作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

近日，湖北多地住房和城市更新局亮相的消息引发关注。截至6月25日，湖北武汉、仙桃、十堰、襄阳等17个市（州）住房和城乡建设局均更名为住房和城市更新局，并相继挂牌。

以省会武汉为例，从6月25日开始，原武汉市城乡建设局网站已停止使用，取而代之的是武汉市住房和城市更新局网站。

早前，5月7日当地发布《武汉市人民政府关于市政府机构改革情况的报告》（以下简称《报告》），其中提到组建市住房和城市更新局，作为市政府工作部门。不再保留市住房保障和房屋管理局、市城乡建设局。

本次更名也在网上引发关注，大众的目光聚焦于“建设”二字取消、“更新”二字出现。

根据6月18日湖北省委书记、省人大常委会主任召开的省委专题会议内容，要把危旧房改造作为推进城市更新的核心内容，探索以市场化方式推进危旧房改造的新模式，并加快推进相关试点工作，及时总结经验，形成可复制、可推广的模式，推动城市更新取得更大成效。

再结合5月31日财政部发布的《2024年城市更新行动评审结果公示》结果，将支持15个城市开展城市更新示范工作。首批入选的城市包括：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。

几个新闻连起来看，就会发现其中的端倪，房地产行业很有可能要进行一场试验性的大改革。

简析：

据波哥看楼市观察，自2020年国家提出城市更新的大战略后，很多城市就组建了相关的“城市更新局”，尤以大湾区一带为多，个别其他城市也有类似的叫法，对此就不一一举例了。

但是，武汉等17各城市，本次把“住建局”全部更名为“住更局”，这在国内确实是首创，将住房和城市更新二者紧密锁在一起，而且，上述财政部公布的15个城市更新示范城市名单中，武汉以首发姿态引领全国，又获得了一大波流量。

如上，从5月31日到6月25日，不到一个月，武汉就拿出了自己的行动方案，并快速有效落地，而跑在了许多城市的前面，确实令人刮目相看。

当然，名称变更的背后，看似简单，实则不简单。

总体来看，本次以武汉为首的更名行为，第一个不简单，就是，在机构的主要工作内容和设置上，做了有效的简化，而不是把很多其他内容装在这个新盘子了，最后把自己搞成一个四不像的东西。

一是，在内容上，把市住房保障和房屋管理局、市城乡建设局等相关业务进行了剥离；

二是，在机构设置上，只设置了前期策划和规划管理处、城市更新管理处（历史文化名城保护处）和改革发展处三个子机构，而不像某项城市更新局那样的大而全，而显得更加精简和有效率。

所以，波哥认为，这是一次比较大的进步，也表明武汉等住更局，在通行的住房业务管理和城市更新方面，有许多自己的独立思考，不只是一次简单的1+1的方式。

以上，对武汉的调整，做了一个初步的分析，以供大家参考。

第二个问题是：

在15个试点城市中，为何是武汉拔得了头筹？

按上述有关新闻的报道，武汉在城市更新方面的众多行动一直是比较快速的，比如在5月7日就提出了要组建“市住房和城市更新局”和剥离相关职能的方案，这比财政部的上述试点城市的公告早了24天，实则是一个典型的“我自己要变”的主动行为，而非“你要我变”的被动行为，两者之间，差距很大，大家应该可以体会得出来。

因此，先知先觉，一骑绝尘，武汉的模式，能够抢跑，成为了必然。

这个情况，或许跟武汉自己的实际情况也有较强的关系，一个数据可以来说明一下：

据波哥了解，以武汉为例，公开数据显示，2022年末，武汉的城镇化为84.66%，基本已经达到了发达国家的水平，这也就意味着，武汉的核心区基本确定了，而且核心区的土地基本已经开发完毕，很少会有新的核心土地出让了。

故而，武汉，也即通过增量市场来扩展城市发展的可能性，已然不太可能了，不得不向存量市场要价值。

同时，叠加今年华中区域市场新房的不景气等，武汉等城市也不得不去寻求其他有效途径来进行突破。

剑指历史性已建成区域的存量类资源，用城市更新的手法来寻求新的增长，对武汉就是一个比较急迫的事情了。

此外，在国内各城市经济发展了这么多年的当下，武汉的此类情况，在很多城市身上，都比较类似，是一个相对普遍的现象，虽然，在个体上也有一些不同的差异，但在大的趋势上基本是一样的。

然而，在对城市更新的态度和思考等方面，今年像武汉这样的城市，确实很少见，而且，态度是这么的坚决、行动是如此的迅速。

当可作为其他兄弟城市参考的有效案例。

以上，即是对上述第二个问题的简单分析，以供各位参考。

最后，第三个问题是：

武汉的上述动作，会不会，是一个未来行业大变天的征兆或信号？

对此，波哥看楼市独家分析觉得：

◢首先，在国内整体来看，城市更新，前面几年各地都在积极试点，可近年来，受市场大环境的影响，城市更新在各地都不是主要问题了，其中的声音或动作弱了很多，比如，在长沙，从去年下半年开始，政府和市场都不怎么去谈论这个话题了，也鲜有城市更新相关的话题而成为什么热点了。

