2024年，中高端公寓赛道热度提升，吸引了众多企业抢滩布局。

投资界的巨擘博枫资产强势进军高端服务式公寓领域，彰显出其对这一市场广阔前景的强烈信心。嘉华国际依托尚臻品牌，全身心投入为旅居家庭打造高品质居住环境，配备的全天候金牌管家服务更是锦上添花。深城投也积极投身其中，快马加鞭全力加速高端服务式公寓项目的拓展节奏。同年8月，广州安居集团旗下的广州雅诗阁琶洲服务公寓盛大开业，这个高品质酒店服务式人才公寓项目，源自广州市首宗商业用地建设人才租赁用房的出让地块。8月与11月，漫柏集团分别携手南通高新控股集团、国企浦发有家，联合打造的高端服务式人才公寓相继揭牌开业。以“做中国人自己的服务式公寓”为口号的瑞贝庭，更是迎来大规模的迅猛扩张。方隅高端公寓也实现了稳健扩张，聚焦在上海和北京，先后上新四大项目，合计新增5626间。

URI监测发现，即便是面临债务危机的万科，也未曾对长租公寓领域有丝毫懈怠，持续在高端品牌上加大投入，其高端公寓品牌“富瑞斯”已有3家营业，济南CBD、苏州高新区、深圳太子湾等地的门店也已蓄势待发，即将开业。URI城市租住学会密切观察行业发展动向，发现中高端公寓呈现极为强劲的发展势头。为科学评价住房租赁品牌的基本态势，建立了中国住房租赁品牌评价“五力模型”。该模型脱胎于迈克尔·波特在20世纪80年代初提出的“波特五力模型”，后者包含供应商的讨价还价能力、购买者的讨价还价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力以及行业内竞争者现在的竞争能力。

本期，URI面向全国39个中高端公寓品牌，评选出“2024中国住房租赁服务式公寓最具潜力品牌TOP10"。

01

中高端公寓景象繁荣

核心城市发力明显

2024年，中高端公寓景象繁荣，核心城市发力明显。租赁市场中，内外资持续在一线城市等核心城市积极开拓中高端赛道。

2024年，多个城市中高端公寓供给量均有所增加，据URI城市租住统计，截至2024年12月31日，北京中高端公寓项目房源量市场占有量达到了15%，上海达到了14%。在新开业项目方面，北京数量最多，2024年有48个；上海45个，深圳有22个，广州有19个。此外，南京等一线及强二线城市也有较多中高端公寓开业。

除了本土的中高端公寓品牌快速崛起，外资仍加速进入中高端长租公寓市场。前有全球资管巨头博枫、地产投资管理公司领盛投资先后在2022、2023年相继在上海收购物业资产，计划经改造为中高端公寓运营。2024年终，全球商业地产“领头羊”铁狮门宣布，完成收购位于上海五角场核心区20层高的酒店项目，后续计划改造成约300个单元的全新高端长租公寓。

