其实从4.30之后，大家都知道楼市会迎来利好，直至昨天凌晨，感觉会出大招，按照自己的观点发了朋友圈。
昨天下午一点看到新政的时候，三个利好中有两个是在意料之中，只有最低可以15%的首付购房在意料之外。
毕竟之前已经出来最低20%首付的新政，和历史最低点持平了，只是没想到此次新政破了历史新低。
前言
图片来源于财联社
我们可以看一下，在昨天下午一点左右，财联社五分钟之内发出利好楼市的三支箭。
客观说，这种楼市新政确实会有比较大的利好，也侧面反应出现在的楼市形势比较严峻。
昨天看到中介连续发朋友圈，他们是救市第一线的冲锋人员。
用网友的话说，他们的努力大家都看到了，感动天，感动地，感动开发商，感动同行，感动自己，唯独不能感动客户。
当他们逐个向客户打电话时，等来的回答几乎都是处于观望模式。
昨天也刷到很多中介关于新政的解读，不过文案大同小异，看到的基本都是洗稿过的，基本的观点无外乎就那么几个：
不要买老旧小区，不要碰外围板块，不要碰高库存板块等。
看似感人肺腑，实际上总结起来就一句话：你们自己去买房都是错的，只有跟着我才能找到好房子。
网络上解读新政的文案一抓一大把，与其说一些千篇一律的观点，不如结合福州楼市现状说一些比较贴地气的观点。（后期会分享一些楼市的宏观，欢迎关注）
PART 1
图片为实地拍摄
关于保障房方面，现在大家有很多猜想，会不会像其他城市那样由相关部门买入商品房来当保障房。
因为现在网络上比较热传的是杭州临安区由政府收购部分商品房作为保障房，大家提出一个观点，会不会也在仓山，晋安边缘板块收购商品房作为保障房。
那你大概是被网络带乱了节奏：
临安区离杭州主城区大概在五六十公里，是2017年9月才划入杭州区的（这里大家可以自行脑补）。
3126.8 km²的杭州临安区去年常住人口约65.2万，150 km²的福州仓山区前年常住人口约为118万。
而仓山区即使在边缘板块的三江口楼盘（如中海锦江城）到市中心的距离大约在26公里。
虽然都是区，但具体分析细节，就知道二者存在本质的区别了。
还有，对于保障房我们要有基本的认知，比如公租房，人才房之类的，基本都是小户型，70多平米已经是天花板了。
之前传出福州现在五城区的库存是10.47个月，那至少在理论上说明库存还趋于正常，对供地影响不大。
即使在五城区的外围板块，比如三江口，五四北这类的边缘板块绝大多数户型以89平米为主，甚至有更大的户型。
那么，从这些结论上看，按照建设保障性住房的面积段，至少目前不太可能下场收购你们眼中所谓边缘板块（如三江口，五四北）商品房作为保障房。
PART 2
图片为实地拍摄，临近图片小区
现在很多观点是，老旧小区赶紧卖，千万不要买老旧小区，理论上没有错，但必须结合实际情况。
昨天朋友就问，他在三叉街附近的老旧小区（20年以上房龄）要不要卖，他说楼下的中介都建议早点出手，要不然还会加速贬值。
刚毕业的时候住过那房子，对于那个社区还是比较熟悉的，前些年刚做了旧改，业主弄了个有使用权的车位（租金很低）。
90年代末框架房，中间楼层，产权面积79平米，三房一卫，南北通透，现在月租金2300元，租客从2015年到现在（最早租金1800），比较稳定。
他真的是被大家吓到了，因为在抖音上经常刷到关于老旧小区的文案，必须卖，要不然会亏更多。
问过中介，79平米的房子，中介建议挂牌价98万，按照这种节奏，实际上真要成交，再砍一刀后，预计会在90-95万左右。
业主现在有改善型住房，也没打算未来置换新房，更没有其他投资打算，卖的单纯目的就是怕贬值。