国内各媒体上，此类话题也很少，而纷纷让位于救市、去库存和保交楼等方面。

而本次，武汉等城市杀出来，在一定程度上，也说明，国内的楼市在提振上取得了一定的成效，可以稍微松点气了，重新启动城市更新工作，对驱动各城市的发展、带动货币资金进入市场、改善就业局面、推动产业链的有效发展等方面，也具有十分重大的现实意义。

譬如，在资金使用上，大家都知道，位于城市中心的许多老旧小区，要进行更新改造，其资金的投入就不是一个小数目，那么这些资金流入市场后，相关货币就能找到一个有效的宣泄口，也将会带来许多新的价值，对当下国内产业和经济的发展来说，其价值不可忽视。

因此，近来有所减弱的城市更新，在存量端发力的模式，就将慢慢变为国内泛房地产产业进化的一大动作，在未来新房生尚在不断萎缩的特殊时期，可以创造很多的GDP及其相关价值。

也即，在增量不断走低的时候，通过存量的提升，实际上就是一个行业大变化的客观表现。

◢其次，有业内朋友有一个观点，可以拿来一起参考下：

“住建局改名为住房和城市更新局就是一个明显的标志，意味着城市更新的理论研究已经结束，接下来就开始动真格了。

城市更新无论从政府角度还是从居民角度都是有利的，对于政府来说，可以用最少的成本改善核心区的城市风貌；对于居民来说，既可以保留原有的核心区位，又可以提升居住环境。同时更新后的老旧小区更有利于二手房流动，也是对政府税收和居民家庭财富的一次提升。”

这个说法，跟波哥上述的分析，有一定相关性，他从城市更新对政府和居民的直接价值方面，做了一些阐述，也有一定的道理，可能更便于一些朋友去理解武汉行为背后的某些思想。

上述波哥主要在宏观层面、这位朋友在微观角度各自提出了一些观点，两者结合起来，基本可以看出政府要引导房地产以新模式发展的深远用意——毕竟，增量和存量是一对难以割舍的城市发展问题，以前注重增量市场的发展，如今增量已经见顶，并且尚在不断回调；而存量市场的价值尚未显现出来，其价值需要花大气去发掘，也是未来的一个宝藏和保障。

因此，在这个角度，武汉等试点重仓城市更新的动作等，必将导致房地产产业在未来发生非常大得变化，说是行业大变天并不为过。

写在最后：

武汉等17个城市，近期纷纷从住建局变身为住更局，并将城市更新作为自己未来的核心重要工作，其现象之后的符号和产业价值重大，上面已经说到了，就不去赘述了。

其中，据波哥看楼市分析，其最大的价值，就是把国内房地产产业的划分，在实操层面做了深度的落地，而不再停留在政策文字或口头上了，也不再仅仅局限于省会城市了，而辐射到更广大的地州市之中，而整体发力，完全不同于过去几年的模式了，这是一个非常明显的特征。

其二，就是在增量和存量市场两个方面，划清了界限和边界，不再优柔寡断与和稀泥了——住就是住，更就是更，在思维和理论层面做了清晰的分割，因而，也在行动上做出了重大的突破。

因为，以前，大家虽然都在讲城市更新，但在试点和摸索期，说白了，各个城市其实都没有断奶，在实操层面，多半都是把城市更新作为房地产开发的另一种形式，比如很多地方，都把以前的新区开发快速套上了一顶城市更新的大帽子，但干的事情依然是房地产，跟武汉的上述模式完全不是一回事。

而今，新房和增量市场，已见瓶颈，大家都在这个不断趋弱的市场里面厮杀，对很多城市的发展而言，其问题越来越多，已是客观。

武汉，第一个出来断舍离、和快速优化自己的发展战略，对改变国内固有的整体思维和老眼界，具有重要的意义。

也必将，会引起更多城市的思考，乃至行动。

打破藩篱，重新设计出城市的新发展方式，在有效的空间和历史中去创造出全新的价值，本是一个城市发展大课题之中的应有之意。

过去，市场太好，增量模式可立竿见影，人们都无甚心思去关注存量；

如今，大势低迷，增量市场已跌跌不休，其边际效用不断走低，众多的三四五线城市，越来越难，似乎进入了一个死胡同或黑洞。

但是，太阳每天依然在东升西落，世界依然在不断前进，各个城市的经济也依然要去破冰和发展。

但，思维和模式不破，你又能走多远呢？

一言以蔽之，变化，已肉眼可见，如何做和能否跟上来？

未来，也或许会千差万别。

可无论如何，行业和市场的“天”，已经在急剧变化了，沉醉和迷信于过往的业绩、抱残守缺或无动于衷等，在大变局之中，必会一步步丧失精气神、衰败和老去。