在城市发展的精耕细作阶段，公共空间的翻新不仅关乎城市形象的改善，更是一项重要的经济策略。创造有持续现金流的经营性空间，可以实现以下两个主要目标：
► 首先，提高闲置或低效资产的使用效率和价值。通过对这些空间的改造和再利用，优化资源配置，使这些资产发挥出更大的经济价值。这不仅可以为城市带来更多的经济收益，还有助于盘活整个城市的经济发展。
► 其次，为城市提供更多的商业机会和投资吸引力。一个充满活力和多样性的公共空间可以为城市吸引更多的资金和人才。这种“存量经营带动增量投资”的策略有助于形成良性的经济循环，推动城市的可持续发展。
在新阶段的城市更新中，该如何创造有持续现金流的公共空间？我们总结下来，可从创造更多的经营性新空间、让新空间有‘人流量和人留量’、为新空间提供多样化的专业服务三个方面着手。
创造更多的经营性新空间
城市土地按照用途可以分为三类：
1.
Ⅰ类是公共用地，主要用于建设道路、学校、医院、文化场馆、政府机关等公共基础设施。这类用地大部分是划拨用地，不能为地方政府带来直接的经济收益。
2.
Ⅱ类是产业用地，包括工业、商业、办公、酒店等用途。这类用地可以为企业创造正向运营收益，同时也为地方政府带来税收等经济收益。
3.
Ⅲ类是住宅用地，主要用于建设商品住宅。在我国，由于没有实施房产税，所以商品住宅在销售后并不会为政府带来持续的直接经济收益。
基于三类用地划分，打造经营性新空间可以总结为两种方式：
► 第一种，将属于Ⅰ类用地的老旧、闲置/低效的空间类资产进行盘活，改变（局部）用地性质和空间形式，注入经营性内容。
截至2020年，我国已建成的公共用地面积大概为217亿㎡，占建设用地的37.1%，如果其中有十分之一成功转变为经营性空间，每年带来的收益就可以达到万亿。
以厦门大学地下访客中心改造项目为例。该地块原本是Ⅰ类用地中的教育科研用途，2015年以BOT方式（建设－经营－转让）改造为带有2600个停车位的地下车库和2.9万㎡的教育科研服务配套设施（即商业营业厅），每年可产生三方面收益：0.14亿的停车费、1.55亿的商业租金和近900万元的商业空间物业费。各项收入与运营费用、折旧平衡后，访客中心项目开发运营能够获得的利润为0.94亿元/年。①②
需要注意的是，划拨而来的Ⅰ类用地，在改造过程中如需改变用途，是需要政府部门批准，并对土地使用权申请办理协议出让。
而且还需注意，原《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》以及相关法律法规等明确要求收回划拨土地使用权应当公开出让、不得采取协议出让方式的用地，应当按照法律政策规定收回土地使用权重新出让。
► 第二种是对Ⅱ类或Ⅲ类闲置或低效空间的改造，为其赋予新的用途——如消费、休闲、生产或办公等场景。
在产业或居住社区更新中，由于公共空间和办公、居住私人空间的紧密相连，翻新公共空间不仅涉及公共用地，还会涉及到产业或居住空间。因此，明确相邻空间的权属关系和不同用地的性质转换往往成为难点。
以喀什老城改造为例。它涉及4.9万户、507.21万㎡的危旧房改造。针对老旧民居“房连房、墙靠墙、院接院”权属复杂的问题，政府采取住户认定的方法，保证每一户的产权边界不受争议且具备有法律依据的证明契约。改造采取“一户一设计”策略，保留建筑特色和老城肌理，改造后的老城区成为一个景区。
为满足居民经营商业的需求，政府允许住户向居委会申请报备，将现有自住宅改为商业或商住混合类型住宅，使得大部分房屋在改造后1-2层为商业功能，2-4层为自住功能。
改造后，古城引入文旅集团进行街道运营，按照用途和面积收取物业费，促使居民调整建筑功能和面积以平衡自身利益。虽然政府在喀什老城的改造中资助投入大（42.6亿元，占总支出的57%），但创造了良好的社会和经济效益（如图所示）。③
值得一提的是，最新出台的《支持城市更新的规划与土地政策指引》（2023版）降低了城市更新中的土地权属转让难度：
一是以租赁方式取得土地的非商品住宅类的更新项目，在租赁期内依法依规完成更新改造的，可在租赁期满后依法以协议出让方式取得土地；二是鼓励原土地使用权人依法以转让、经分割审批户部分转让或出租土地使用权等方式盘活低效土地。
让新空间有“人流量和人留量”
首先，需要明确哪些公共空间是自带“流/留量密码”的。以居住社区为例，将人群分成上班族居民、非上班族居民、外来者（路人、访客、游客等）。
1.
上班族在城市中的动线，一般是连接工作场所和住址的交通流线，比如停车场、公交和地铁的站台和乘行工具是自带流量的空间。
2.
非上班人群主要是指老人和小孩，他们在城市中的日常活动按照时间先后顺序，主要包括出门买菜、送孩子上学、公园锻炼、跳广场舞等，分别对应的农贸市场、学校、公园以及广场等公共空间是高频率、高人留量的日常流线节点，也是策划更新盘活时的重要公共空间。
3.
