作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

在前两天那篇《城市更新进入3.0新时代》的文章出来后，这几天，很多老铁在后台给我们留言，希望我们多讲一下拆迁方面的一些事情。

看得出来，大家对这一层面的事情，关注度比较高。

比如，有朋友私信说到：

不知道什么时候，才轮到我们这种小城市啊？

等等，不一而足。

今天，就主要从拆迁角度来分析一二，以供各位朋友参考。

对于，为什么今年要急于重启拆迁这一点，实际上可以分为三个子问题来加深认识。

据波哥看楼市独家观察，其重要问题可分解为：

◢其一，为什么？

任何事物的发展变化，绝非空穴来风，必有其因，皆为前因后果的相互联系。

也适用于此。

整体来观察，事实上，也就是两大方面的力量在推动：

●一是，国际经济等局势的大变化，对各国经济等发展的严重影响，每个人都身处其中，逃离不了，这已是近几年的老调，在此就不必多弹了。

一个经典的说法是——“百年未遇之大变局”，中国也不得不做出相应的有效的改变。

故而，从2020年开始，国家要提出了要大力发展城市更新的全新战略，在去年也推出了基于保障性住房+城中村改造+建设“平急两用”的公共基础设施的重要举措，这三个内容，实际上都跟拆迁有比较强的关联，尤其是后两者。

●二是，国内房地产发展的新情况所致。

为避免泛化，只从房地产角度来观察。

对目前国内的房地产产业而言，最大的问题，就是楼市不振、买房市场信心不足和巨大的去库存压力这三点。

可是，房地产在其较长的产业链中，又制约了很多行业的变化，也影响了其他产业的有关发展等，作为国内第一大支柱产业的房地产，从以前的一骑绝尘，到如今的处处碰壁，在行业内外带来的相关问题颇多。

对此，考虑到本文的篇幅，就不去一一罗列了。

其中，一个重大转变是，原来的增量开发，日行日低，和国际规律一样——而快速进入了一个新的发展周期。

在各城市边界有限的情况下，过去可以高速扩展，当下相对外围的区域已经无人问津，众多房企在流速、利润率和市场口碑三大指标的依次锁定下，郊远地带的土地再怎么便宜，主流房企都不会考虑。

同时，加上行业的急速收缩和模式大转换等，因此，向主流城市及核心区域要效益，已经成为大家的不二心法。

最近，虽然，绿城中国提出了一个观点——不再迷信好城市好区域，而走向好项目的角度。

但是，波哥想问一句：

没有城市基础层面等的众多支持，绿城中国的项目业绩，也可能会变成一句笑话。

譬如，绿城中国去四五六线城市试一下，就充分知道什么是寒潮了。

所以，波哥觉得，在这一点上，绿城中国也有点装逼过头了。

因为，绿城自己所列举的那些案例，最低还是在三线城市。

这又能说明什么呢？

对此，只能说一句：

装逼的时候，请勿按广告软文的套路来粉饰自己，好吧。

在此，波哥想说的是，在大趋势的碾压之下，国内房地产的新发展模式已经呼之欲出，行业和每个房企的状态及其动作等，实则是见证中国房地产新发展模式的一个客观视角，在国家和产业之间、在区域和而城市之间、在增量和存量之间、在主体和个体之间等，都在不断急剧变化。

一切漠视、忽视、或自我粉饰的个体等，不可能再做到以前的“手可摘星辰，恐惊天下人”的效果了，随着各阶层和领域认识的觉醒等，或许将变为“过街老鼠，人人喊打”的尴尬局面。

毕竟，新的时代趋势，谁也阻挡不了，你能抗拒得了吗？

因而，还在自以为是和自我YY的某些个体，已经在有意或无意地与新的时代脱节了，因为，国内房地产呼唤的新的发展模式，增量已经见顶，存量犹可源远流长，这是国际和历史性的大规律。

