，环比上月（660万㎡）上升1.4%，去化周期约19.7个月。
2023年11月山东16地市土拍数据
（土地用途：涉宅用地、商服用地）
2023年11月，山东16地市均有土地出让，共成交328宗地块（仅指涉宅用地、商服用地），较上月364宗微幅回落。尽管出让宗数有所下降，但出让面积仍呈上涨趋势，11月总出让面积976.13万㎡（上月为809.19万㎡），环比上涨20.63%；共揽金376.51亿元。其中涉宅用地243宗，商业用地85宗。该月，国有控股企业超越民企，夺得拿地数量魁首，共计145宗，占比达到44.21%；其次为民企，108宗，占比为32.93%；事业单位拿地68宗，占比20.73%，位列第三。
土地出让金方面，枣庄位列第一，共揽金65.59亿元；烟台位列第二，揽金55.92亿元；第三名为济南，揽金50.8亿元。
涉宅用地方面，出让宗数环比上月（271宗）有所减少，略微回落10.33%（本月243宗）。烟台、济宁、潍坊位列前三，其中烟台总出让面积142.8万㎡（22宗）；济宁总出让面积109.87万㎡（22宗），位列第二；潍坊总出让面积76.18万㎡（40宗）。国有控股企业与民企拿地总数不相上下，分别拿地96宗、94宗，占比39.51%、38.63%；事业位列第三，拿地46宗，占比18.93%。
11月，市场持续低位运行，城市间分化明显。济南供销齐降，几近跌至年度低点。临沂、威海、泰安、青岛、聊城、济宁、潍坊、淄博等城市成交端则表现积极，这主要得益于各项目案场在年底业绩冲刺季给出了较大的优惠力度，在营销手段加持下，销量有所上涨，但与此同时部分城市也呈现出“量升价跌”现象。此外，济南、青岛、临沂等城市持续深化公积金政策，提振楼市。
土地市场方面，尽管11月土地出让宗数有所下降，但出让面积却有增无减。与频繁的出让节奏截然相反的是，绝大部分地块仍旧是零溢价或微溢价成交，看点寥寥。国企再次超过民企，重回拿地榜首位置。
总的来看，市场整体仍旧处于盘整阶段，12月，房企进入年终拉力赛的最后阶段，预计仍将加快营销节奏、加大优惠力度，同时增加车位、储藏室、家装等附加价值，促进成交的达成。随着央行等部门对于房企金融业务的表态，多家房企将迎来喘息机会，明年楼市或将焕发生机。
注：本文章内的所有数据内容均来自于各大研究机构，我们不对其中包含或引用信息的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证；如有任何问题可联系明源小编（sdmyy01）。以上内容的最终解释权归山东明源云所有
