作为上海自贸区新片区的核心承载地，临港近两年以年均15%的GDP增速狂飙突进，集成电路、人工智能、新能源等产业集群汇聚，计划引进超20万高知技术人才。

临港新片区深入实施“人才筑巢工程”，截至2024年，上海自贸区临港新片区累计引进、落户人才超9.7万人。2024年，临港引进人才及落户总人数达到40,237人，同比增长35%。

产业的爆发式增长催生出对职住平衡的迫切需求，而长租公寓作为产城融合的关键纽带，正经历从“配套补位”到“生态重构”的质变。

没有市场是可以脱离大的整体环境，从整体上海公寓市场来看，2025年3月上海市集中式长租公寓租金同比下降超过5%，主要受保租房项目供应增加、租客支付意愿下降及经济环境影响。而临港地区新交付房源增多，也使租金面临一定下行压力。

URI观察到，虽然上海整体租金下滑没有止跌趋势，但外环租金跌幅仍受控，但临港是个例外，房价房租双双跳水！2024年更是同比跌幅近15%。截止2025年一季度的租金数据显示，目前整体尚保持平稳。主要原因还是人口不断地导入，品质房源总量不算充裕。

本期，让我们一同剖析临港新区长租公寓的进阶逻辑，探寻产城融合的“临港样本”，为同行投资提供一些参考意见。

最新挂牌租金价格-贝壳数据

政策破局

从产城分离到职住一体

临港的蜕变始于顶层设计的强力支撑。2023年，《临港新片区职住平衡发展规划》明确提出：“到2025年，新增租赁住房供应占比不低于40%”，配套政策更是打出组合拳：

1、土地定向倾斜：产业园区内15%用地强制配建租赁住房，开发商可享地价减免30%，激发市场参与活力；

2、租金补贴加码：重点企业员工最高享50%租金补贴，硕士以上人才额外获2000元/月住房津贴，精准覆盖产业核心人群；

3、基建全面提速：南枫线、沪通铁路二期等轨交2024年密集通车，30分钟直达张江科学城，终结“远郊通勤困局”。

政策红利的释放，直接推动临港长租公寓进入爆发期。据URI数据显示，2023年区域内长租公寓投资额同比激增180%，成为爆发年，住房租赁企业加速布局。

URI认为，这种模式正在重新定义产业新城的居住逻辑——长租公寓不再是园区的附属品，而是吸引和留住人才的战略资产。

生态重塑

长租公寓的“临港模式”

临港长租公寓的独特价值，在于其深度嵌入产业生态的运营逻辑，形成三大差异化优势：

空间耦合：从“居住容器”到“产城接口”

●超70%项目布局在集成电路产业园、生命蓝湾等核心产业区1公里范围内；

●“公寓-园区”穿梭巴士覆盖率超90%，早高峰通勤时间压缩至15分钟内；

●共享会议室、路演厅等复合功能嵌入社区，实现“居住-工作-社交”场景无缝衔接。

服务升维：用“人才后勤部”思维破题

●定制化清洁、24小时医疗站成标配，一些公寓运营商甚至提供“芯片工程师夜班专送餐”；还提供社区定制班车服务、多样化可选配的增值服务等，提升租户生活品质。

●临港管委会联合运营商搭建数字平台，租客凭人才码可一键预约园区健身房、图书馆等设施；

●智能化管理系统覆盖78%项目，房租支付、报修服务响应效率提升60%。

人群适配：精准匹配产业升级需求

●主力户型聚焦35-70㎡单间及一居室（占比80%），月租金2100-3500元，贴合年轻技术人才消费力；

●试点推出配备独立办公区的“科创家”户型，服务科研团队带头人等高知群体。

投资指南

狂飙背后的四重挑战

URI调研发现，尽管数据亮眼，临港长租公寓仍面临关键瓶颈：

配套“时间差”难题

商业体周末人流量比工作日低40%，暴露出产业人口“潮汐性流动”导致的消费动能不足。如何让商业、文娱设施与租赁社区同步成熟，成为租赁企业的必修课。

供给结构性矛盾

当前主力户型集中在30-50㎡单间（占比65%），但临港2024年企业扩招计划显示，35%岗位要求应聘者具备家庭居住需求。针对“带娃工程师”的亲子户型供给不足，可能引发新一轮住房错配。

运营“长尾效应”

尽管片区目前成熟项目出租率才达70%，但如何通过增值服务（如社区活动、技能培训）提升租客黏性，仍是运营商需突破的“软实力”关卡，目前市场并未形成有效机制。

公寓运营人才“短缺”

长租公寓行业快速扩张，对运营管理人才需求大增。据URI调研数据显示，2025年市场对长租公寓运营人才的需求同比增长30%，但供给量仅增长15%，人才缺口显著。

临港片区的公寓运营管理岗位招聘更是难上加难。一方面，行业本身人才储备较少，可挑选的范围有限；另一方面，临港地处上海边缘，位置偏远。对于优秀人才而言，他们往往更倾向于选择市中心或发展更为成熟的区域，因此不太愿意前往临港任职。

这种人才供需的不平衡，使得临港片区公寓运营管理岗位的招聘难度居高不下，成为当地公寓行业发展面临的一大挑战。

未来图景

从“住有所居”到“产城共生”

临港的野心不止于解决住房缺口。2024年，全国首个“职住平衡指数”在此发布，从通勤效率、服务密度、社群活跃度等12个维度量化居住品质。更具前瞻性的是，一批创新模式正在酝酿：

1、动态供给调节：根据企业扩产节奏自动匹配房源，空置率再降5%；

2、社群生态共建：租客参与公共空间改造投票，社区活动参与率提升至50%；

3、绿色居住实践：节能行为兑换物业折扣，试点项目人均能耗下降18%。

这一系列探索表明，临港正在将长租公寓从配套升级为产城融合的“操作系统”，推动中国产业新城进入4.0时代。

结

语

从特斯拉超级工厂的机器轰鸣，到长租社区夜晚亮起的万家灯火，临港用两年时间证明：产业与居住从来不是零和博弈。

随着“15分钟职住圈”从蓝图落地为现实，这里或许正在孕育下一个“硅谷式”的产城范式——不只是制造芯片与新能源汽车，更在生产一种更有温度的工作生活方式。

从行业投资角度看，临港作为上海自贸区新片区的核心区域，政策红利显著，叠加产业导入（如高端制造、数字经济）和人口导入（人才引进、高校迁入）的长期利好，公寓投资具备一定潜力，尤其适合长线持有；但需注意区域供应量较大、配套成熟周期较长及政策调控风险，短期租金回报可能有限，建议结合自身资金规划及风险偏好，优先选择轨交沿线、产业集聚区的优质项目。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:树懒