02

中高端公寓市场

崛起的六重驱动力

一、需求扩张与结构转变市场对高端长租公寓需求持续上扬，尤其年轻人占比攀升。曾经外籍驻华员工是主力客群，但因外资公司裁撤、外派人员减少，其占比下滑。取而代之的是，大批回国留学生、本土“高精尖”人才、企业中高层、直播电商从业者与自由职业者。00后与新中产轻物质、重体验，热衷“旅居”生活，服务式公寓灵活的居住周期契合其需求。二、供需失衡凸显机遇一线城市中高端租赁产品供应短缺，目标客群逐步覆盖更广泛的人群。以上海为例，当地45万中高端国际人才里，按30%境外人才、留学创业人员租住中高端长租公寓计算，需求约13.5万人，可当前上海机构化中高端公寓仅约4.3万间，缺口达9.2万间。三、政策利好保驾护航自2015年“租购并举”确立，政府大力推动租赁市场发展。2022年二十大重申相关制度，“十四五”期间完善住房体系被提上日程，围绕保租房建设出台系列支持政策，形成“投融管退”商业模式闭环。中高端公寓产品能借助人才安居政策，与地方国资合作。例如广州安居集团旗下的广州雅诗阁琶洲服务公寓。四、投资模式转型“快”到“稳”长租公寓投资模式从赚“快钱”转向赚“稳钱”。相较于传统房产投资，长租公寓租金收入稳定、运营成本低，现金流更具可预测性。中高端产品市场化程度高，易突破政策束缚获利。中高端公寓客群租金敏感度低，租金水平是青年公寓等三类产品平均水平的3至4倍，消费能力强劲。五、“长短租”模式更具盈利能力长短租结合为中高端公寓运营带来诸多显著优势。它能灵活匹配多样化需求，满足商务出差、旅游度假人群的短租需求，以及追求稳定居住的长租需求。在提升入住率与收益方面，可灵活调配房源，旺季靠短租、淡季靠长租，据URI研究，这能使入住率提升20% 、收益提高30%。同时，还能优化资源利用，避免闲置浪费。在市场拓展上，能吸引不同类型租客，扩大客户群体，提升品牌知名度。而且，分散经营风险，长租抗经济波动，短租可灵活调价，降低空置和租金拖欠的风险。六、可观的物业溢价空间中高端公寓凭借出色的产品设计与服务体系，显著提升物业档次，拓展出可观的溢价空间。在硬件设施打造上，高度重视品质与个性。装修采用高档环保材料，空间布局紧扣租客习惯，精心设计以提升空间利用率与互动性。家具家电多选用国际知名品牌，智能配置齐全，全方位满足租客便捷生活需求，奠定高端物业基础，大幅提升物业初始价值。

03

酒店+公寓的混血儿

家居式产品+酒店式服务

2024年，中国本土中高端公寓企业在产品与服务方面积极创新，成果斐然。

在产品设计创新领域，不少企业通过融合多元美学风格，打造出别具一格的居住空间。例如在项目设计中融入中国传统山水画等东方元素，巧妙地将东方摩登与当代隐奢美学相融合，营造出独特的文化氛围。在空间布局上，企业愈发注重定制化与功能性。根据不同城市、地段用户需求进行针对性设计。2024年9月，全国首家亲子度假公寓上海国际邮轮港壹棠服务公寓开业，为亲子客群营造寓教于乐的海洋主题空间。据URI统计，通过优化设计，该公寓入住率较上一代产品提升了约15%。城家旗下瑞贝庭公寓酒店，通过对空间布局的精心规划，打造出独立玄关、多功能休闲区等，还设置多种软装风格选择，满足了超80%住户对个性化空间的需求。

服务体验方面，创新举措同样层出不穷。例如推出的“无界生活”新服务体系，实现24小时全天候服务，打破了时间界限。瑞贝庭公寓酒店则以“相伴不打扰”为理念，构建完善的服务体系，涵盖基础服务、主动服务与社群运营等。

此外，社区概念打造与社交场景的创新也成为一大亮点。例如方隅公寓打造超1000㎡的公区配套，设置城市森系书吧、智慧健身房等八大主题空间，有效促进了住户间的交流互动。

瑞贝庭公寓酒店将顶层打造为绿地休闲区与宠物乐园区，入住后住户社交活动参与率提升了约30%，增强了社区凝聚力。这些创新举措，全方位提升了服务式公寓的品质与竞争力，为行业发展注入了新活力。

结

语

随着各家长租中高端产品线项目的持续落地，在满足市场需求的同时也带来了更加激烈的市场竞争，对于产品品质和运营标准也将愈发“内卷”，也有效地推动着行业的进步。

企业需要增强对市场的高敏感度以及运营策略落地的高效性，满足更多年轻客群的消费需求，其产品设计、生活理念、服务品质及品牌文化都是的高端服务式公寓的重要提升方向。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:汤梦

联系我们   获取证书

“2024中国住房租赁服务式公寓潜力品牌TOP10”将于1月22日统一发放，上榜企业可以扫描下方二维码领取专属电子证书。为营造良好专业交流环境，请添加微信时务必备注姓名、公司及职务。十分感谢！