根据外来者的路过/到访/游览等目的不同，会有相应的流线，在流线上要有意识的设计“景观/消费/休闲/交流”等节点，增加他们停驻的概率和时间。
其次，结合不同人群的行为特征和空间“流/留量”特征，通过公共空间更新，力求提供便捷、完善的公共设施，这样既方便使用者，又能为新空间带来人流。
例如，济南的“15分钟社区生活圈”专项规划研究发现，非上班族的老年人和儿童高频步行时间范围为5～10分钟。因此他们高频去的日常维修点、养老、托儿所、卫生服务中心、便民超市、锻炼场馆、菜市场、公园绿地等场所，是距离居民点5～10分钟范围内公共空间更新的重点，在设置时要以便利到达、不穿越城市主要道路为原则。
基于“街区、社区即景区”的原则对公共空间进行改造，可通过增加颜值高、趣味强、轻松化的元素来增加吸引力，这在《从“空间”到“资产”系列文章》前两期文章已经有所阐述（点击查看）。
在成规模的片区更新或城中村改造中，更可以通过活化区域历史文化、赋能空间的方式，营造独特的文化氛围来引流。例如，成都万科在华西坝城市更新中，将起步区大学路改造成“街道博物馆”，从而再现华西大学故事，营造符合华西坝独特的“中西合璧的建筑博物馆+现代休闲游逛”消费氛围（如图所示）。
华西坝之于成都，犹如牛津、剑桥之于伦敦，清华、北大之于北京。
成都迈向国际化的起点，不仅有浓厚的人文历史底蕴，还保留着融贯中西风格的建筑群落。
大学原来密闭式的围墙被换成了玻璃，将校园内的建筑与街景融为一体；在人行道、墙体、标志牌上嵌入华西坝的历史，与街上新增的华西故事馆、华西影像博物馆一道，让华西坝的历史文脉得以延续。
用“修旧如旧”的方式，对原来陈旧的两层街铺通过整修，变成民国风的开放式商街，引进的全时段餐饮、咖啡、甜品、音乐、杂货、文具等业态，将与“博物馆”“艺术馆”“展览馆”结合，成为最有游逛性质及文化底蕴的消费新场景。
为新空间提供多样化的专业服务
翻新公共空间，让服务多样化和体验升级，例如：
1.
优化改造水、电、气、排污、道路等基础设施，让居民生活或企业办公环境更宜人；
2.
拓宽美化绿地、广场、展览馆、文化馆等舒展空间，提供广场舞、棋牌活动、健康讲座、少儿教育等丰富多彩活动，让街/社区文化精神生活更充实；
3.
完善幼儿园、诊所、老人活动中心、老年食堂、便利店、快递驿站等生活配套，为居民提供更舒适便利生活；
4.
继承和发扬历史文化遗产，让特有的文化记忆、民俗、民间艺术以展览、创意市集等形式在街区重现，让外来者感受独特的游玩体验；
5.
将闲置公共房间变身会议厅、双创基地、培训室，为企业提供项目洽谈、发布会、论坛沙龙、创业培训等多元服务，助力产业园区或商业街蓬勃发展；
6.
或将闲置公共房间改造为党建活动基地、邻里议事场所，促进居民和基层组织共同参与社区治理，共建美好家园；
以上这些服务，除了基层治理外，其余或多或少都可以通过市场化或半市场化的运营产生现金流，但需要专业化的运营服务方，主要有以下四类：
► 第一类是水电气这些生活基础服务提供方，他们有地方政府颁发的特许经营权，这些企业目前大部分已经整合到城市平台公司麾下。
► 第二类是负责广告、展销、配送服务等业务的第三方商业资源提供方，他们经营的空间多与上班族的动线（停车场、公交和地铁的站台和乘行工具等）重叠，可对他们拍卖以上空间经营权，以此获得收益。
► 第三类是专业运营商，例如商超、连锁餐饮、影院、潮牌集合店等，他们一般整合了较多的商家资源，找到对应的运营者就可快速对接大量商户。
专业运营商很多属于民营企业，其距离地方政府较远，同时也无权进入公共空间进行商业活动，获得特许经营权的更新实施主体可帮助专业运营商和商家进入公共空间。不过，他们经营的多是连锁品牌，引入过多难免会有雷同感。
► 第四类是市民中有一技之长且偏好低风险的创业者，比如拥有音乐、舞蹈、厨艺、书画、脱口秀等特长或者某方面技术专长的市民。
他们是盘活更新公共空间的重要“供给侧”资源，如果将公共空间低成本提供给他们作为经营场所和展现舞台，不仅会体现空间经营的本地化、彰显个性，成为新的市井烟火聚集地或技术灵感迸发地，而且会将城市公共空间真正变成市民创新创业的乐园沃土，成为城市招商引资的新名片。
以愿景集团为例，他们在一二线的城中村改造中为“面向未来创业”提供了社创空间，又如得道提到的景德镇陶溪川陶瓷文创街区，它为年轻的艺术家提供的不仅仅是免费的创作室和摊位，还有依托成熟的产业链优势提供极低成本的烧窑、上釉、拉坯服务。
将老旧、闲置或低效的空间通过城市更新进行盘活，与各种专业运营方整合，注入多样化的消费、休闲、生产、办公等服务内容，吸引人流、实现人留，形成更多带有经营属性的特色新空间。
这不仅能提高单位坪效及税收，更重要的是将公共空间转变成兼具特色产业、商业街区与创业乐土的城市形象名片。这将成为城市招商引资的新动力，形成存量经营带动增量投资的良性循环。我们相信，通过创造有持续现金流的公共空间，必将实现城市更新的更高价值！
①数据来源：王盛强. 厦大访客中心地下空间盘活改造——划拨土地盘活模式新探索【EB/OL】.微信公众号：存量规划前沿，2023
②王盛强. 厦大访客中心地下空间盘活改造——划拨土地盘活模式新探索【EB/OL】.微信公众号：存量规划前沿，2023
③赵鸿钧、沈洁. 喀什老城更新：“去房地产+” 的自主更新模式【EB/OL】.微信公众号：存量规划前沿，2022
