随着福州城市发展进程的加快，城市格局也在不断发生变革，一批集居住、商业、城市功能的“中心功能区”正在悄然崛起。

福州从曾经的东街口单中心城市逐渐发展成了多中心化的格局，后东街口时代，成熟的板块不断涌现。

在这些新鲜的板块中，如果要判断哪个赋能更强，怎么看？无非对比的是商业，地铁，产业，医疗，教育等配套。

从现状来看，东区成了新福州人置业的热土！

但客观说，东区的门槛确实太高了，踩遍东区楼盘之后，发现三房两卫的上车门槛基本在250万左右（首付约为50万）。

这几天关注了一个东区的一个洋房，三房两卫的上车门槛的总结为135万左右（首付约为27万），颇为震惊，看了户型之后，才知道为什么能打破东区的门槛。

PART 1

图片来源于网络

在我们的潜意识里，即使这些年户型在不断修正，但主流户型中79平米的房子是做三房一卫的户型。

因为高层或者小高层的公摊基本在18%-25%之间，为了照顾房间的尺寸，一般只会留一个卫生间。

从业这么多年以来，看了不少户型，今天看到的这个户型颠覆了以往对户型的认知。

79平米能做三房两卫，还是南北通透，这到底是怎么做到的呢？（能不能提前告知实际公摊）

作为洋房社区，一梯两户且本身就是低公摊，对比市面上同样是79平米的户型，不止多了一个卫生间，整体空间的尺寸感也大了很多。

先分析一下这个户型的优势，做到了真正意义上的南北通透，北向的厨房和卧室是直接采光，而传统79平米的户型基本是靠采光井采光。

三开间朝南，主卧，次卧，客厅全部朝南，向阳面的面宽约为8.6米，能保证足够的日照。

次卧和客厅外面是一个长阳台，约有5.6米，有非常开阔的视野。

该户型中两个卫生间均有窗户，是比较经典的全面结构户型。

PART 2

图片来源于网络

好了，不卖关子了，是时候介绍一下该楼盘了。

该楼盘位于东区，是千亿国企左海集团开发的楼盘，推广名为左海望麓。

毗邻地铁2号线上洋站，一站即可换乘4号线快捷直达鼓楼、台江、省府圈、火车站等。

项目距离晋安湖商圈直线距离约为3公里左右，这里不仅仅是休闲圣地！

千亿晋安湖CBD对标美国硅谷，规划总用地面积 355.43公顷，打造涵盖创新、都市新兴、智能智造等三大产业聚集发展的智慧园区，预计2025年营收达2000亿。

宜家商圈择址有一个标准——非中心不拿地，福州的宜家商业体量约11.2万㎡，造价近5.17亿，与该项目直线距离约为500米（楼盘笔记说400米）。

楼盘周边有，晋安湖学校小学部、鼓山苑小学、华伦中学、福州格致中学等共计幼、小、中、高、大学等近 17 所优质学校环绕。

（看一下要不要补充医疗配套，因为福州三甲医院较多，竞品基本都有）

综上所述，对于一个楼盘所需的主要配套，无非是交通，产业，商业，学校和休闲配套等。

对于购房群体来说，左海望麓这个项目基本满足了生活，工作，休闲娱乐等日常所需。

PART 3

图片为实地拍摄

讨论一个楼盘，价格以及所处的区位，要和竞品做一番综合对比，脱离价格谈板块和配套就没有意义了。

福州有这么几个外围板块：三江口，高新区，快安等。

现在三江口楼盘的均价约为1.8万/㎡，高新区刚开了一个新盘，均价也在1.8万/㎡，快安的新盘也在1.8万/㎡左右。

再说一个外围板块，离三环路约2公里左右的五四北板块内，目前一个在售的楼盘均价居然接近2.4万/㎡。

在东区，也可以对比一下二手房，如某城雅园，目前在幸福里上的挂牌均价约为2.4万/㎡，这个小区有十年的房龄了。

左海望麓直线距离某城雅园直线距离大约为2公里，有没有性价比呢？

首先，相差十年左右，如今的产品早已更新换代，比如某城雅园，80平米的主力户型只做两房，90平米的户型为三房一卫。

