在2024年，中国住房租赁市场的核心关键词无疑是“收储纳保”。这一政策导向不仅旨在通过市场化方式消化存量商品房、加快保障性住房供给，还力求助力房地产企业回笼资金、确保项目交付，共同推动房地产市场企稳回升。

随着2025年中央经济工作会议的召开，加快房地产市场止跌回稳、构建新发展模式的任务更加明确，“推进处置存量商品房工作”成为重中之重。

01

收储纳保 势头强劲

去库存与保租房双重发展

自2024年4月30日中央政治局首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”以来，国家层面持续加码，推动收储纳保政策落地。6月7日，国务院常务会议进一步强调，要“充分认识房地产市场供求关系的新变化”，并“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。7月30日，中央政治局会议再次明确“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，为市场注入了明确信号。

响应政策号召，各大城市和地方国企纷纷行动。据统计，至少有60个城市或地区已提出收购商品房作为保障性住房的计划，其中福州、重庆、天津、青岛、郑州、武汉等城市已完成收储任务，并逐步转化为保障房，投入市场运营。

以郑州为例，自2022年起即大力实施商品房收储，有效助力去库存和保交楼；广州安居集团近期也宣布将收储纳保范围扩大至全市，进一步彰显了政策落地的广度和深度。

在政策的积极推动和国企的持续践行下，中国保障性住房供应量显著增长，特别是保租房市场。据URI调研数据显示，近两年租赁行业中的与国企的合作项目占比已超70%，且多为保租房项目。保租房在核心八城的市场占有率已接近50%，显示出强劲的增长势头。

02

高效运营 准入门槛

资金与能力的双重考验

收储纳保虽一举多得，但实施过程中面临资金实力和运营能力的双重考验。作为重资产模式，收购存量房需要大量资金支持。为此，央行等金融机构不断提供政策激励，如提高资金支持比例至100%，以减轻收购主体的资金压力。

以郑州城发安居为例，其收储资金来源于自有资金、项目配套融资和政府补贴，三方合力确保了资金充足。

然而，资金仅是起点，运营能力才是决定项目成败的关键。保障房面向新市民和青年人，租金回报率较低，对运营能力欠佳的地方国企而言，如何实现商业可持续成为一大挑战。对此，地方国企需借助专业化住房租赁企业的力量，提升资产运营效率和服务质量，在此背景下，市场衍生出围绕着“国家队"的各类合作模式。

03

合作案例 遍地开花

国企&运营商双赢合作

郑州城发安居与百瑞纪的合作提供了的范例。郑州城发安居通过收购存量房快速扩大保租房规模，而百瑞纪则提供全方位的运营管理服务。合作的项目落地多个，如郑州城发开元美寓人才公寓、郑州城发玉轩美寓等，展现了高效运营的成果。

运营商通过其“三全”模式（全周期管理、全链条2.0、全产品、全合作模式）和IT技术赋能，为郑州城发安居提供了从筹开到运营端的全方位支持。包括营销推广、运营管理、客户服务、人才团队建设等，提升了项目的品质、运营效率和收益。同时，双方还实现了系统对接，推动了项目管理的数字化进程。

基于多起案例的成功合作，URI总结出以下六点高效运营攻略：

紧跟政策导向：地方国企应紧跟国家政策脉搏，灵活运用政策工具，把握收储纳保的发展机遇；

甄选合作伙伴：选择专业化住房租赁运营商作为深度合作伙伴，共享资源、分担风险，共同构建合作共赢体系；

数字化转型：利用前沿技术推动管理数字化转型，打造智慧化运营平台，实现资产管理的透明化、决策的智能化和服务的人性化；

深化人才培育：借助合作伙伴的丰富培训资源和实战经验，为运营团队定制系统化成长路径，提升团队综合素质；

成本优化：实施全链条成本优化策略，探索成本节约的创新模式，如绿色节能技术的应用等，以提升项目盈利空间；

异业联动：跨界合作打破了行业之间的界限，通过整合不同领域的优势资源，链接不同领域的消费者群体，共同推出新的产品、服务、内容或活动，实现品牌的知名度和影响力的扩大。作为一种新兴的合作模式，正逐渐成为推动社会进步的重要力量，在众多行业里也应用广泛。

结

语

收储纳保政策为住房租赁市场带来了新的发展机遇和挑战。

地方国企应充分发挥专业化住房租赁运营商的作用，通过高效运营和创新策略，共同推动住房租赁市场的健康、稳定发展。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:汤梦