本文原载于《城乡建设》，2024 年第 24 期

《城乡建设》创刊于1956年，是由中华人民共和国住房和城乡建设部主管，建筑杂志社有限公司主办的机关刊。《城乡建设》是北京大学《中文核心期刊要目总览》来源期刊；被中国知网、万方数据知识服务平台、维普网收录，曾获原中华人民共和国教育部建设部优秀期刊一等奖，属于中国一级期刊。

租赁“大社区”风向下的城家模式解析

■ 作者：王 玲 庄松成

·王玲系城家董事长、华住集团首席营销官兼执行副总裁

·庄松成系城家首席执行官、华住集团高级副总裁

摘 要

■租赁大社区全球发展现状与趋势

■“大社区”城家模式政策背景及发展足迹

1.  响应政策 以大社区支持城市安居保障

2.  发挥企业结构性优势 构建社区运管能力

■“城家模式”在新经济环境下的思路迭代和创新

1.  双轮驱动战略下的多样化产品组合

2.  以“人”为中心的社群运营与增值

3.  “因人制宜”的灵活资管方案

4.  从资产升值转向关注资产全周期管理闭环

关键词：

超大型社区 | 一站式综合解决方案

受经济、人口等因素影响，租赁住房产品形态的规模化、集中化和社区化成为当前成熟租赁市场的一大共同趋势。在我国，顺应国家政策，同时也配合着当前消费者对于居住形态的重新认知和需求嬗变，大型和超大型租赁社区逐渐在保租房市场中占据主导地位，并在城市规划和住房资源供给中扮演着重要角色。

基于对经济、政策和已有模式经验的理解，结合自身战略理念和企业特长，华住集团旗下长租公寓品牌“城家”搭建起一套富有创新性的大社区运营一站式综合解决方案，为我国新时代租赁大社区未来发展摸索出一套可供参考的实践路径。

01

租赁大社区

全球发展现状与趋势

在美、英、澳等成熟租赁住宅市场，在城市人口快速增长、城市规划发展理念和居民住房观念变革等复杂因素的共同作用下，以Built to Rent（为租而建，以下简称BTR)为代表的项目模式广受欢迎，成为当前租赁社区开发的主流方式之一。

广义的BTR包括长租公寓、服务式公寓、学生公寓等多种形态，可以为租客提供相对低投入、高灵活度的住房选择，通常配备专业运管与服务团队，以规模效应和精细化管理实现降本增效、推高整体投资收益率，因此在欧美市场深受大型机构投资者欢迎。

在“租售同权”理念较为深入的国家，租客对于“理想租住环境”有着相当高的要求，对公共交通、餐饮店、健身房、停车场、绿地景观等设施和社交空间的依赖较大，高质量的物业和安保服务也非常重要，这成为BTR走向社区化的主要原因。

而对政府来说，由机构持有、以自有配套形成独立生活圈的大型社区更便于城市规划、行政和税务管理，因此较为鼓励这种模式。比如英国政府就曾在住房白皮书中明确指出BTR是“英国住房供应市场非常重要的一环”。

可以说，大社区模式在成熟市场环境下，有助于实现政府、投资者和租户的多方共赢，有很多值得我国租赁大社区参照之处。

02

“大社区”城家模式

政策背景及发展足迹

响应政策，以大社区支持城市安居保障

2024年两会上，各参会代表为住房租赁行业建言，其核心之一就是要持续使保障性租赁住房发挥民生居住的“兜底性”“补充性”作用，鼓励专业化、规模化的长租机构参与运营管理保租房项目。

基于对政策趋势的理解、对中国租赁市场格局的思考，城家聚焦大社区项目拓展：2024年3月布局了首个“新时代城市建设者管理者之家”保租房大社区项目；2024年扩张大社区项目房源超1.5万套；城家超过500间体量的社区项目达到26个，累计房源超3万间，占总房源的比例高达43%，这让城家成为我国租赁大社区领域的代表性企业。

