这周末，从福州各楼盘的置业顾问和中介的朋友圈也看到一些战报了，似乎没有以前那么“凶猛”了。

客观说，小阳春以来，由于利好楼市的新政出台（如福州市区首套首付降至20%，利率最低可做到3.4%），有过一些复苏的势头。

还没看到官方数据，反正从这一周观察下来（4月15-4月21），有一个刚需板块似乎被遗忘了，因为利好楼市的新政对该板块是利空的。

自从2016年10月6日福州主城区调控以来，闽侯板块的两成首付和不限购是其板块的优势。

当该板块失去原有的优势，昔日的红盘热度也逐渐褪去。

上篇文章关于闽侯板块剖析了几个代表性楼盘，有网友留言分析其他楼盘，那本就是一篇未完待续的文章，今天继续。

PART 1

图片为实地拍摄

书接上回！

留言比较多是是国贸建发保利悦湖（你们想更具体了解哪个楼盘可在后台留言，我们基本都会实地踩盘解析）。

这名字真霸气，如果是未来业主，别人问你住哪里的时候，你回答完八个字，人家以为你买了四套房。

该地块是保利去年拿下，楼面价仅为9233元每平米，后来保建国三家国央企联合开发，地段位于闽侯上街建平路和广兴路交界的东南面。

楼盘采用建发的新中式园林景观，国贸物业。

在闽侯开发新中式园林景观，从某种程度上说会有奇效：

可以了解一下5年前，地段更偏的南通板块，龙湖的春江天玺取得较大的成功，主要凭借龙湖自身有特色的园林景观。

现在在售的房源均价在1.8万左右，中间户型单价较低，端头户型单价比较高。

从需求端分析，这个楼盘也是属于地缘性客户为主，金山外溢为辅，鼓台区域基本不会考虑到这个地段。

这个楼盘在闽侯也能挤入核心区域，周边的中海寰宇天下和万科又一城的二手房挂牌低点为1.6-1.8万左右的单价（二手房参考低位挂牌价）。

对比之下，有园林景观加持的建发悦湖有一定的优势，但名字叫悦湖，真看不到湖，不过确实离旗山湖很近。

楼盘优点：闽侯新盘中地段尚可，从已知条件来看，未来的社区品质应该有一定的保证。

楼盘缺点：这里购房上的是闽侯户口，未来教育有一定的弊端，目前周边商业配套略显缺乏，但有提升空间。

PART 2

图片为实地拍摄

关于保利阅江台，是中介最喜欢刷屏的，为什么地段平平，也没性价比，想必大家知道真实原因。

但对于中介来说，也没有错，这是人家的职业而已，购房者要有基本的认知。

现在关于保利阅江台的宣传是：总价99万拿下央企三房，现在买房就送10万家电礼包，更有5-10万首付返现 #低首付买房。

话题讨论度中还有一个低首付买房，其实这也侧面证明了保利阅江台的销售难度。

这个地段位于闽侯上街侯官大道37号，有个同事的外婆就是当地人，用他们的观点说，就是在农村盖了商品房。

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这个地段真的很偏，却偏偏敢在售楼部标注单价超十万的百督府，和接近六万单价的保利天悦，说是勇气可佳还不如理解为强行碰瓷。

