作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

近日，有朋友在问：

城镇化已放缓了，还会有新一轮拆迁的“高潮”吗？

说到城镇化，目前国内已到67%，这跟发达国家的80%及以上的比率，尚有一段不小的距离，还是有足够的发展空间的。

这个朋友的说法，也没有问题，是“放缓”了，这点也比较客观。

但是，为什么放缓了？

可能就值得思考一下了。

不是国内承载不了城镇化率的继续上升，而是如今的经济环境和楼市局势大变化、市场消费不足等问题所造成的。

这一点，就不展开了，所以，上述朋友，仅考虑到了城镇化这个问题，并将其作为拆迁需要的主要支撑，是有一定问题的。

也就是讲，这没有看到本轮的拆迁潮，其真正的背后动力和原因所在。

下面，先简单分析一下其中的主要原因。

在政策层面，从去年的“三大工程”到今年的去库存，这说明了啥？

为什么出这么多政策？

很多人，不太了解政策背后的真实用意。

据波哥看楼市观察，其中，在“三大工程”里面，保障性住房、城中村改造、和平急两用这三点，实际上跟拆迁都有一定的关系，昨天的文章中已经讲到了一些，在此，就不再费舌了。

而到了今年，从430政治局会议后，楼市去库存成为了如今国内经济发展中的一大重要问题，并将其提高到政治性和人民性的全新战略高度。

有鉴于此，最近，“三大工程”出现于各类新闻上的密度也在加强，这是为什么？

难道大家没有去思考一下吗？

简而言之，其直接作用，即为，为了有效的解决当前的楼市去库存的巨大压力，各类政策都要为之服务，和用自己的角度去寻找突破口和创造新的价值。

表面上看起来，“三大工程”，是一个相对长周期的工作，按以前的计划，是可以逐步行之的。

可是，当下“去库存”已经严重影响到了楼市或其他行业的综合发展，那么，相关的政策的铺排和起效时间，就需要加速推进，以便为这一主要矛盾的有效化解创造各自的新动能。

故而，今年就顺势推出了政府收储商品房做保障房、和开展城中村改造消解二手房和创造新房的需要等，来帮助去库存等。

对此，就不能用城镇化放缓来说事了，不是吗？

也因此，出现一个特殊的现象——各类政策在相互叠加及综合发力。

实际上，也可以看出，“三大工程”等政策，在最近几个月被提及的频次越来越高了。

好了，上面就上述朋友的问题，做一点简单的分析。

也算是初步回应一下吧。

接下来，重点聊一聊很多朋友比较关心的另一个问题，近日，也有不少朋友在询问的：

那么，到底哪类房子会被纳入、或优先被纳入城市拆迁的可能范围？

对这个问题，大家可能感到有点拗口，事实上，波哥也没办法，只能用一个长句来界定一下。

因为，这里，有一个难点，即在国家级政策里面，很多只讲了原则和方向，而对具体的需要拆迁的房屋类型，并没有提出一个具体的范围和类似的清单，或许是不想束缚各地的思想吧，免得被搞成一刀切的硬性模式，反而不好不美。

但是，其中，对“危旧房屋”，这一点基本是清晰的，必须要拆迁改造和更新，也就是对拆迁房屋来行的最后边界做了一个界定。

也可以这样来理解，以“危旧房屋”为起点，其他较早的旧屋、次新房等，各城市在全面排查和进行城市体检后，可结合自己的实际情况，来做出是否要拆迁、怎么拆改建等操作方案。

