黄埔旧改和番禺旧改，谁更胜一筹

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们汇总了广州各区各个小区二手房成交的价格回落幅度。通过对比，外围区域的价格回落幅度基本在30-40%，核心区的回落幅度要略小，基本在15-30%。

新房的价格回落幅度也基本在这个区间。

其实这段时间，广州的新房市场沉寂了不少。

广州今年整个上半年，一共只拍了四块地。这四块地一共只产生了64.78亿的土地出让金。要知道过去三年时间，广州土拍的成绩分别是1981亿，1221亿和1183亿。

理论上，这会在一定程度上造成了今年下半年和明年上半年，新房供应的真空期。

但是土拍增量新房的真空期，没保持多久，就被黄埔和番禺的巨无霸旧改项目填补满了。市场真是一口气都缓不下来。

黄埔和番禺旧改，都是万套以上的供应，地段又都是各区的核心区域。一南一北，狭路相逢，谁会更胜一筹。

01

番禺的巨无霸旧改，里仁洞旧改项目，也就是越秀万博城，是在今年6月底开盘的。

里仁洞村地处南村镇，北临长隆旅游度假区、万博商务区，南临富豪山庄，西至新光快速和金山湖公园，东至积光工业园。

整个项目总改造面积将近162公顷，2430亩，建设总规模达到了500万㎡。要提供将近1万套住宅。

老黄埔的旧改每个体量似乎都没有里仁洞这么大，但耐不住人多力量大，颇有点三英战吕布的意思。

首先是双沙村旧改，整个项目的建设总规模237万㎡，住宅建筑面积82.32万㎡，大概8000套左右的住宅货量。项目名字叫做中建一城江山海。

然后是文冲东旧改，项目名称也定了，叫中建玖合·未来方洲。目前在美林天地的项目展厅已经开放了，意味着距离首开的时间也不会太远了。

整个项目的建设总规模大概220万㎡，住宅建筑面积60.85万㎡，预计会向市场提供5000套左右的住宅货量。

最后还有珠江村旧改，规模会小一些，大概1800套的住宅供应。

除了上面三个项目，新溪村和庙头村的旧改项目也有机会在今年入市，规模也都不小。

我们做个对比。

一是规模。越秀万博城规模建设总量约500万㎡，可售套数约10000套，与上述三大旧改合计规模、可售套数均有一定的可比性。

二是位置。同样是区域核心位置，一个是万博CBD、一个是鱼珠CBD，都属于广州第二梯队头部的区域核心，未来都还有一定的产业、商业配套增量。

三是配套。老黄埔三大旧改各自都在比拼配套，这是竞争的好处。

中建一城江山海位于广州海丝城中心，包括12所学校、12万㎡购物中心。

未来方洲规划有4所中小学、4所幼儿园，另外还有商业、公寓、酒店、写字楼、公园等。

至于珠江村旧改配套，自带18班幼儿园和49班九年制中小学，还有商业街、会所和康养中心等。

万博城这边规划了建面约116万㎡商业配套、建面约15万㎡教育配套，建面约6万㎡医疗配套，还包含了建面约5万㎡公共文化配套。

02

我和很多人的观点不太一样，我不觉得旧改项目天量供应就一定是利空。

道理其实很简单，如果旧改项目对于当地百害而无一利，那就不可能凑齐政府、开发商、原住居民、新买家，搭出旧改这么一个台子，唱这么一场隆重的大戏。

旧改项目一定是多方受益，才会让各方都有动力，投入进来。

像这种大城旧改，更是如此。

项目足够大，开发商拥有巨大的规划设计发挥空间。

开发商要扮演的角色不单单只是盖房子，修园林的开发商。还要建设相应的基础配套，重新整理城市的空间，扮演了城市设计者的角色。

而且旧改项目打造新的学校、医疗配套，还要把商业、酒店、演出、展览业态全部塞进来。

从住宅，到道路，到商业配套，整体运营下，营造出独有品质的居住氛围，一定会有最新的设计风格和城市规划的理念，被打造出来。

我个人很喜欢这种感觉。

所以，有时候开发商在局部城市运营的细节方面，往往能做出精品。

特别是现在的审美在升级，产品打造的技术也在升级。

城市运营者有新的业绩，开发商赚了钱，原住居民提升了生活环境，新买家选择了一处生活便利，配套齐全的房子居住。

城市就是在大家各取所需的前提条件下，才能稳步向前发展。不论是城市面貌方面的，还是产业升级方面的。

但是这里还是有一些细微的差别。

番禺万博在区域内部的首位度更高，番禺内的番禺广场、南站、大石、亚运城，和万博相比，不论是在产业发展，商业配套，还是生活便利性上有一定差距。

所以万博城，是可以虹吸番禺内部购买力的。

而老黄埔旧改，内部本身就有竞争。其次黄埔的南鱼珠CBD，北科学城，是旗鼓相当的。城市界面，产业发展来讲，科学城更优。交通的通达性和商业氛围来讲，老黄埔更好。

其实这也是黄埔的问题，因为黄埔区过去是萝岗和老黄埔两个区合并而成的。目前始终没有一个非常明确的区域中心。这在和其他区竞争的时候，是很吃亏的。

其他区都有很明确的中心，天河是珠江新城，海珠是琶洲，番禺有万博，白云有白云新城，荔湾是白鹅潭，黄埔呢，老黄埔还是科学城。

所以老黄埔的旧改项目，区域内首位度是不如万博的。对于周边的虹吸效果，不如万博城那么强。

但是这不意味着老黄埔的发展就一定弱于番禺万博。老黄埔有地理上的优势，道路的交通效率和便捷性，是高于番禺和主城区隔着前航道和后航道的。

如果金融城发展顺利，和鱼珠第二CBD连接起来，上限是有机会高于万博的。

毕竟这将会是一场长达十年的拉锯战。未来会演绎的是绝代双骄，还是卧龙凤雏的大戏，需要交给时间来验证了。

我们是选择要做一个当局者，还是一个看热闹的旁观者，可能比胜负更加重要。

加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。

（2024.8.21 橙子 yxjcena）