▲ 城家保租房产品实景图

发挥企业结构性优势，构建大社区运管能力

大社区因其体量更大、业态更复合、客群更多元、场景更复杂等特点，相较一般分散式和集中式公寓，大社区对运营商的资金实力、经营管理水平、技术能力等都提出了更高数量级的综合性考验。城家借助脱胎于酒店系企业的结构性优势，结合数年租赁行业实践，为大社区运营储存了势能。

酒店基因专业赋能：作为华住集团直接投资成立的酒店系长租品牌，城家承接了华住的资金和技术支持，沿袭了后者在运营管理、产品研发及设计、销售渠道、集采供应链等方面的优势，形成了较为全面的综合运管能力。

稳健现金流&强风险管控：租赁社区项目的性质，决定了其必然是以稳定现金流为核心的长期、可持续性商业经营活动。母公司华住带来的优势，也使城家成为稳健和安全运营的代表。城家在行业内首次尝试长短租结合运营，其逻辑就是通过灵活的租期策略降低空置率，将空间的碎片时间价值最大化，以更好保持营收的稳定。城家也将这一思路延续到了大社区的运营中，并通过提高资金效率和加强风险管控，构建出更全方位的现金流管控生态。

数字化精细管理：大社区模式下，无论是管理对象的规模化还是客群需求的个性化，都对运营者管理水平提出更高要求。针对资产管理中的“收益、安全和效率”三大痛点，基于自主研发的国内首个长租公寓数字化精细运营管理系统—城家 CAS ，城家搭建起一套覆盖了“资产管理、租客服务、社区运营”居住资产全场景的运营解决方案。

以安全管理场景为例，CAS系统借助“人防”、“技防”、“机防”构建三层安全屏障：一方面集成24小时保安、AI技术和智能设备平台，解决社区人员管控难题；同时通过自研与整合智能烟感、公安直联、一键SOS等大量智能设备，实现全面、实时报警功能，大幅提高安全问题处置效率，保障住客人身与财产安全的同时，有效减少社会资源浪费。

03

“城家模式”在新经济环境下

的思路迭代和创新

当前我国大社区模式仍处于起步阶段，关于如何在规划设计阶段嵌入对于未来可持续运营的考量，如何设计更适配大社区的产品组合、运营标准和资管模式，城家在以往经验的基础上调整了思路和方法，旨在探索出更适应大型租赁社区的发展路径：

双轮驱动战略下的多样化产品组合：

在确立了“长租+服务式”双轮驱动战略后，面对客群的多元住房需求，城家的产品线规划布局也自然而然发生了变化。针对客群层次更加复杂的大社区，城家加强了产品的差异性和互补性设计，以打造精准匹配消费需求的多样化产品组合。

以城家上海嘉定国际社区为例，作为“城家高级公寓+瑞贝庭公寓酒店”的双品牌项目，该社区包含456套高品质保障型租赁住房和186套服务式公寓，产品选择灵活多样。在嘉定新城的产业经济和居住通勤优势加持下，该项目吸引了大量需求各异的新市民入住，由此构建的社区生态圈，有效降低了人力、营销和运营成本，在社区内形成了“长租+服务式”双轮产品的互补与互利。

▲ 瑞贝庭实景图

以“人”为中心的社群运营与增值：

以“人”为中心的特色社群运营和增值服务，是城家大社区运营模式变革的重要方向之一。城家在业内首次提出从关注“房”到关注“人”的转型，即借助大社区的产品、配套、服务和技术，更多探索人与人、人与房子之间的关联，通过社群运营为大社区赋能，拓展社区增值服务空间，最终实现青年人的长期、稳定与幸福居住。