同等面积段的情况下，左海望麓79平米做三房两卫，89平米能做四房两卫，同等面积段，多了一个房间，再多一个卫生间。

可以得出一个结论，福州外围板块新房和东区二手次新房的价格区间约在1.8-2.4万/㎡。

根据置业顾问介绍，他们未来的销售均价会远低于某城雅园的，同为东区板块，有没有性价比，一目了然。

据悉，即将开盘的左海望麓会在价格上给出惊喜，看一下外围板块的新房，再看一下东区的二手房，你心中已经有底了。

PART 4

图片要改为高清效果图

既然是纯商品房项目，楼盘的品质也是重要的一个环节。

未来业主入住后，邀亲朋好友来做客时，能不能让业主有面子，大门是很重要的。

左海望麓拥有约35米的宽门头，这完全能媲美当今相当多的高端改善型楼盘。

现在很多项目都自称是洋房社区，但又有几个是真正意义上的洋房呢？

其实判断真伪洋房的标准主要是看容积率和绿化率，纯洋房的容积率要控制在1.5以下，绿化率要超过40%。

从楼盘信息上可以看到，该项目的容积率为1.29，绿化率为44%，没有搭配其他小高层，所以这才是真正意义上的洋房。

既然是做洋房，那社区必须很讲究！

图片为楼盘示意图

六栋洋房之间的楼间距比例约为1∶1，即使在低楼层，也有足够的采光。

楼盘里约有23000㎡绿地面积，分摊到每个住户，约等于人均能拥有20平米的绿地空间。

外立面决定一个楼盘的颜值，该楼盘采用精简立面，搭配大面宽、双层中空 LOW-E 玻璃幕墙，以大窗墙比营造全明空间，尽显美感。

在物业上用的是在福州有口皆碑的融侨物业，为什么要好物业呢，房子比作容器的话，生活和服务是核心，优质的物业能让业主有更好的居住体验感。

我们可以用几个关键词来概述一下该楼盘：低密，纯商，洋房，高品质。

所以，可以判断出未来将是一个高品质的墅境洋房社区。

PART 5

图片需要更换为左海望悦实景图

左海集团以高质量党建推动企业实现高质量发展，成为了新一轮市属国企改革以来首家资产过千亿的企业，能从左海很多项目上看出国企的担当和责任。

旗下工业园区集团聚焦高品质住宅开发、城市广场建设、民生保障房建设，深耕福州，现在全市范围内，包括望麓在内，共16个项目布局全城。

以最近的红盘左海望悦为例，目前可以看到部分实景园林景观了，引用山水彼得团队打造园林景观。

虽然费用昂贵，但优质的景观团队打造出来的产品可以给业主更加美好的居住环境，有更多的休闲，活动，交流空间。

鹤鸾郡，凤峦郡作为福州第一批交付的安商房项目，口碑也是非常好的，在那个时期被认为是保障性住房的天花板。

看过很多左海集团交付的项目，从外立面，社区园林，户型等方面都极为讲究。

编后语

图片为示意图

对于购房群体来说，如果手头预算有限的话，真的可以来看一下左海望麓，这应该是东区的价格洼地了。

相同价格比地段，这点相信左海望麓不会让大家失望：

首先，在价格上，几乎能和几个边缘板块持平，而这些边缘板块还处于成长周期中，未来兑现时间较长，而东区是一个非常成熟的板块，且处于高速发展中。

未来三创园入驻后，产业赋能也能附近的高品质社区注入活力，对于房产未来的保值增值上起到正向作用。

相同面积比户型，这方面左海望麓拥有非常大的优势：

同为79平米户型，现在大多数产品都在连廊户型且是单卫的，该楼盘做了双卫，且北向无遮挡。

同为89平米户型，相对比市面上主流的三房两卫，该楼盘做到了四房两卫，同等户型就多了一个房间，容得下三代同堂。

类似产品比品质：

对比东区产品，大多数容积率在2.5左右，以小高层和高层为主，目前左海望麓是已知项目中唯一的低密度纯商洋房。

绿化率44%是什么概念呢？这是属于公园级别的社区，推窗见绿，一种愉悦由心而生。

如今楼市利好不断，是一个积极的信号，现在27万的首付，就能入驻东区，关键这还是是一个高品质的洋房社区。