最近没更新，是因为我在卖房子……

原以为卖房子时间战线会拉的比较长，但从挂牌到成交，竟然用了不到7天！这还是在我的房型并不算非常完美的情况下（俗称手枪型）。

这之中，有7组买家来看，其中有2组人愿意坐下来谈价格，而最后的买家是当天早上看，晚上就约了我把合同定了。

我真的大为震惊！

一、复盘这一次的卖房

我卖房主要是今年想把刚来上海买的小两房卖了，加点钱置换成适合家庭住的。

临近年末其实也没啥其他想法，琢磨看券商发的各种数据，貌似数据一般，1月初报告说的是“二手房成交面积反弹主要由二线城市带动，京沪深成交下滑，京沪深新房成交面积回落幅度略小于二三线城市”。

所以想着早早挂着，慢慢找买家。

考虑到年后需要置换，我综合了小区最新成交价+附近楼盘平均成交价，再综合自身房子的优缺点，定了一个比心里价位稍高的价格让买家砍。

没想到刚上架大概3天左右，就有买家约我线下去聊，第一组买家并没有大刀砍，但在一步步互让价格后，最后卡在7万左右僵持了快2个小时……然后交易告吹。

虽然没有成交，不过综合中介的描述，倒是让我对于中意我房子的买家，做了一波画像：

1、预算在340-360万左右，预算相对有限的小夫妻。

2、刚需为主，买不起隔壁小区又看不上动迁房外溢过来的。

3、不会带太大杠杆。

有了这个画像后，基本上互相底线价格我心里差不多个底了。我以为好歹春节后才会有人继续来谈，已经开始全方位躺平。

结果也就2天，就迎来了第二个买家约聊，而且出乎意料的顺利，几乎就没费太大劲，小降3万马上成交。

卖完后，我自己都有点恍惚。

不是说大家都不买房了吗？

不是说现在京沪在下滑，观望的多吗？

咋和网上看见的不太一样？？？

我以为我是因为运气好，还特地问了下中介，但聊下来的结论是最近几个月的成交量高了许多。

而且并不像先前那样，由于政策驱动，集中出现了一波购房潮，这次持续时间较久，能接得上，成交量是出政策的3倍以上了。

二、这次哪里不太一样？

当然，有些人可能觉得中介的话会有水分，所以我顺便又找了一些数据来看。

12月份上海二手房网签成交29686套，相较于11月网签成交量27045套，涨8.9%。

1月份（1-15日），上海二手住宅网签共计成交：11472套（含住宅、商业、写字楼、车位），环比12月上旬网签成交14557套，跌21.1%。同比2024年1月上旬网签成交7679套，涨49.3%。

今年春节来的比较早，一般来说，临近春节前大家应该都没啥心思弄的，数据都会下滑，但没想到今年临近春节，网签量相对去年来说，竟然多了那么多。

而我自己的感受是买卖家都不想拖拉，有种速战速决的决心。

我的买家甚至非常急迫的想在年前把购房款打给我，说年后直接回来装修了。

数据来源：环线房产咨询

除了成交量变大，另外我还发现，小部分二手挂牌价，比如联洋、徐汇滨江、碧云板块等等，好像还上涨了点。

敢上涨的可能性，大概率只有---房价近期已经在企稳。

一方面是2021年后，房屋新开工两年同比增速首次超过期房销售增速，施工面积同比更是自去年5月以来首次转正。

这可能说明房屋库存以价换量、快速去化的阶段可能快到尾声。

另外或是持续政策利好+二手房交易量大涨，已经消耗了大量优质房的但需求依旧还在。

2024年一系列的政策利好已不需要重复，政策利好反应到实际购买需求是实实在在的省钱，根据不同情况，税费是可以减少10-50万左右。

而因为去年11月开始来了一波置换用户入场，一些价格较低、优质房源已经被快速消耗。

根据环线房产资讯的咨询的统计，1月第二周头部中介内网挂牌量17.19万套，环比上周继续下降近700套。而且已经连续12周，成交速度超过挂牌。

这话啥意思呢？

意味着笋盘减少，但需求依旧比较旺盛，整体下来，买房的人议价空间变小了。

特别是90平，价格在200-400万左右的房子，2024年的比值为0.86，似乎有点供不应求了。

这种和我实际卖那套小两房的感受差不多。

当我发现意向成交显著增多的时候，一些上来就给我大刀的人，直接回绝，后续能聊的，几乎价格都是在我的心理价附近的。

三、别瞎买房

当然，我写这篇不是怂恿大家赶紧去买房，只要人口负增长无法逆转，那么未来新增的住房需求大概率是会减少。

这一波楼市回暖，我觉得更大的可能性是持续的政策刺激+近4年的调整，把一波刚需盘和置换盘给激活了。

我自己是属于典型的置换盘，现在出售的房产也是找准了置换目标后，想快速完成置换，这种心态上，其实我是愿意在价格上稍做让步的。

毕竟买卖过程是同步涨跌的，我接下来要做的就是在预算内挑到满意的房子。

而且现在置换，可选余地比我几年前多了不少，以前看了就想关页面的房产，现在好像稍微咬咬牙，貌似也能购入。

但现在选房也是真的难。

当下的楼市像A股，结构性行情很突出，一些优质盘开始止跌甚至小涨，但很多房子其实还是在跌的，曾经被追捧的老破小学区房算是跌的比较狠的。

比如上海黄山始信苑。它在浦东是比较有名的学区房，属于建平九年制，这类老破小价格一度是突破过了10万+，2016年后被追捧的相当厉害。

这会我瞅了一眼，价格似乎跌回到了2016年上半年了。

感觉如果要买学区房那也别想着以后升值了，跌了完全就是为教育充值了。

我不指望接下来买的房子在未来大涨，但至少不希望未来继续置换的时候，房子流动性差且跌的较多，年后努力去看盘啦，回头有啥新的感悟，一起分享给大家哈。