我给他的建议，就是没有迫切的资金需求，留在手里收租就好。
大家都知道，老旧小区金融属性弱，但你们都忽视了它的优点。
三叉街周边的老旧小区，虽然外立面看很“丑”了，但生活比较方便，可以步行到地铁口，这种房子再怎么说也有个底线吧。
如果他以90多万的价格卖掉，存银行的话，年化利率2个点多，能有多少？
相反，自持的话月租金2300元，这种租售比已经跑赢了大部分房源，何必要恐慌性抛售呢？
PART 3
图片为实地拍摄
外围板块不能买的观点也对，也不对。
因为福州五城区的体量不大，对于外围板块界定的观念比较模糊。
其实现在那些博主口中所谓的外围板块，如果和福州级别差不多的城市对比，都属于接近市区的板块，基本能符合刚需外溢。
即使南到三江口，北到五四北，严格来说，都不属于远郊楼盘，应该算是能接受刚需外溢的板块。
客观承认，现在外围板块的新房价格偏高，但可以看一下二手次新房啊，最近留意中介发的外围板块次新房，带看量都比较大。
对于外围板块，记住几个关键词，正地铁房，永辉超市（或商业综合体），靠近学校。
正地铁房主要满足刚需族的通勤，最好楼下就有地铁，上班族每天能多半个小时的睡眠。
永辉超市可以说是依伯依姆的信仰了，他们早上到超市买菜，晚上去超市捡漏。
虽然外围板块没有好的学校，但离学校近，接送方便对于刚需族来说也很重要。
如果二手次新房中有这些优势，那么如果房东诚意出让的话，以现在的市场环境再砍一刀，对于自住性刚需来说，也是可以考虑的。
PART 4
图片为实地拍摄
高库存板块不能买，这个观点本身没有错。
但必须要结合实际情况来看，比如同板块下，楼盘品质，离核心配套的距离等重要参数做为衡量标准。
现在被喷得比较惨的是弱东区和南二环的白湖亭片区了。
弱东区库存量确实很高，但离东二环的核心地段并不远，只要未来开盘的价格足够低，对于想留在东区的上班族来说，未必不能考虑。
白湖亭片区地铁，商业，学校都离得很近，只是早期没开分销被喷过，因为中介不会想到市属国企会开分销。
等后期开分销的时候，突然就反转了，一个简约式的中式园林社区都能吹成江南园林景观。
南二环片区也算是一个高库存的板块，左海望悦1489户，北源云筑1433户，江南尚璟546户，新投映南台453户，总户数3921户。
理论上是高库存板块，但离核心配套（地铁，商业，学校）都比较近，不是不能买，而是看后期开发商愿不愿意拿出诚意，在价格上做一定的让步。
现在市属国企也比较注重品质了，如果低价入手的话，至少自住和保值还是能胜过很多楼盘的。
评论区里经常看到说南二环两万都不值，这只能说不熟悉南二环的片区细分，如果白湖亭片区真卖两万的话很快清库存了。
小结
图片为实地拍摄
客观承认，买房的窗口期可能很快会到来，尤其是对于收入比较稳定的刚需族来说，你们可以观察市场的细微变化。
为什么说对于刚需利好，理论上提出首付可以为15%，说明入手的门槛降低，不过这意味着杠杆加大了，还是要看自己的收入情况。
还有就是之前给大家传导的一个观点，就是未来会迎来货币更为宽松的时代，对于刚需来说，综合购房成本变低了。
每个城市都有自己独特的一面，那些网络上业内人士的观点是可以参考，但是购房者要结合自己所在城市的实际情况做出调整。
网络上看到很多观点点赞量很高，其实未必是权威的，甚至看到一些漏洞百出的观点，叫好声一片。
记住，福州的情况很特殊，既是沿海省会城市，又属于八山一水一分田的地貌，和其他城市最大一点的区别就是对待刚需外溢的通勤时间。
好了，先说这么多，后期还会分享一些新的楼市观点，记得关注。
