好像最近房子又不好卖了，小阳春的热度过了，接下来开发商该怎么办呢？

五一小长假，很多商家都会抓住这波机会，来推一些所谓的“特价房”，其实这些特价有真有假，要扒开真相去看。

如果真的有诚意，那么五一是一个以价换量的好机会，开发商必须拿出诚意来面对市场。

现在楼盘很多是中介在宣传，他们基本只说楼盘的优点，对于缺点一般不会主动透露，这也不能怪他们，这是销售的本性。

现在很多楼盘都开始预热了，聊几个关注度比较高的热门楼盘，整理一下优缺点，觉得有用的话可以点赞收藏。

希望能看到最后，会聊一下关于这些楼盘在定价上的观点。

PART 1

图片来源于中介

万科城市之光从提及度来说，算是一个很有争议的红盘了，并不是地段有多好，而是从网签上看，网签量比较高。

现在看到的网签未必是真实的，是不是都是真实销售，保留个人看法，以国仕府为例，现在大力宣传的155户型，基本都是已经网签了，你觉得都是真实销售吗？

前两天，在朋友家里喝茶的时候，他接到城市之光的推销电话（应该是以前看房电话泄露了），销售滔滔不绝地阐述优点。

客观说，虽然地段一般，优点也还是有的，比如社区比较大，业主活动空间比较多，有泳池，篮球场等其他楼盘所没有的。

但是，关于地段方面的描述就比较奇葩了！这明明是金山非常偏的地段，远离金山核心区域，在金山大道以北。

因为问及价格的时候，说是在2.8万左右，朋友说这个价格可以买东二环了。

但他们说：

金山比东二环的未来还好，因为东二环发展空间受限，未来金山还有发展空间。

你看一下，我们这边现在有这么多写字楼，未来有产业，金山也是福州很成熟的板块。

得亏朋友是福州当地人，要不然真就信了，朋友回了一句：你那个金山北算很成熟吗？

还有就是置业顾问乱承诺，把公租房说成人才房，还说“人才房”不会和业主享受共同配套。

看一下中介在4月28日发的房源，中低层小户型单价2.6万，中间带4的楼层119户型，单价要2.9万，这算哪门子特价啊。

如果非地缘客户的话，这个价格完全可以考虑东二环沿晋安湖周边的楼盘，或者南二环的白湖亭片区。

楼盘优点：离4号线近，社区品质不错，周边生态环境不错（万科物业算不算优点现在两说，问一下业主可能更有权威性）。

楼盘缺点：地段偏价格贵，有公租房，2千多户的大盘未来流通会内卷。

PART 2

图片来源于中介

今天有看到中介在那边直播，可能想用特价房达到有一定的引流效果。

其实去说低楼层的特价房意义不大，因为其在市场上的流通效果并不好，可以关注一下高楼层的单价，约为1.65万左右。

在仓山区，这个单价并不算贵，在三江口的话，就和其他板块有较大差距了。

三江口的房子主要有两种，划片清华附中的樟岚片区，在梁厝有双地铁的梁厝片区。

远洋天赋则是属于另外一个比较畸形的片区，因为在壁头村，被称为壁头片区。

我们应该是全网最早提出这是一个三无楼盘的概念，因为没有地铁，名校，商业综合体。

刚认识的一个装修师傅，他是1.6万多入手远洋天赋的低楼层，说后悔了。

因为是外地人，车接车送，不会感觉到偏。

友情提醒一下外地购房者，不要把其他二线城市对地段的包容性用于福州，因为福州主城区不大，边缘地段在外地人眼中可以接受，但本地人会觉得偏，后期自住不便，流通困难。

这个楼盘佣金很高，中介带看的时候只介绍周边的环境，再加上售楼部那个畸形的区位图，不明白的人以为很接近市区了。

楼盘本身品质是挺高的，但是在三江口这种地方，需要的是完善的配套，如教育，轨道交通，好点的学校。

远洋天赋很奇葩，巧妙地避开了这些重要配套，能吹得就是临近生态公园，至于说一线瞰江，只是吹的，因为有遮挡，部分房源瞰江，且因为距离效果一般。

楼盘优点：万和系是远洋高端项目，产品不错，户型不错，周边生态环境也很好。

楼盘缺点：周边几乎没有什么刚需能常用的配套，出行也不太方便，132户型在那个地段，未来流通可能会有点困难。

PART 3

图片来源于中介