某些房企或个体还把增量当作自己的所谓源动力，不就是一个刻舟求剑的笑话吗？

故而，也可以反证一点——以人为本、重归城市的核心视角，在旧和新之中找到新的发力点和新价值，一直是每一个城市不竭的发展需要和强大动能。

在上述大时代背景的的夹击下，中国城市重新拾起拆迁一事，并不突兀，其基础可穿越千年。

所以，波哥也认为，今年国家重启拆迁一事，是立足于历史和现实二元结构下的有效行为，值得点赞。

同时，也表明，新一轮拆迁潮，不仅仅是简单的拆迁，而是一次国家经和产业模式的重构。

必将产生深远的影响。

这也是，波哥愿意写今天这篇文章的一大原因。

此外，还有一个重要原因是：

拆迁的背后是存量，国家通过这个手段来发力和动刀，其重要的关注点是存量市场的变化，这跟国家近年来许多的提法是一脉相承的。

因为，增量市场在不断走弱，正处于跌跌不休的状态，而且，积压的库存过大，对整体经济的影响其负作用越来越大。

同时，这个局面，短时间内又难以改变，因此，有效打破靠以增量市场未举旗手的局面和困境，同时抓起存量市场，具有重要的价值。

而，对于存量市场，必然要面临拆迁和改造，虽然不会大拆大建，但在拆改建等综合手法之下，对存量市场将是一个极大的更新或换新之举。

拆和迁，必然要在其中发生，只是程度、力度等不同而已，也将影响着此类区域中每一个人的具体生活及发展。

因此，很多朋友关心此事，也就可以知晓其中的缘由了。

◢其二，是什么？怎么办？

另，据波哥看楼市分析，我们认为，在上述背景之外，此轮拆迁的直接动力，来自于2023年国家提出的“三大工程”的说法和要求，与2016年的那一波棚户区改造有许多的不同。

2016年，主要是去库存和发挥在哪房地产，其立脚点和重点，不在城市更新和存量市场的发展，是一次相对纯粹的基于房地产模式下的行为，虽有改造之功用，但所凭依的思想与本次的拆迁完全不是一回事。

当然，本次的拆迁潮，也有较重的帮助楼市去库存痕迹在里面，可其主要依托的核心思想和模式，则是基于城市更新的理论和要求出发的，这是一个明显的不同之处。

请大家要首先分清楚，不然，还是会把此次的拆迁，简单看成一次单纯的拆迁，就不甚客观了。

原来，侧重于拆与建，简单而粗暴，讲白了就是推倒重来；

现在，偏重于有效更新，“拆与建”，只是其中一个需要和可以考虑的方式，但也不再是一个必须的手法了，而需要系统科学地全面考虑和设计出合理的方案，才能有效推进，和达到比较理想的效果，需要在经济、社会、民生、社区和城市等之间思考更多的问题，不能简单为了经济或去库存等就去大干一场。

其底层逻辑即为：

在充分面向未来思考时，可以兼顾当下的某些问题，但不能被其框定和束缚，波哥认为，这才是本轮拆迁潮中的核心本底。

所以，它的尺度是有限的，也绝然不同于2016年的棚改模式，并且，这两者间的时代和产业背景也完全不一样了，用2016年棚改模式来套现在，完全是牛头不对马嘴了。

上面，花了一点时间，来再次厘清一下其中的区别，可以让更多的朋友真正搞懂其中的要点。

因为，最近，已经有不少朋友，对当前的新一轮拆迁，觉得跟以前差不多，而希望辐射到自己所在的各类城市。

这，其实，就是以前的棚改套路下的认识，已经落伍了。

在认识上，出现了很大的误差。

OK，如果搞明白了上述的分析，你就能慢慢抓住本轮拆迁的真正要义。

接下来，需要廓清的一个问题是：

本轮拆迁潮的起点来自哪里？国家又有什么相对具体的举措呢？

对于第一个问题，大概是这样的，简述如下：

上面已经说到，本次的拆迁是跟去年国家提出的“三大工程”紧密相关的，是一个延续，只是鉴于如今的国内外经济的大局势等情况，当前再次重申和重点进行推动，看起来好像有点突然，事实上，是一个号召各地深度落地的行为。

