URI有话说：

2024年我国住房租赁行业每一次变革都得益于国家金融政策的大力推动，特别是新“国九条”的发布和全面推动REITS项目常态化发行，进一步激发了市场对于通过金融财税支持政策的期望。

显然，市场与监管部门越发认识到金融支持对于住房租赁行业发展的重要性。金融财税支持政策不仅能改善供需平衡，还能够推动市场规范性和健康发展，让住房租赁市场的发展更上一层楼。

本期，URI复盘整年的相关金融市场信息，进行解读分析。

01

中央政策发力

全面构建金融支持体系

2024年多项金融支持政策发力改善行业融资环境，住房租赁金融支持体系进一步完善，系列政策的出台彰显了政府对住房租赁市场的高度重视，旨在通过金融手段为行业注入更多活力，解决住房租赁市场发展中的资金瓶颈问题。

1月，央行和金融监管总局发布住房租赁金融17条，构建了覆盖租赁住房项目全周期的信贷支持产品体系，包括开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款等，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供了多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务。5月以来，3000亿元保障性住房再贷款相关政策支持持续落地。7月，国家发改委发布全面推动REITs项目常态化发行，将市场化长租房首次纳入公募REITs底层资产范畴，并从调整优化规模要求，不再限制新建/存量资产收购的资金使用比例并放宽补充流动资金要求，取消现金流分派率或内部收益率指标要求等多个方面优化政策。11月上交所、深交所各发布两项基础设施REITs定期报告指引，要求充分吸收基础设施REITs试点以来的信息披露实践和监管经验，在衔接公募基金上位规则的基础上，进一步规范基础设施REITs定期报告披露。随着各项金融支持政策的持续落地，住房租赁企业融资环境进一步改善，我国住房租赁政策体系逐渐完善。

02

金融支持 加大力度

助力地方收储 存量盘活

“十四五”保障性租赁住房筹集时间过半，各地在前三年“新建+改造”双轮驱动的工作基础上，开始转向存量盘活和城市更新。通过发行住房租赁资产证券化产品、拓宽融资渠道等手段，缓解存量房产盘活过程中的资金压力，增强了对存量盘活的支持。此外，金融政策对于存量商品房收购、存量土地回购、城中村改造给予了强有力支撑，并为了提高政策落地效率，在下半年继续加码出台专项债以及提高央行资金比例等举措。

此外，财政部和住房城乡建设部调整和完善财政补贴政策，以提高地方政府和市场主体的积极性。这些调整有助于激发地方政府和市场主体的积极性，加大对住房租赁市场的投入，推动市场规模和质量的提升。5月，财政部也表态在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。11月，自然资源部发文通知积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。

在11月8日，全国常委会办公厅召开新闻发布会上明确表示将增加地方政府债务限额6万亿元，2024年—2026年每年2万亿元，支持地方用于置换各类隐性债务。通过增加地方政府债务限额置换存量隐性债务，可以为地方政府腾出空间更好发展经济、保障民生。为后续发行地方政府专项债收储存量住房、回购闲置土地和城中村改造的货币化安置腾挪更大空间，是房地产行业“去库存”和完善住房保障体系的有力举措，是实现“促进房地产市场止跌回稳”，构建房地产发展新模式的重要支持。

03

行业加速“金融化”

保租REITs“首发 扩募”并行

2024年7月，国家发改委进一步降低了保租房REITs发行、扩募门槛，推动保租房REITs发行进入常态化阶段。在此政策及此前政策导向推动下，我国保租房REITs“首发+扩募”齐步走，保租房REITs市场份额短期有望继续扩容。

2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT分别于1月、10月正式发行上市，截至2024年11月，已上市6只保租房REITs累计发行总规模已达94.2亿元。

建信建融家园租赁住房REIT、苏州恒泰租赁住房REIT、上海地产租赁住房REIT已正式提交申报。此外，还有10余只储备项目已完成招标工作，底层资产位于北京、上海、深圳、大连、武汉等城市。同时，4只已上市的保租房REITs也积极启动“扩募”工作。

04

租赁民企积极纳保

保租房REITs成绩稳健

保租房REITs的平稳运行让更多市场化企业看到转型的机会。典型的企业，如2024年10月23日，招商蛇口租赁住房REIT正式上市，“公租房+保租房”组合，为未来REITs底层资产的多样化发展提供了重要的参考路径。招商伊敦公寓产品线丰富，为未来优化公募REITs的扩募资产组合奠定基础；万科泊寓截至2024年上半年已纳保约155个项目，涉及房源11.2万间，也已开始筹谋REITs上市。

据URI调研：保租房REITs板块在资本市场展现出了强劲的增长势头，其涨幅自上市以来便远超其他类型REITs资产，特别是在2024年上半年，该板块持续领涨，创下了年内最高涨幅28.80%的佳绩，同时，其分红收益也相当可观，为投资者带来了丰厚的回报。

05

大宗交易继2023年

短暂交易高峰后 明显回落

2024年，受保租房大规模入市及居民收入降低等因素影响，住房租赁市场处于调整阶段，租金和出租率的明显下降，投资者的投资行为越发谨慎。据URI调研显示，公寓类资产的收益率也同步下降，直接影响了投资者的投资意愿和大宗市场活跃度。不完全统计，2024年长租公寓类（含股权交易）大宗交易约15笔宗，根据披露的交易金额，同比2023年28宗合计约141.4亿元的总交易量，下滑近69%。

以上海为例，其租赁住房市场在全国范围内发挥着举足轻重的作用。同样也是投资者最关注的城市。2024年大宗交易约10笔，交易总额约40亿元，占全国总交易量的92%，但相较去年同期交易总额下降明显。上海长租公寓也正在穿越供应高压，市场进入拥挤赛道，等待新的市场契机。

06

金融政策支持下

投资者结构愈加多元

通过发行住房租赁资产证券化产品、拓宽融资渠道、提供更多金融支持来促进市场活力和规范发展。这种多元化金融支持的背景，有助于吸引更多投资者进入住房租赁市场，从而缓解住房租赁市场的融资难题。

URI通过对2024年长租公寓的投资者研究发现，相比以往，以政府租赁住房平台与公寓品牌运营商为引领的地产公司投资意愿愈发积极，与此同时，企业及个人买家也通过债权转让或直接收购等方式布局长租公寓赛道。

07

展望

随着租购并举住房制度的深入实施和“市场+保障”住房体系的不断完善，住房租赁金融支持体系将陆续完善。URI认为，金融支持政策将会在存量盘活方面持续发力，其中一系列重点鼓励REITs的政策，有望引导资管产品、保险资金等各类社会资金有序投资，保租房REITs扩容值得期待。

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地域范围：重点一二三线城市

物业要求：公寓及酒店物业（适合做长租物业的，地段配套适合的都可推荐）

合作方式：买/租/加盟均可

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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:Mark君

内容复核:木兮

运营编辑:汤梦