广州还行吗

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

讲到了广州和清远交界处有一个叫做万科北部城的大盘，成交了一套总价16.8万，单价2431块钱的两房，而这个盘当年的顶峰卖到过1.1万的单价。

在17到18年，广清交界的楼盘价格达到顶峰，之后就开始了漫长的下滑。即使是21年的行情，也没能改变向下的趋势。

不只是广清交界，这一类型的还有惠深交界，增城朱村等等。

一套房子值多少钱，既不是土地成本，也不是建筑成本决定的，而是供需关系决定的。一套房子如果没人要，就是一文不值的。

今天我们聊聊广州的经济。

都知道广州上半年的经济增速只有2.5%，这个增速放在四个一线城市里来看，是比较慢的，不论是名义增速还是实际增速，都是低于全国平均值的。

如果放在广东省内来看，广州的名义增长率还不如经济总量全省倒数第一的云浮。

我之前的文章：

也分析了广州各个区上半年的经济情况。

有些粉丝就问我，广州是不是不行了，上半年经济拉跨成这样，还不如三四线城市的经济增速快。难道曾经喊了很多年的逃离北上广，这下要变成现实了？

我先说结论，广州的经济当然没有预期中那么好，特别是几个以高新产业为主的新区，黄埔、番禺、南沙的增速都比较一般。特别是南沙，增量是负的。

所以广州的经济是有一些问题，但这些问题和大家想象中的不太一样，只是在目前经济大环境下的问题，并不是很多人讲的，永久性的，经济结构方面的问题。

为什么这么说，今天我们就和大家详细聊一聊。

01

我先把上半年国内主要城市和广东省内各个城市的经济数据贴出来，大家看一眼。

这里，我和大家略微解释一下，名义增速和实际增速的区别。

名义增速是指直接按照第二年的市场价格计算的GDP。计算很简单就是今年上半年的GDP总值，减去去年同期的，再除以去年的GDP，得出来的数据。

而实际增速，则不考虑第二年价格发生的变化，而只考虑实际产量的变化情况。

需要用绝对值进行描述的时候，一般用名义增速，需要描述经济增长速度的时候，一般用实际增速。所以我们平时看到的经济增速，都是用实际增速来计算的。

实际增速的计算会略微复杂，要扣除通货膨胀的因素，最终以不变价格计算的GDP增量来计算。

所以大家有没有发现一个问题，上半年不仅仅是广州，大城市的增速普遍是没有中小城市快的，换个说法，就是以服务行业为主的城市，普遍是没有制造加工业为主城市的增速快的。

为什么会出现这样的情况，归根结底是城市之间分工和定位不同导致的。

大型城市，是以消费和投资为主的，也就是第三产业才是大城市的核心产业。而那些中小城市，是以第二产业制造加工业为主。

这不是我们是这样的，世界上的大城市，都是这样。只不过制造业加工业为主的城市，不在他们国内，而是是第三世界的国家。

我们经常说的国内循环的大市场，其实就是第二产业制造加工业为主的城市，把产品生产制造出来，然后提供到大城市进行消费。

那这些消费和投资，其实基本上都是以依附房地产为主的。

我买了一套新房子，我才要装修，才要配新的家电。甚至因为换了新房，还要再买一台新车。

如果一直住在老房子，不要说装修和家电，车我可能都不会买。因为我租房子，肯定是租在上班便利的地方，没有需求。就算有需求，租的房子不见得停车方便。

大城市的房子是支出的大头，一辆车就是几十万，在几百上千万的房子面前，买辆车就是捎带脚的事情。

但大头没有买，捎带脚的事情也就只能先缓缓了。

另一方面，对于消费者来讲，自住的房子增值了，虽然不会增加现金流。但是房子涨了，心里舒坦，对生活和未来收入的预期是不同的，一定会增加消费的现金流。

房子涨价了，神清气爽，出去旅游住个五星级酒店不是很正常，消费升级一下也是理所应当。

因为我们很多人把房产是当作储蓄的，每个月还的不是月供，是存进去的钱。

我们过去经常能看到卖了房子供孩子出国留学，卖了房子养老，卖了房子给家人看病的新闻。这时候房子不仅仅是一套房子，房子更是万千中国家庭的坚实后盾。

房价上行，大家觉得自己的后盾越来越坚实，每个月辛苦挣钱还月供都是值得的，那当下多花点钱也没什么大不了，房子在，根就在。

但是当房价下行的时候，曾经的强大后盾变成了矛盾。那花钱自然要慎之又慎，一块钱掰成几瓣花。毕竟别说卖了房子救火，房子就是火本身。

当房子不能带来升值预期的时候，一定会抑制大家的消费热情。于是，这几年消费降级变成了主旋律。

对于国内的投资来讲，其实也是牢牢绑定在房子上的。看起来各种投资眼花缭乱，各种高大上的名目，其实弯弯绕绕，发现最终拿着钱的机构，基本上把钱都投进了房地产行业里。

因为只有房地产体量勾够大，利润客观，风险可控。

只要脑袋正常运转的机构，就没几个敢把钱投到九死一生的科创行业里去。你觉得科创应该是支柱产业，但你不知道的是，科创里面的鱼龙混杂，亏钱忽悠补贴的企业一大堆。

所以，这一两年各种信托，基金，公募私募，出现的各种暴雷，就是因为这些投资的底层，也即是房地产行业下行，导致的本金都没了。

真的成了最近新出现的一个词，金融消费，让人欲哭无泪。

02

这才是上半年，我们各个城市经济增长数据中，大城市普遍增速跑不赢中小城市的本质。

那些中小城市的增速并不是真的有多快，而是都是靠同行的衬托。

中小城市以生产为主，并不是以消费和投资为主，那房价的滑落，对他们的影响在短期并没有那么大。

大城市不论怎么样，我就是埋着头生产。

但是有一个问题，是这些以制造业为主的城市，可以独善其身吗。

或者我再换一个问题，如果没有大城市的消费和投资，那这些城市生产出来的产品，提供给谁去消化。

是一个具备消费投资能力的市场更稀缺，还是这些制造业城市更稀缺。

所以，我们如果只是静态的来看上半年的经济数据，似乎中小城市发展势头良好，大城市普遍增长缓慢。

但是如果动态的来看，下半年的经济数据，明年的经济数据，如果大城市的投资和消费拉不动，那么数据必然传导到以制造业为主的城市里面去。

你的客人没钱了，你又怎么挣钱呢？

就像很多人说，富士康又回到国内生产了。富士康之所以回到国内，仅仅是因为我们的供应链更完善，工人的素质更高，良品率更高吗。

不是的，原因在于，我们有足够宽广的消费市场，我们有足够的消费需求，这个才是最稀缺的。

富士康生产出来的东西，想要找到买家，你就必须要靠近消费市场才行，近水楼台先得月。

这样我们就知道，上半年广州的经济数据差，很大原因在于，广州是重要的消费和投资市场。房价的回落对广州经济的影响，远比所谓的产业发展影响要更大。

所以，问题就变成了，广州还行不行，关键看房价能不能回暖。

楼市回暖，消费和投资市场，冰雪消融，万物复苏，经济自然而然会跟着恢复。

而房子的问题，我其实之前已经提到过很多回，我长期看好楼市的发展，所以我也长期看好广州的经济发展。

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（2024.9.6 橙子 yxjcena）