毕竟，国内的房地产等产业遇到了很多的困难，通过拆迁潮和与之相关的城市更新等，可以有效带动地产、相关产业链和其他产业等的有效发展，也能改进和优化城市及区域性的发展质量、给有关的老百姓带来更多的获得感和幸福感、以及对未来美好生活的期盼等，也即，在国、产、城和人之间，会产生一个有效的正向循环，对大家跨过泥泞和走过风雨，对未来充满信心，有着众多的价值。

下面，简单介绍一下“三大工程”的基本情况——那“3大工程”到底是什么？

简而言之，就是规划建设保障性住房、城中村改造，还有就是建设“平急两用”的公共基础设施。

在政府的相关工作报告里，也提到了几个要点：

①要适应新型城镇化的发展趋势，加快构建房地产发展的新模式。

现在中国的城镇化率已经达到了66%，考虑到农村的老人和孩子，城镇化发展的空间已经不大了，这意味着刚需住房需求会减少。

②要推进新型城镇化，深化户籍制度改革，让愿意的农民工能在城镇落户。

这就是让农村人能进城买房定居。但问题是，农村人的收入有限，农民怎么才能在城市安家呢？也可知，后续农村可能也会有拆迁，补偿虽然不会很高，但如果能有十几二十万，在县城买个房子应该还是可以的。

③重点是依托城市群和都市圈，促进大小城市之间的协调发展。

这不仅仅是涉及到几个大城市，而是包括了中小城市。在这个过程中，城市更新是必不可少的一部，基础设施肯定也需要更新换代。

由此也可以看出，本轮的拆迁潮，在“三大工程”里面，就是顾及颇多，是一个综合性的系统思考和安排。

国家和政府，这样去谋求久远之稳健发展，可以去反证市场中很多似是而非的观点。

其他的就不多说了。

最后一个问题，再次在啰嗦一下。

在科学合理安排和有效促进本次拆迁工作上，结合今年的相关新闻，主要是两点：

●一是，国家对试点城市的优化和财政资金的投用支持。

5月上旬，国家发布了新的15个试点示范类城市更新名单，并提出了单个城市最大12亿元的资金扶持的模式，表示在国家层面，对主流城市的存量资产的更新，已经刻不容缓了，需要摸索第二阶段更加有效的模式，以便未来去复制和推广。

●二是，以武汉为首的17个城市，把以前的住建局全部更名为住更局，在部门具体职能和职责定位上，做了全新的思考和布局，从城市和地方维度，有效诠释了上述有关分析的主要内容。

●三是，大家都很关心的一个问题是——钱从哪里来？

对此，国家实际上，也是在不断行动，可能你未感受得到。

譬如，去年国家发行了1万亿的特别国债，今年又计划发行3.9万亿的地方专项债券。总的来看，全部可动用的债券将达到9.46万亿。虽然这些钱不会全部用于拆迁，但拆迁肯定会占据其中很大一部分。

不过，从目前的情况来看，这些资金可能还远远不够。比如，今年以来成都的62个城中村改造项目就花费了1200亿元，而全国28个城市的城中村改造专项借款已经达到了9200亿元。

然而，这轮拆迁很可能不是短期内就能完成的，未来几年还会继续发行超长期国债。由于地方债务的限制，这一轮的拆迁主要是由国家财政主导的。

再譬如，截至今年2月22日，像广州、上海这样的32个城市已经发放了超过360亿的资金，涉及到223个项目。

等等

总结起来，就是在模式总结和梳理、深化探索和国家级资金的支持上，做了有效和合理的安排，必将引发国内存量市场的巨大变化，这点毋庸置疑。

写在最后：

据波哥看楼市独家观察，近日，有感于众多老铁的各类要求，对一些问题又再次做了一些思考和分析，纯属个人观点，以供各位大咖参考。

今天，为了尽可能地去讲清其中的主要问题，故而对本文的主要内容，做了一些有层次的分解，而相应增长了本文的篇幅。

好了，其他的就不去多扯了，以免造成大家的阅读障碍。

最后，波哥只想说一句：

此拆迁非彼拆迁，潮起潮落之中，各有其因和果。

也即，时代和趋势不同，思想和动力不同，结果和未来也必然会不同，是为其必然。

也必将让国家和城民等，快速看到新的春天，和更美好的未来！