连云港楼市降温了吗？当然冷静下来了。

二手房，惨不忍睹。连云港二手房成交量下滑明显，银行利率大幅上涨，放款周期拉长，部分银行甚至停贷，朋友圈的二手房降价急售的信息也肉眼可见的多了起来。

新房，也在降温——9月，“超级红盘”学院府加推2栋楼，破天荒得没有卖光。这要放在上半年，怎么能想象？它可是市区为数不多有着明显倒挂红利的楼盘。再来看看刚需板块的海州城西。9月，时光印象、水木芳华以及日月明园均加推。三家一共579套房子，登记人数仅有128，开盘最高去化率是12%。

山雨欲来风满楼的气息充斥在连云港楼市，那么接下来连云港楼市会走向何方？

现阶段来看，空军占尽口水优势。一二线城市土地流拍，深圳9月二手房成交创十年新低，杭州、南京新房中签率显著提高...还有连云港，二手房销量已经六连跌。

多军也在努力，抓住一切“再反转”的信号。比如“央行：维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益”、“广州房贷利率下调”等等，这些都被解读成维稳救市，信贷放松。

讨论后市如何，我们不妨先回顾下去年第四季度到今年上半年的这波行情，弄懂了这波行情，对理解今年楼市走向非常有帮助。

这波行情，骤起于流动性泛滥、货币政策宽松以及对优质核心资产的追逐。果不其然，全国从上而下，轮动般的上演同一个剧情——重点学区房领涨，并带动次级板块房价上涨。

连云港，也无法独善其身。在货币条件宽松的大环境下，去年的楼市需求是全面压倒供给的，房价不走强才是怪事。

再回过头来看现在的连云港楼市，你会发现从政策面、资金面以及价格情况都和去年有着全方位的差别。尤其是资金面，银行两道红线、房企三道红线正式实行，金融系统对楼市的支持力度在大幅衰减。对购房者来说，贷款变得越来越难，对房企来说，不仅向银行融资难，购房者端的回款也变得异常困难，各个方面的资金端口都在被收紧。

以上是对市场需求抑制最为有效的几大要素，在它们的组合作用下，需求面非常大程度的被抑制。另外，这些与去年是截然不同的，甚至与过去的每一轮楼市下行期也千差万别。过去的楼市下行，是因为正常的周期性波动。而这波行情楼市的走弱，更多的归咎于宏观政策的抑制。

但现在连云港楼市却有一大黑天鹅，这只黑天鹅是导致市场预判分化的重要核心原因。

放水即信贷宽松。一边是经济数据下滑，一边是央行多次发声，楼市救市的呼声近期愈发明显。最主要的消息来自银行将明年的信贷额度提前到今年释放，以对冲楼市快速紧缩。为什么今年额度不够用？不是额度少，最根本的原因，是上半年很多城市楼市火爆成交量大增。而当楼市走弱，成交放缓时，信贷额度还是有一定的空间，相对也不会那么紧张。

目前楼市的核心问题是开发商的暴雷风险，化解这个问题，具体到楼市微观角度，大概率是支持新房的去化速度，回款速度，而与二手房关系不大。而且，就算未来下调房贷利率，但地产这个行业现在勒了太多的紧箍咒，不是撒点花露水就能解决的。可以预见的是，目前的楼市下行，不会因为信贷口子稍加宽松就得到扭转的，大概率也只是起到稳定的作用。

未来楼市的主基调，就是亢奋的时候，往收紧里“微调”以下，萧条的时候，就往宽松里“微调”一下。以后，这将是常常会发生的事情。一定意义上讲，这种松紧结合的调控，会直接缩短楼市的正常周期，将以小周期波动为主。

那，这是不是同时意味着房价就此将大降，或者房产投资失去了机会？

对此，我并不认同。毫无疑问，连云港楼市已经进入调整期，但房价短期腰斩大降是不可能的。至少在连云港，此轮调控工具的几乎所有出发点都是抑制、或后置需求，你想要买/卖房子，银行不支持，政策不支持，有效需求被大范围的后置。

问题也就在这，需求后置不代表需求消失。

房子是用来住的，并不意味着就没人买房、卖房了。正常的置换、改善，这本身就是一个巨大的几乎永续的市场。虽然说，连云港房价未来很难实现普涨。但局部存在，部分城建红利+洼地效应会让头部区域房价有所提振，但绝不是整体。

尽管国家的政策依然充满变数，但长远来看城市的潜力和机遇一直都在。千万不要市场一有风吹草动就恐慌不止，要学会冷静下来，等待新的时机。

正如那句话：悲观者正确，乐观者赚钱。第四季度，对于房企是至暗时期，但对有真实需求的人来说，这样的冷静期才是买房的窗口期。