最近麓里云筑热度比较高，应该和价格有一定关系，最早开盘的时候，洋房的中间层价格大约接近2.6万左右。

严格说，这个是属于奥体板块，周边配套也还过得去，5号线霞镜站步行距离500米左右，但5号线在福州存在感很弱。

商业配套有奥体的阳光天地，离金山万达也不算很远，但教育配套相对比较薄弱，附近第一印象能想到的就是霞镜小学了。

周边城市界面也算比较完善，以纯商品房为主，且房龄都比较新，附近有飞凤山公园。

但在奥体板块，一定绕不开三件套这个话题！

如果从建筑结构上看，这些在售的洋房是看不到人生终点站的，但直线距离一公里左右，难免会有人介意。

至于精神病院，其实抗性没那么大，你想想，如果是真的是问题人员，能跑出来吗？

肺科医院被诟病可能是因为这个医院的属性，作为专业的三甲医院，不会让病毒外流吧！

不过，要说一点，就是说得人多了，网络舆论能把正常逻辑淹没，流通的时候或许也会有一定的阻力。

楼盘优点：周边配套相对成熟，洋房户型得房率比较高，楼盘品质也还不错（目前判断）。

楼盘缺点：三件套会被诟病，在售的洋房楼栋在小区外围，会有一定噪音污染，交付时间较长（预计2026年年底）。

PART 4

图片来源于中介

关于柳岸晓风，这是一个悲伤逆流成河的故事，如今卖不到楼面价。

对于这个楼盘的描述，大部分人就只会说很偏，因为在五四北泉头板块，这么说也没毛病。

实际上在柳岸晓风的社区底商，基本能满足业主基本的生活需求了，社区品质可以说是刚需盘中非常好的，装修标准也高于大多数楼盘。

其实换一种观点，这边商品房有柳岸晓风，云峰原著，熙悦府（10%安置房），这些群体如果都能入住的话，未来还是有烟火气的，然后促进配套完善。

绿城在其他城市有比较高的品牌溢价，柳岸晓风曾经也有，但就目前市场环境以及所处的板块来看，这个地段不得不放低姿态。

以价换量才是王道！

现在卖1.8万的产品中，116户型是做四房，是两房朝南两房朝西，客厅朝西的端头户型，这种户型中规中矩吧。

这个是靠近主干道的楼栋，如果要选择好的楼栋价格相对会贵一点。

楼盘优点：大品牌房企，高品质社区，外立面颜值也很高，物业管理也比较到位。

楼盘缺点：地段较差，周边生活气息较弱，没有地铁，公交也比较少，离学校也比较远。

小结

图片为实地拍摄

这几个楼盘都实地踩盘过多次，左一是城市之光，右一张是远洋天赋，左二是麓里云筑，右二是柳岸晓风。

踩盘的时候，主要是从地段，以及所拥有的配套来分析楼盘的价值，相信会给大家一定的参考价值。

聊聊这四个楼盘的价格，可能大家更有兴趣，这里只代表个人观点。

如果对于普通人来说，充分了解福州了解金山的话，可能会觉得城市之光卖2.4万差不多，客观说万科有一定的品牌溢价，可能2.5左右的均价比较合理。

当然，如果是来自周边写字楼的客群，可能他们接受度会高一点，卖到2.6万也不是不能接受。

远洋天赋尴尬的不是价格，最能打的89平做四房没什么房源了，那剩下的132户型有点矛盾，改善型看不上那种地段，刚需又难以接受这种偏大的户型，

那么，有没有一种情况，刚需和开发商各退一步，价格上再调整一下，来促进成交呢？

毕竟1.65万这个价格，在三江口也有其他选择。

麓里云筑定价相对来说接受度是这几个楼盘当中比较高的，但是交房周期太久了，会增加等待成本，这个看各自的接受度吧。

柳岸晓风1.8万的价格，对比早期有比较大的调整了，但是这个地段，还是得等待有缘人，应该把目标对准那些资金有限，又对居住品质有较高要求的客群。

理论上说，五一长假期间开发商都会愿意以价换量的，但因为很多购房群体对于先前真实售价不了解，可能存在信息差。

所以，购房的基本认知是要有的，关于过往成交数据，找权威机构查询，关于地段，板块，片区之类的分析，自己实地走上几回，也多问问当地人。

你们还想了解哪个楼盘，在评论区留言或者私信，看到就会回复，踩盘，我们是认真的！

好了，希望所有的粉丝能度过一个愉快的五一长假！