最近关于利好楼市的政策，接二连三地进入市场，无非是希望能稳住楼市。

现在福州首套房的首付比例已经下降到两成了，房贷利率已经下调到3.4%了（LPR3.95-55个基点）。

现在对于首套房的认定，显得更为宽松，假设你已经有两套房了，贷款已结清的情况下，买第三套房的利率仍按照首套执行。

早些时候已经和大家聊过，未来会继续迎来货币宽松的时代，对于楼市有较为积极的作用。

但在这个情况下，有一个板块被误伤了！

前言

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福州楼市上一轮的火爆周期并非是在2015年，因为市场传导的原因，行情逐渐变化是出现在2016年。

那个时候冲锋在楼市一线的中介，置业顾问的朋友圈，对于楼市是一种窒息的描述。

到了下半年，楼市一路高歌猛进，8月的土拍市场：

2016-10螺洲地块，2016-11号五一新城地块，2016-12三叉街地块，均拍出了高于行情的天价。

土拍刚刚落幕，一些开发商已经捂盘惜售了，二手房市场随即吹响了冲锋的号角。

市场太猛，随之而来的就是调控：

2016年10月6日，福州出台“限购”政策，2016年10月7日起五区户籍在五区范围内限购2套144平米及以下商品房，且首付比例不低于三成。

对于外地人来说，要在福州落脚，五城区内限购了，和福州一江之隔的闽侯不限购，首付最低可以做到两成。

当时闽侯“高新区”这个名词正式进入福州楼市，而那边的置业顾问朋友圈常说将会是福州第六区。

从2016年10月6日以后，闽侯高新区成了置业热土，也间接推动了上街（非高新区）板块，南通板块等。

但如今福州也已经不限购了，首套房贷款利率的认定也更为人性化，闽侯（含高新区）的优势不复存在了，而这边二手次新房的成交价也大幅度下降。

PART 1

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国贸学原在高新区产品可分为四期，现在在售的为第四期产品，也叫江屿原。

其实国贸学原的产品力不错，作为刚需盘，从已经交付的一期产品上看，至少是符合刚需盘的标准，还有提前交付的案例。

位于桥头堡板块，在福州限购的年代里，国贸学原还算是高新区的红盘，高峰期的时候，好的楼层户型单价要两万左右，甚至还要捎上一个车位。

现在是处于准现房状态了，正常的楼层价格在1.6万左右，现在的口径是加一万送车位了。

对比高峰期的综合购房成本，大约每平米下调了三千多，因为地段原因，目前还有点热点。

因为处于高新区核心地段，这个楼盘的主力群体可分为金山外溢，高新区就业群体和大学城就业群体。

综合点评来看，从刚需角度来说，如果是地缘客户，是可以考虑的，至少比一二期的价格便宜了不少。

人性的角度，如果别人两万买入，而你一万六进场，至少会偷着乐。

一句话总结优缺点，产品力尚可，处于桥头堡地段，周边有产业，但薄弱环节是周边的教育配套。

PART 2

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今天重点要讨论的楼盘是金地自在城，一个争议度很大，对比峰值的时候，现在的售价是直接打骨折了，现在还有人呼吁继续降价。