也因此，在市场上，大家会看到不同的拆迁或更新的方案，这就不奇怪了。

此外，在某些城市，即使是危旧房屋，也会跟具体城市的推进速率、财力、是否为重点发展区域等，会有很多的不同。

因为，国内市场太广袤了，你不能说这样的情况不存在。

说这么多，波哥，只想表明一点——大家想问的是想得到一个如同标准答案的示范模板、或是清单等类的东西，但实际上，这样的东西基本不存在。

所以，波哥，对此类问题的描述，也不得不小心谨慎，在上述黑体字中，用了好几个比较模糊的字眼。

真的不是故意的，而是事情如此。如果，你理解了上述的情况，就不会觉得这个问题摸棱两可了。

其次，在回答上述问题时，还有一点要提前说明一下的是：

在拆迁方面，还有一个比较明显的城市差异，也是客观和现实的存在。

这点，其实和上面的分析有异曲同工之妙，就不展开了。

所以，有好几个朋友在如此感叹——拆迁年年有，何时到我家？

对此，大家都很无奈。

其三，还有必要阐述一点，不要被其他某些城市政府出台的所谓拆迁类型所左右。

因为，最近，波哥碰到了几个朋友把深圳的拆迁范围，拿出来问他们的城市会不会如此那般去拆迁。

对此，波哥也很无语啊，他们那些三四线城市，这样去套用深圳的版本，只能哭笑不得。

故而，问题，最后，还是要回到其基本点——国家有原则，地方看实际；左眼看政策，右眼观城市。

这或许，是一个相对现实的心态和实情，虽然，很对朋友对拆迁有较强的焦虑感，但是国家、政府和城市，要考虑的问题更多更复杂，大家也需要去有效理解。

最后，来简单梳理一下有可能会被纳入或优先纳入拆迁范围的房屋类型。

如上所述，这也是一个可以参考的版本，最后，要以相关政策和地方政府的实际为准。

就此，波哥看楼市近期，有效综合了政策和业内一些朋友提出的某些相对客观合理的内容，形成了下面这个建议，以供参考参考和批评指正：

具体的可能会被纳入拆迁范畴的房屋主要有五类，如下——

◢第一类，是老旧危房。

上面已经说了，这是国家级政策已经明确的首要发力点。

就是经过权威机构鉴定，已确定是老旧危房的。这类老房子由于年久失修，结构已经老化，即使经过旧改之后也无法修缮的，像这样的房子也是会被拆除的。

存在诸多安全卫生风险、房屋本身安全以及消防安全隐患、配套落后、环境脏乱差等问题，经治理仍不能解决问题的小区或房子。

就拿危房来说，一般来说，只要鉴定为C级和D级就属于优先拆迁范围了。不得不说，将第四类纳入拆迁，意味着拆迁力度、范围都非常的强和广了，这些都纳入优先拆迁范围表明拆迁风向标的变化。

◢第二类，是老旧预制板房。

上世纪七八十年代建造的预制板房，以其建造速度快、成本低廉的优势在当时的时代背景下发挥了重要作用。然而，随着时间的推移，这些预制板房子逐渐暴露出诸多问题和缺陷，成为了城市发展和安全隐患的焦点。

比如，由于预制板材料本身的特性，预制板房子的保温、隔音和防渗水性能普遍较差，而且防渗水性能也较差，容易出现屋顶、墙面渗漏等问题给居民生活带来不便。

同时，预制板房在当初设计时，通常考虑的是短期内的使用需求，其设计寿命相对较短，通常只有40年左右。随着时间的推移，这些房子的结构逐渐老化，承载能力下降，安全隐患日益凸显，一旦遭遇地震、洪涝等自然灾害，这些房子往往难以承受冲击，容易造成人员伤亡和财产损失。因此，对于这些房子，如果通过权威机构鉴定后确认属于危房的，就很可能会被全面拆除。

不过话说回来，现在的城市用地变得越来越紧张，为了满足更多人的居住需求，一些地区也不得不对老旧建筑进行拆除，重新规划和建设新的住宅区，在这一过程中，预制板房子往往因为无法满足现代城市规划的要求而被列入拆除对象。

