广州顶级江景豪宅即将买一送一，汇悦台尚能饭否？

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我和大家分享了一些过去发生的事情，站在迷宫的十字路口，我们能搞清楚的是东西南北这些更古不变的东西，而当下的是非功过，就只能交给时间来验证了。

不狂热，让激情迟钝大脑。也不过分悲观，被情绪左右变形动作。

今天用的这个标题，是戏说可不是胡说，改编乱编可是万万不可的。

起因来自于广州即将新上架的一块宅地，就是最近被大家寄予厚望冲击地王的金融城西区南方面粉厂地块。

这块地的素质很不错，坐北朝南，一线望江，江对面看琶洲和会展中心，靠近员村地铁站，距离珠江新城东区只有600米的直线距离，距离汇悦台直线距离不到2公里。

再加上体量不小，有17万㎡，楼下有公园有商业。是非常稀缺的核心地段，大园林产品。

但今天我们要说的并不是这块地的素质有多优质，而是这块地规划意见里，提到的一条：

“住宅建筑的半开敞空间水乎投影面积之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积 30%的按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积。”

也就是说，南方面粉厂这块地住宅的阳台占比可以扩大到30%。

我看到这条新闻的时候愣了一下，后来发现确有其事的时候，竟无语凝噎。

01

可能大家觉得不就是阳台占比从20%扩大到30%，这有什么关系。

我和大家稍微解释一下。

广州在11月9号出台了《广州市建筑工程容积率计算办法》。

这个新政策的出台，使得开发商在新产品规划的时候，可以利用入户花园、飘窗、阳台这些空间，合理增加室内的使用空间。

说的直白一点，就是偷面积的的可操作空间变大了。

而小区的公共空间里，风雨连廊，景观亭廊，以及公共空间的配套，都不用计入小区的容积率。

随后，我们就看到了很多新建小区，实现了实用率超过100%，甚至110%，120%的现象。

之前85㎡做三房我都觉得很夸张了，现在85㎡不仅做三房两卫，还能找某个角落，给你加一个房间。

这个新规里，阳台占比，最大可以做到20%。而针对南方面粉厂这块地的，阳台占比提高到了30%。

我们都知道，像阳台，飘窗，花池这些房间内的部分，可以算作一半的面积。也就是说，面积可以偷得更猛了。

这个政策如果落地，南方面粉厂这块地的产品是可以做到130%，140%的实用率的。

140%的实用率都有了，200%的实用率还远吗。买一套200㎡房的大平层，再送你200㎡的面积。买一送一这不就来了。

汇悦台一套317㎡的大面积产品，套内面积也不过238㎡。你一套200㎡的产品，实用面积直接干到260-280㎡，这是什么概念。

这么一类比，是不是荒诞的标题开始有点靠谱了。

同在临江大道，就2公里的距离，更新的产品，更高的得房率，更大的花园小区。

如果真的是这样，那我们今天就只能说到这里了，但事实显而易见不是这样的。

02

首先我不认为这是一个良性的政策发力方向。

楼市是一个整体，如果只是给这一个项目搞特殊，开绿灯，想靠着提升新项目的吸引力，拉升市场，提升市场热度。

不停的提升得房率，相当于背刺之前买了90%、100%、110%得房率的客户。那些还没有下手的客户，自然成为了“等一等”的胜利者。

可是谁又知道你出了130%得房率之后，后面还会不会有150%，200%，甚至300%的得房率呢。

这些胜利者又成为了下一个被背刺者。那谁还会敢下场，真金白银陪着你玩。

短期熬过难关大概率有效果，但是对于楼市的长期发展来看，无疑是一种饮鸩止渴，竭泽而渔的行为。

市场的生态微妙而又脆弱，往往出现事与愿违的情况。让市场的归于市场，商品的回归商品，忍住那只喜欢开金手指的手，反而更重要。

况且，通过破坏生态得到的优势，不见得真能提升居住体验和产品的竞争力。

这段时间不少高实用率的新项目我都去看过了，但是看完几个项目后，说实话，感受多少是有点波澜不惊的。大部分的项目，用到的还是一个“偷”字。

一套房住的舒不舒服，靠面积的唯大不破，靠朝向景观无敌，靠户型方正，靠小区公共空间舍得堆料，靠地段核心增添的心理势能。唯独不靠偷的那点边角料面积。

距离舒适最远的距离，是丝毫空间都要精打细算的寒酸，是精明算计贪点小便宜的沾沾自喜。

隔壁深圳就有一堆实证案例，连预测想象的噱头都用不上。

我记得之前深圳在2015年新版《面积计算规范》之前，也出过一批超过100%得房率的住宅。

阳光里雅居，万象新天，宝能城，恒裕滨城二期。65㎡的四房，90㎡的五房。都是那个年代的特殊产物。

只是这些房子放在市场上，并没有因为高赠送，高实用率，而获得什么额外的优待。

我就拿深圳的具体房源举个例子。

去年年底一套深圳保安西乡万象新天的南向84㎡三加一房两卫，成交价是610万，单价是7.26万/㎡。

然后我们看隔壁的中信领航，82㎡的三房一卫，同样是去年年底的成交价550万，成交单价是6.7万/㎡。

如果我们把建筑面积换算成实用面积。

万象新天大概是88㎡，成交单价就成了6.93万/㎡。中信领航大概77㎡，成交单价是7.14万/㎡。

这说明在同一个片区的小区，户型实用率差距比较大，看似总价会有差异，但换算成实用面积计算的时候，就发现大家的单价是差不多的。

甚至由于实用率低的房子有更好的公共空间和小区环境，换算后的单价还要高于赠送率高的小区。

房子的价值终归是多维的，有各种各样的因素决定了一套房在市场上的价值。仅仅靠一个得房率，就想大幅度提升一块土地的价值，显然是不可能的。

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（2024.8.24 橙子 yxjcena）