这个楼盘位于竹岐板块，可以从图中看到，这是一个狭长的地形，周边几乎被山地和闽江包围了。

从这个地块上，真的看不到太多发展的空间，不过离2号线终点苏洋站大约600多米（因楼栋差异数据可能增大），是唯一能挣扎的资本了。

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整体来说，社区品质还是不错的，已经是现房了。

但是说到价格，不知道是多少人的血泪史了！

苏洋地铁站附近有两个楼盘，国贸上江原基本售罄了，楼下就是地铁。

从金地自在城步行至地铁口要从大路上逆向行走约600米。

竹岐板块本就是福州购房鄙视链的末端，但因为有了2号线，才勉强被接受。

不过，在边缘板块，金地自在城算是一个超级大盘，总户数为1854户，这也是为什么卖了快三年还有不少余房。

早期入手金地自住城的业主，单价约在1.5万左右，去年9月底左右，有信息透露福州即将开启两成首付（实际是25%），闽侯边缘板块的价格战就开始了。

当时中铁江湾悦城喊出7777元的单价（正常楼层），国贸上江原少量房源单价6500元（尾盘），金地自在城也杀到了8888元。

现在关于这个楼盘的消息是59万买三房（约75平米），单价7888元（正常楼层）。

今天和几个房产销售聊天，他们说这个价格对于刚需的诱惑还不够，因为市场环境变了，如果卖6666单价的话，他们愿意为之带客。

这几个销售都是多年的地产老炮了，能这么说也是基于自己的认知，他们希望能到这个价。

楼盘优势：品质不错的现房，部分房源能看江，小区楼下有自带的类似英伦风格的商业，还有幼儿园，篮球场等。

楼盘劣势：因为地块狭长，这个地段要发展真的很难，本身就是边缘板块，未来的金融属性很弱。

如果真的到了6666时代，应该会有部分人心动吧。

PART 3

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后楼市时代的南通板块，极限刚需有必要了解一下。

2017年底开始，由于市区的捂盘惜售，南通板块的福晟钱隆樽品和世茂璀璨滨江让大家了解到，远在南通还有商品房，当时前者约1.5万，后者退装修后也差不多。

到了2019年的时候，江督府入市，当时的价格也在1.5万左右，在那个分销普及的年代，这个楼盘曾经也卖得不错。

但其实这是一个大盘，江督府一期2442户，二期（江湾悦城）2186户，就一个楼盘，已经超越了很多板块的库存，关键还是边缘板块。

谁说中介都喜欢坑人，叫你们买边缘楼盘？

我认识一个中介朋友，本身就常带看这个楼盘，在2019年的时候自己买入，即使优惠后价格也接近1.4万。

再回想起南通早期销售的樽品，也有大多数中介自己买入，那个时间点的价格，即使再优惠点，他们也要1.4万左右入手。

这里真的是中介坟场，买入的中介，亏得腰斩了。

你或许会说他们不专业，但在2017年的时候，别说中介了，开发商拿地高位站岗的也很多。

这个楼盘真正成为楼市亮点，是在喊出7777的时刻。

如今热点已经过了，现在主城区的首付也和闽侯同为两成了，能打动人的，估计只有有诚意的价格了。

网友也讨论过，现在7777，那以后会不会6666呢？

如果再来一波降价，这次喊6666，不知道会不会再走一波，至少中介会冲在最前线。

楼盘优势：现房，有基本配套，离仓山比较近，文山洲大桥可以值得期待。

楼盘劣势：地段太偏了，楼盘太大了，而周边次新房较多，未来流通，保值能力较弱。

最近江湾悦城热度没了，要想再转换一波，必须有新的刺激。

编后语

图片为实地拍摄

闽侯，对于刚需而言在楼市曾经有很强的存在感，主要是因为福州的限购限贷政策。

但如今福州楼市也有很高的库存，尤其在刚需板块，而这些板块的价格和闽侯比较接近。

一个分销商告知，最近还是带主城区楼盘的比较多，闽侯就个别楼盘还有热度。

可以看出，当福州限购限贷松绑后，未来会有部分闽侯的客源转向主城区。

本文主要分析了闽侯高新区，竹岐和南通的楼盘，因为对于板块来说有一定的代表性。

当然，从现在的价格来看，闽侯还存在一些价格和价值严重不匹配的楼盘，由于篇幅有限，下期还会再整理一下。

可以看出，非热点楼盘现在库存大，销售欠佳，必须做出战略性调整。

但说句公道话，每一个楼盘都有其存在的价值，当价格达到一个极限的时候，总能打动一些极限刚需。

闽侯板块，未完待续！