浙江在发布的未来社区建设文件中明确，将把全域范围内的多孔板建材房屋列入全拆重建类。按照文件内容，2000年前建造的多孔板建材房屋，我们常见的预制板房屋就在此列。

◢第三类，是城市规划用地上的房子。

城市规划是对城市空间布局、功能分区、交通组织、环境保护等多个方面进行的全面规划，它不仅决定了城市的未来发展方向，还关乎到城市的居民生活、经济发展和社会进步。

为了实现这些目标，城市规划部门需要征用大量的土地，用于建设公共设施、交通设施、绿化用地等。这些设施的建设，往往需要拆除规划用地上的原有房屋。

在这个过程中，拆除规划用地上的房子是不可避免的。这些房子，可能是古老的民居，也可能是现代的住宅楼。它们在城市的历史和现实中都有着重要的地位。

然而，随着城市的发展，这些房子可能不再符合新的城市规划要求，甚至可能成为城市发展的障碍，因此，拆除这些房子是为了满足城市发展的需求，提高城市的整体形象和居住质量。

◢第四类，是需要给经济产业和社会发展让步的房子。

这是考虑到产业经济发展的重要性，城市和区域政府都会优先考虑此类地区的拆迁，总额和起来，主要是三个方面，可以参考一下深圳的内容——

1、处在国民经济和社会发展等重点确定的功能片区范围内的

2、属于国家、省市等民生项目、基础设施范围内的

3、先进制造园区、重大产业项目范围内的

其实，这个很好理解，没有良好的产业的发展等，某些房子拆不拆，对区域城市来说，是一个可有可无的事情；反过来，即为，只有城市产业经济大发展了，才会拆到你家和才会有合理的补偿。

◢第五类，是城中村改造或城市更新片区类项目中的房子。比如，有些城中村正处于城市规划用地的范围之内，像这类房子是要被拆除的；或者，是危旧房或原来的容积率较低，土地利用效率不高等，都基本会被拆迁掉。

另外，对城市更新片区类项目，因为，一般此类项目的覆盖面比较广，其中，必定有许多房子要被拆迁的，但是具体拆哪、改哪和建哪，需要依据各此类项目的政府规划和更新方案才能最终确定。

小结：

据波哥看楼市独家分析，上述的逻辑是比较清晰的，也相对比较全面了。

第一和第二类，基本是国家有关政策的基础要求，同时有考虑到国内以前建房中的特殊技术手段所带来的问题，这一点是基础，谁也绕不开。

第三点，是从城市规划角度来分析的，这是每个城市发展或扩容等的必经之路，是客观的，跟以上的三大工程、城中村等，其实并无太大关系，但又非常重要，因为，它影响卓城市区域或大面积的发展管道以及形象等，政府肯定会优先或重点把此类房屋作为拆迁对象。

第四点，主要是从产业层面来分析的，这点也不难理解，为何要拆迁？拆迁后怎么办？

等等

都是需要城市去切实回答的。

很多朋友只看到了拆迁的表象，然而，不一定能抓住其中的核心要素。

因此，为了发展产业和经济等，把那些不符合此类需要的房子拆掉，腾出空间来让每一寸土地产生更大的价值，这不仅仅政府和城市的需要，也会让每一个市民深受其益。

故而，波哥，将其归纳为第四点。

最后的第五点，就更加简单了，在当地政府划定的城市更新或城中村改造项目中，其边界和范围，相对而言更加狭窄了。

但是，据波哥观察，一些朋友在其分析中，逻辑有点凌乱等不小的问题，此略。

因为，按国内同行的城中村改造或城市更新类项目，其中的，拆、改、修、建等方面，都是有具体指标控制的，不是想拆迁就拆迁的，国家以前就严令禁止大拆大建，由此可知，不说个别朋友分析中的瑕疵了，只在政策层面，就不合理，很难经得起推敲。

至于某些朋友所说的县城类的拆迁等，目前来看，还是非常难的，因为不在市场或城市的主流区域，叠加三四五六线城市的艰难等，这样的说法，最多是一个安慰剂，于事无补。

写在最后：

怎么一写，好像又超字数了，原本控制最多在3500字以内完成的，又超出了好几百字，不好意思啊。

每一个问题尽量讲得透彻一点，就刹不住脚了，抱歉哈。

至于本文的总结之类的，今天就不啰嗦和再去提炼了，

一家之言，仅供参考。