以大场国际社区为例，该项目涵盖了从“一张床”到“一间房”的多层次安居保障产品，提供面积从19-23㎡不等的现代风、侘寂风、萌宠风、低碳风、包豪斯风等多元化主题房间，满足不同人生阶段居住需求。项目配备有5000㎡公区，包含共享厨房、健身房、洗烘房、观影厅等服务设施，另有4800㎡绿植、2600+㎡自有商业空间。此外，项目还与上海宝山区房管及文旅局合作设立“共享书房”，为青年居民构建阅读社群生态圈。整个社区形成“围合式”生态，能够为社区里的城市建设者和一线务工人员提供就近便利的生活服务、长期稳定的居住保障、丰富多元的社群体验。

▲ 公区“共享书房”实景图

2024 年 11 月 29 日举行的“新时代城市建设者管理者之家”示范项目推广交流会， 宝山大场“城家”公寓项目被评为上海市“新时代城市建设者管理者之家”示范项目，为业内再树经典标杆。

“因人制宜”的灵活资管方案：

经过持续稳健拓张，城家在规划、设计、建设、经营、风控、技术支持等各方面形成了较为均衡的能力，这使得城家在面对不同的资产持有人时，呈现出较高的服务和商务灵活度。

根据不同资产持有人的需求，城家围绕“因人制宜”原则，锚准其诉求的差异性及核心关注点，设计相应解决方案，以提升资产持有方满意度。

以侧重城市基础设施建设的国央企为例，此类资产方项目正是以大型保障性租赁住房社区为主。比如雄安商务服务中心项目，其核心关注点是保障各类城市建设者安居需求，实现保障覆盖面的提升。城家在受托后，选择通过白领公寓、酒店式公寓、服务式公寓等多元产品组合，覆盖从差旅人士到高管、专家等人群居住需求，助力解决片区人才安居。自雄安商服中心租赁社区项目开业以来，出租率始终保持在95%以上。2024年末，对项目300多名不同类型租客调研显示，满意度达99.5%。

相比之下，面对更侧重产业结构转型和城市更新的地方城投，城家注重通过项目运营实现产业片区生活配套、环境及安全的升级，推动产住融合。面对侧重稳定收益的险资，城家通过长短租结合运营模式，来实现项目平均月租和GOP的提升，以保持出租率和现金流的稳定。

面对侧重资产投入与退出的基金公司，城家更关注项目造价、工期与资产退出方案，以实现项目资产的快速盘活。

面对侧重出租率与收益提升的地产商，城家的方案会更关注营销策略，比如通过城家CAS系统搭载的“橙小推”私域流量营销平台，与项目共享华住会2.28亿+会员，从中央渠道为项目稳定输送自有客源。

从资产升值转向关注资产全周期管理闭环：

近年来，城家相继与大型国央企、地方城投、基金管理公司、险资、地产企业等各类资产方达成合作，基于租赁住房全生命周期信贷等金融政策的支持，通过盘活资产不仅提升了资产方的经济效益，也借此为市场注入新活力，形成存量资产和新增投资的良性循环，推动城市更新、产业升级和文旅迭代。

尤其在大社区场景下，体量和业态的组合升级不仅可以扩大租金带来的利润增长，也使得城家得以通过更多运营空间来实现坪效溢价、利润回报和资产升值。

但随着经济环境波动，房地产市场整体投资信心减弱，资产持有者的底层需求发生改变。在需求驱动下，城家也从专注资产升值，升级为关注“建设、管理、运营”全周期资产服务，意在通过锚定资产的抗周期能力、长期稳定收益能力、保值增值与流通能力，兼顾资产的社会效益与经济效益，形成对资产“投融建管退”的一站式闭环管理。

大社区为青年人的安居、聚合、社交、裂变带来更多空间，为存量资产时代的资产盘活和城市焕活带来更多路径，也有助于实现城市区域职住平衡和“产、城、人”的融合。

无论是BTR模式还是“城家模式”，都反映着各自市场的当前需求。在市场形势和居住理念的不断变迁下，住房租赁企业仍需不断在实践中总结规律、在创新中突破边界。

▲ 公区共享办公实景图

内容来源：《城乡建设》，2024 年第 24期

内容审核：夏洛特

内容复核：城家资管

运营编辑:汤梦