昨天在福州晚报的公众号上看到，福州已经有以旧换新的先例了。
文章发布后两个多小时，阅读量有三万多，这说明大家对楼市还是很在意的，因为很多人确实有购房需求。
晚报中描述翁先生，因为资金问题，不能直接买新房，但他在台江排尾有多套二手房。
于是将自己一套约60平米的房子做以旧换新，换来了一套106平米的商品房。
很早的时候，我就提出一个观点：福州人是属于结构性缺房，本质上就是说有居住体验感不好的房子，但缺房一套居住体验感好的房子。
通常在这种情况下，要想置换先要通过中介卖房，然后再找中介或者去售楼部买新房。
有没有想过，作为置换主体，看似没有出额外的成本，但这种做法实际上在置换过程中有一种无形的费用。
从现在福州二手房的交易情况来看，要想卖房，都必须接刀，再买新房，貌似没花钱，但开发商也出了营销成本（这个可自行脑补）。
本文是参考了多个城市以旧换新的规则后做的分享，通宵解读，看到这里就点个关注吧，
PART 1
据中指研究院统计，2023年以来已有超30城表态支持房子“以旧换新”。
目前知道的有几种形式：
1）购房补贴：出售自有住房并在规定期限内买房，享受一定比例契税补贴。
2）“换新购”：浙江宁波、山东济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源。
由委托的房地产经纪机构出售旧房，若在一定期限内旧房售出可按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。
3）国企收购：江苏苏州相城区、江苏太仓、河南郑州、江苏连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。
关于福州，因为大家得知的消息是在昨天（4月15日），问了几个资深业内人士，还未知道具体细则。
图片来源于福州晚报
但我们可以从翁先生的案例，再结合其他城市的情况上做一些解读。（当然这也只是个人看法）
首先，翁先生置换的房子，如果看背景的话，应该是榕发揽湖郡，再结合106平米的户型，那可能就是揽湖郡6,7号楼的端头。
他的安置房位于台江排尾，算福州比较优质的地段，附近的拆迁安置房房龄在十年出头。
从排尾置换到东区，从地段上说，大概算是对等的，虽然台江地段不错，但东区如今的发展势头很猛。
揽湖郡除了有东区发展优势外，还是属于正地铁房。
如今的盖楼理念和十多年前对比，有翻天覆地的变化，所以这次置换可以提高居住品质，属于改善型置换。
当然，关于以小换大，以旧换新的细节问题，文末会讨论。
PART 2
图片为实地拍摄
根据福州晚报的消息：福州市区近30个国企一手商品房楼盘，用于拆迁户换购。
这些主要是市属国企为主，外来房企还包含首开，国贸这样的房企。
在其他城市，有一种置换是好地段的老房子换成地段差一点的新房子，这是某城市网友的分享，但福州可选择楼盘以及地段是比较多的，不至于在边缘板块。
以翁先生的置换案例也告诉大家，置换的房子地段甚至比之前的还会略好一点。
从目前了解的情况猜测，榕发揽湖郡和榕发北源云筑这两个楼盘应该属于30个可置换楼盘之列。
早期，市场上的猜测是以旧换新让置换者去边缘板块，比如三江口，五四北等。
现在看，这30个楼盘中不乏优质地段的楼盘，对于地段问题就没必要过于担心。
我们可以关注一下近期市属国企的地块，并非不优质，而是可能因为地块面积大，外来开发商考虑到资金持有成本，并没有下场拿地。
从现在曝光来看，这些地段既有二环内的新盘，也有东区的新盘，所以在地段上值得焦虑了。
那大家会担心的是，市属国企的品质如何，会不会很拉垮，这个可以本号看4月9日的文章。
其实该房子不是制造芯片，没有那么高的技术含量，目前市属国企也有蛮多不错的产品。
最近看了几个市属国企刚交付的安置房项目，品质也还过得去，只是物业管理水平有待提高。
现在来看，以旧换新中的焦虑，地段和楼盘品质应该有一定的保障。
PART 3
图片为实地拍摄
楼市可分为三个市场，一级市场是土地，二级市场是新房，三级市场是二手房。
现在福州楼市的痛点是什么，有的人有置换的实力，但自己的房子还没卖出去。
查了一下幸福里APP，发现三环内挂牌的二手房约有2.6万套。
现在二手房交易量有所提升，但很多都是在砍房东的基础上做的交易，很多房源的成交价格是低于真实价值的。
房东如果接刀了，再去买新房的话，只能小刀开发商，又不能乱砍价。
这种情况下，楼市陷入了僵局，有的房东想卖房，但不接受过低的价格，也导致新房市场去化周期加长，这也间接影响到一级市场。
现在随着以旧换新的推动，三级市场转化到二级市场难度大大减少了，当二级市场的库存得到一定的消化，会促进一级市场的土拍。
有改善需求的群体，可以在能力范围内适当增加一些成本，找到居住体验感更好的房子。
二手房和新房联动起来，就能让市场活跃，楼市原有的僵局就打破了，也会促进一级市场上的土地出让。
所以，这项政策的出台，对于楼市有极大的利好。
小结
图片为实地拍摄
根据福州晚报的描述：福建中美律师事务所林律师表示，“以旧换新”实际上是两个房屋交易流程的融合，相对更复杂，考虑的点也更多，牵一发而动全身。
所以，关于以旧换新流程的设置需要更加明确而详细，流程控制也需要严谨。
现在，大家关心的几个点，可以在讨论一下。
比如翁先生把原先台江排尾的安置房置换到东区，那么估值是怎么算的，这是大家比较关心的一个话题。
当然，相信有关部门会给出一个合理的评估价，符合真实的市场行情。
我们可以参考郑州的以旧换新（因为和福州同属于二线城市，新房库存大，二手房挂牌量比较高）：
从信息上看，郑州目前二手房挂牌量约为12万套，而郑州要收1万套旧房，旧房的房龄要求在20年以内。
对于郑州那些想卖房置换的群体来说，由于体量大，可能不好卖，那么由城投公司以评估价来收掉这些老房子。
资金流入第三方账户，只能用于购买新建住宅，是一个闭环过程，去化了库存，又让房子回归到居住属性。
看一下，云淡风轻中，楼市面临的一系列问题迎刃而解。
因为房地产是因城施策的，福州怎么实施，具体的细节在未来可以看权威部门的相关文件。
我们能做的，帮大家梳理一下未来30个楼盘的优劣势，因为每个楼盘我们都是用脚步丈量。
关于楼盘优缺点分析，我们有足够的信心，幸福里2021年进入福州市场上，有邀请房产自媒体和中介对楼盘做客观评测，在保证量的同时，我们评测楼盘的通过率是100%。
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