这个楼盘价格很不稳定，有时候单价卖到一万四五，而现在的趋势来看单价在一万二三。

该地块分为两期开发，现在主要在售的是二期地块。

为什么会说贵呢？因为地段真的偏，表面是看离鼓楼的物理距离很近，但实际通勤到市中心（东街口），路程约为14公里。

理论上看这个距离很近，但要结合路况和红绿灯，非高峰期也要接近半个小时，而在早晚高峰路况拥堵的时候，时间就要酌情增加了。

中介说可以等交房后再还月供，其实先不说核心地段，就算普通一个有价值的楼盘，也不会开出如此“慷慨”的条件。

步行可达地铁2号线上街站，这句话有严重的误导嫌疑，2公里左右的路程你确定能步行？

79平米99万，有好楼层，89平中间户七楼以下一万二，这价格已经偏贵了。

其实这个楼盘户型不算好，79平米均为中间户，89平米有端头也有中间户，北向采光效果不太理想。

楼盘优点：接近现房了，部分高层视野能看江，保利的品牌也有一定影响力。

楼盘缺点：周边基本没有像样的配套，对比周边竞品，产品力上看不到优势，关键是价格还贵。

PART 3

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如果你是极限刚需，要在上街非核心片区买刚需盘，恒荣蓝泽悦滨江和保利阅江台两个楼盘，中介推荐前者的时候，个人觉得这种中介还是比较靠谱的。

为什么会这么说，我们多维度对比完就知道了。

从克而瑞1-3月份的网签上看，悦滨江网签均价为11965每平米，阅江台位12721每平米。

悦滨江是洋房产品，居住体验感会更好一点，阅江台是高层产品，体验感不如洋房。

图片来源于网络

买房，除了看单价外，也要看实际得房率：

阅江台89.5 ㎡，公摊面积为23.9 平方米，套内面积为65.6 平方米，公摊约为26.7%。

悦滨江83.19 ㎡，公摊面积为14.53 平方米，套内面积为68.66 平方米，公摊约为17.5%。

因为洋房公摊比较低，高层公摊比较高，所以看到悦滨江83平米的得房率比阅江台89平米的还要高。

这两个楼盘步行距离不到5分钟，配套基本很接近，所以更重要的就是比产品，比价格了。

蓝泽悦滨江理论上说是小开发商开发的，其实楼市如今的局面来看，大概率能正常交房。

该楼盘的优点是83平能做三房两卫，89平米能做到四房。

蓝泽悦滨江靠近主干道可以看做是不利因素，但因为是洋房设计，没有高楼层，噪音影响不会很大。

不过，小开发商有有一点遗憾，就是物业管理上，对比大型房企会有一定的差距。

楼盘优点：洋房产品，户型都是南北通透的，得房率高，价格对比竞品有优势。

楼盘缺点：周边配套不太理想，也没有轨道交通，小开发商后期物业管理会不会跟上是未知因素。

编后语

图片来源于网络

上街板块，除了地缘客户外，主要是承接刚需外溢，但别轻易相信地图以及物理距离，如果真在主城区上班，建议在早晚高峰多测试几次通勤时间。

虽然都是上街板块，同样也有优劣之分。

靠近旗山湖片区，周边的配套对比其他片区，会更成熟一点，附近也有一定的产业支撑，所以悦湖的价格能接近1.8万每平米。

在上街非核心片区，阅江台和悦滨江，悦滨江会更有优势。

但销售的本质就是利益最大化，这里点到为止，购房者请留个心眼。

这两个楼盘因为地段原因，销售状况只能算是中规中矩，如果真的是极限刚需，要学会做多维度对比。

其实，由于闽侯楼市受到福州楼市新政的反噬，其预期还是有降低的，所以综合来说，也成就了理论上的以价换量。

给三个楼盘做一个总结，悦湖应该算是闽侯核心地段中品质较高的楼盘，但是价格也不便宜，克而瑞数据显示1-3月的实际网签均价为17235每平米。

至于阅江台和悦滨江，不要只停留在售楼部，因为售楼部都是透露着高端元素，花一两个小时周边走走，心里有个底。

这应该是极限刚需，想在福州安家，无奈之下的选择。

闽侯整体来说，也分优质板块和极限刚需板块，基本都体现在价格上了。

对比主城区来说，最大的优势就是在价格上，其统一的缺点是教育配套，很多买在高新区，划片尚可的业主也在孩子上学前选择置换到金山片区。

对于闽侯楼市，不能一味地抹杀，既然存在，就有其价值，多一份包容。

取舍之间，必有得失，这既是人间的处世之道，亦可用于楼市！