福州将于3月30日上午9:00公开拍卖。首场土拍计划出让17幅地块，总出让面积约为603亩，起拍总价达114.7亿元。
现在议论度最高的居然不是本次土拍楼面价高达2.45万的地块，而是金山四个高宅纯商地块。
高宅四个地块总供应量超过212亩，除了地块三是2.3的上限容积率外，其他都是3.0的容积率，未来会让金山新添大量库存。
现在很多网友咨询会不会对金山现在在售的两个新房造成影响，那就要从地块所处的位置以及周边新房在售的价格来探讨这个话题。
PART 1
图片来源于网络
先看一下每个地块的出让条件：
宗地2024-05地块：土地面积：44012㎡（约60.02亩），容积率：＞1.0，＜3.0，地块属性：住宅、商服，建筑高度：100米以下，起拍总价：13.85亿元，起拍楼面价：约10489.56元/㎡
宗地2024-06地块：土地面积：24134㎡（约36.2亩），容积率：＞1.0，＜2.3，地块属性：住宅、商服，建筑高度：100米以下，起拍总价：7.17亿元，起拍楼面价：约10610.4元/㎡。
宗地2024-07地块：土地面积：45566㎡（约68.35亩）。容积率：＞1.0，＜3.0，地块属性：住宅、商服，建筑高度：100米以下，起拍总价：15.03亿元，起拍楼面价：约10995元/㎡
宗地2024-08地块：土地面积：31940㎡（约47.91亩），容积率：＞1.0，＜3.0，地块属性：住宅、商服，建筑高度：100米以下，起拍总价：10.72亿元，起拍楼面价：约11187.64元/㎡
这些地块位于仓山区洪湾南路东侧、高宅路北侧，如同所示，这些地块是属于同地段的，其中05,07,08地块可建设立体生态住宅。
紧邻浦上大道，在金山板块中属于相对核心的板块，而现在金山在售的新盘只有两个，因为各种原因卖成现房的钱隆府和万科城市之光。
除了价格外，还要关注地段，再结合社区的品质以及居住体验感来做一下综合判断标准。
PART 2
图片为实地拍摄
钱隆府其实很早就入市了，只是因为各种问题，导致延期交房了，在交付后我们就去小区实地看房了。
整体来说，因为是刚交付不久的社区，品质也还过得去，小区绿化和园林景观应该用中规中矩来形容，不算拉垮，但也不会太高。
总高为28层的住宅，总户数为1331户，容积率为2.5，在小区里观察，大部分的楼间距还是比较理想的，但外立面略显老气。
现在中介主推的有三种户型，89平的三房两卫，108和120平的四房两卫，也是当下的主流偏刚需户型。
都是带装修交付，谈不上有多高标准，不过能正常居住，没发现太多瑕疵。
从中介发的宣传信息上看，以一个端头的108平米户型举例，中间楼层的单价约为2.46万每平米。
这个楼盘旁边就是F4地块，如果从库存上来说，会对该楼盘有一定的影响。
因为现在没有具体的限价，未来卖多少还不好说，那就要看拿地的是什么开发商以及对楼盘的定位标准。
在金山相对成熟的板块，2.4万左右的单价对比周边次新房来说，或许勉强能接受，而该楼盘已经成交的案例中，已经有2万左右的单价，还是高层房源。
同地段情况下，钱隆府现在最大的优势是现房了，可以省下两三年的租金。
该楼盘与F4地块就一路之隔，如果未来是有高资质的房企拿下的话，可能对于有改善需求，且有时间等待的购房群体来说，可能会进行转移。
PART 3
图片为实地拍摄
金山另外一个在售的新房是城市之光，这也是一个红盘，最近被问得最多的就是这个楼盘会不会降价以及学校划片问题（今天先聊地段，关于楼盘划片会另外再写，欢迎持续关注）。
其实高宅F4地块出来，只要定价合理，对于城市之光来说就是降维打击了。
首先，从地段上说，城市之光是在三环路和金山大道交界处的东北面，这里的配套成熟度是远低于浦上大道沿线地段。
城市之光这个小区的内和外差别还是很大的。
从现有条件上看，小区内是打造一个比较高标准的社区，有泳池，篮球场，网球场等其他楼盘没有的配套。
但在小区外，就感觉非常荒凉，除了几栋写字楼外，几乎没什么人气，很多人以为金山是福州成熟的片区，其实金山也有不成熟的片区，比如金山大道以北。
图片来源于中介
从中介发的图片上看，该楼盘低楼层四房户型单价约为2.74万，高楼层约为2.99万。
这还说是女神节的特价房，这个价格一点都不便宜。
现在高宅F4地块起拍楼面价为08地块，也就1.1万左右，那可以分两种情况：
高端房企拿地的话，售价可能会比较高，但以钱隆府为参考标准，未来即使是高楼层售价也不会达到3万。
如果是普通房企（懂得都懂）拿地，则更偏向于打造性价比社区，那么售价应该和钱隆府的差距不大。
对比之下，城市之光的优势是靠近地铁4号线，地段上则处于劣势。
所以就目前的售价来看，城市之光的价格还是处于一个高点。
同时，在闽江大道和建新北路交界处，也有两幅地块也会和高宅F4一起进入市场：
这两幅地块分别为宗地2024-04地块，土地面积：17098㎡（约25.65亩），宗地2024-03地块，土地面积：33336㎡（约50亩）。
两个地块靠近5号线阵坂站，且临近闽江，未来预计个别房源会有一定的江景资源。
这两个地块离鼓楼的物理距离会更近一点，所以如果两个地块入市的话，对于城市之光来说也会稀释一定的客群。
虽然我们不能盲目说城市之光会不会降价，但是市场行情会决定一个楼盘的价值，到了月底土拍，购房者自然会衡量。
小结
图片为实地拍摄
早些年，说金山没有土地供应其实是一个伪概念，只是说非常核心的地段（比如榕心映月）没有多少待开发的地块。
其实认真观察会发现，从金山到奥体片区，这边可供开发的土地还不少，城市要发展，有价值的土地就会被利用。
只是有的开发商有自己的营销策略，他们的说辞都是精心提炼出来的，很多对于福州不太了解的外地人容易被“现杀”。
部分开发商还会提出划片某重点学校这个概念来逼定购房者，其实关于新盘，没有经过相关部门的许可，不能提前承诺划片。
同时，在划片上还有“过渡”这么一说，不知道大家是否了解，因为在新学校没建好之前，为了解决孩子教育问题，确实需要过渡学校，但建好后就不一样了。
很快就要土拍了，高宅F4入市以后，可能会对金山的在售新房以及次新房在价格上会有一定的影响。
在楼上的高光时刻，土拍对于新房和次新房的影响都是正面的，因为很多楼面价就不止那个数了。
但楼市经过几年的调整，每次土拍对于周边的影响，讨论最多的就是板块内又增加了多少库存，毕竟现在的开发商拿地也比较理性，地王已成为过去式了。
