URI有话说：

近年，随着国家积极推动住房租赁市场的发展，大量支持政策不断落地。

政策主基调围绕“构建房地产发展新模式，满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度”，完善“市场+保障”的住房供应体系。在中央层面聚焦金融支持、存量盘活等方面；在地方层面聚焦拓宽保障房筹建渠道、行业监管制度完善，从供需两端改善住房租赁行业政策环境，共同推动行业高质量发展，促进我国住房租赁行业进入“快车道”发展。

本期，URI复盘整年的相关政策，进行解读分析。

01

中央主基调：三个加快

2024年上半年，政府多次会议重点围绕：加快完善“保障+市场”的住房供应体系，满足工薪收入群体刚性住房需求。下半年，二十届三中全会审议正式通过了《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，将“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”放在首位，着重强调加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，支持城乡居民多样化改善性住房需求。

URI认为

政策的大力支持，充分凸显出住房租赁市场的重要性。政府致力于通过政策引导+市场机制，打破购房市场的单一垄断，实现租房与购房市场的均衡、协调发展，进而构建多元化、多层次的住房供应体系，促进我国房地产市场健康平稳发展，也意味着我国住房制度迈入一个全新的发展阶段。

1# 金融支持端

租赁金融17条出台，设3千亿元刺激租赁市场

1月，央行与国家金融监督管理总局发布租赁金融17条举措，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面，全力支持住房租赁市场发展。标志着我国住房租赁市场金融闭环的进一步建设和完善。5月，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，刺激租赁市场活力。7月，国家发改委发布全面推动REITs项目常态化发行，将市场化长租房首次纳入公募REITs底层资产范畴。9月，为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，央行将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%。11月，财政部提前下达25年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算；上交所、深交所各发布两项基础设施REITs定期报告指引，要求充分吸收基础设施REITs试点以来的信息披露实践和监管经验，在衔接公募基金上位规则的基础上，进一步规范基础设施REITs定期报告披露。

URI认为

随着各项金融支持政策的持续落地，租赁金融支持体系持续完善健全，住房租赁企业融资环境进一步完善，激发住房租赁行业迸发活力，使住房租赁供给端能够有根本变化，将更多的房产盘活用来为城市广大居民提供更多的住房机会。

2# 盘活存量

盘活存量商品房 非居改租、收储转租迎来爆发

自从5月中央提出收购存量商品房用作保障房以来，存量商品房去库存政策不断完善，非居改租、收储转租等逐步落地。住建部积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，财政部强调用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，继续用好保障性安居工程补助资金。中央经济工作会议再次强调要“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，URI预计明年相关政策将加快落实。

URI认为

存量盘活有助于保租房筹集渠道拓宽，加大保障性住房供给，构建宜居城市空间，缩短受保障群体解决居住问题的等待时间，配合保交房攻坚战和“白名单”机制，有效防范化解房地产风险，同时也为企业带来新的发展机遇。

02

地方政府:供需两端多措并举

据URI不完全统计，24年政策出台频次多达230余次，政策数量同比23年提升28%。尤其在二十大全中会议政策出台后，三季度地方租赁政策开始密集出台。分城市来看，一线城市出台政策频次领先，二线城市集中在天津、杭州、郑州等地。

分类来看，2024年地方住房租赁政策注重于供给侧，以政策培养、筹集供应、规范管理、收储转租四大方面为主。其次在需求侧，各地政府积极优化公积金租房提取政策，发放租住补贴，促进住房租赁需求释放。其中筹集供应占比29%，规范管理占比21%。

1# 监督管理类持续严控

2024年全国多个主要城市出台政策措施规范住房租赁行业发展，强化市场监管。从政策的着重点来看，各地政府出台相关政策注重在加强企业市场行为规范和资金监管方面，防范租赁市场风险，促进住房租赁市场平稳健康发展。

资金监管方面：广州、北京为代表，出台政策主要关于“住房租赁企业监管、押金托管和租金监管办法”。重点设立住房租赁监管账户，落实监管账户信息公开、实施租赁资金监管，强化监督管理等方面…

市场行为规范方面：广州、成都、郑州、重庆等城市出台公共租赁住房管理办法，进一步完善公租房申请、居住流程、加强信息监督规范，确保公租房的公平善用和可持续发展。而合肥围绕租赁住房安全隐患问题进行进一步排查和规范…

2# 筹集供应类走高

供应政策方面，一方面完善规范保障房建设户型面积规范、租金标准等方面政策。另一方面从配建、改造、盘活存量等方式筹集房源。

例如，5月，杭州出台《关于多渠道筹集发展保障性租赁住房的通知》，其中明确鼓励通过盘活改造闲置房源、租赁转化富余安置房、综合开发利用地铁TOD上盖物业和公交场站、建设工业邻里中心等多渠道筹集发展保障性租赁住房。9月，广州市住房城乡建设局发布《广州市保障性租赁住房》，其中涉及：保障性租赁住房建设面积不超过70平米的小户型的套（间），租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，符合条件的新市民、青年人等群体可以申请租住1套政府性房源保障性租赁住房。10月，上海印发《关于本市保障房配建的实施意见》中提到：凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目（租赁住房建设项目除外），均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例，配建保障房及相应产权车位；鼓励保障对象较多的区域进一步提高建设项目的配建比例...

03

未来展望

政策将持续完善 市场吸引力提升

租赁需求或有增长空间

2024年，在中央主基调背景下，住房租赁金融支持体系逐步完善，市场化机构的积极性得到充分调动，存量盘活也为保租房筹集拓展了渠道，市场规范政策也在不断健全。未来，随着我国住房租赁市场政策体系的不断完善，将进一步推动市场吸引力的提升，并且在城镇化推进过程中，大量的农业转移人口将为租赁市场带来需求增长空间。

存量土地资产规模化盘活元年到来

为“国家队”带来全新发展机遇

从国务院国资委批准成立总规模300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金，再到人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，金融政策的持续发力，25年将成为存量土地资产规模化盘活的元年。当前，已有超60城发布了征集商品房用作保障房的公告，不仅有助于商品房去库存，同时为住房租赁市场提供了高品质的房源。作为收购存量商品房的主体，地方国企已然成为住房租赁市场中的中坚力量，随着收储转租政策的推进，地方国企可以低成本获得储备房源，在市场竞争中更具优势。

保租房大量入市 租金承压

倒逼市场化企业“转型”获生存空间

据 “十四五”计划，全国计划建设筹集保障性租赁住房约870万套（间）。URI统计:截止2024年12月，全国已完成建设筹集保障性租赁住房约740万套，完成总目标约86%。(2024单年，全国共计建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房172万套）。

大量的保租房源入市，已在整体住房租赁市场中占据重要地位。且受益于政策支持，具有价格优势，满足租客高性价比居住需求且国企品牌更加值得信赖，对原本市场化租赁企业造成直面冲击，不仅客户流失，还限制租金增长，外加经济大环境下行，租金不涨反降。因为，面对“国家队"的竞争，未来将倒逼市场化企业转型，以更加灵活且低成本的方式应对市场竞争，以实现可持续发展。

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长期征集优质物业

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地域范围：重点一二三线城市

物业要求：公寓及酒店物业（适合做长租物业的，地段配套适合的都可推荐）

合作方式：买/租/加盟均可

合作入口：

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:汤梦