中建海丝城的定价，对老黄埔的价格体系影响巨大
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：
现在整个楼市，低迷已久，需要地王、需要全国最高价、需要上涨的信心。
缺的是信心，缺的是预期。
而这主观的东西都是可以营造出来的。
世人从来相信的不是神，相信的是神迹。南方面粉厂不重要，但是成为神话很重要。
这两天我已经可以从微信朋友圈里，看到中建海丝城的广告投放了。可能大家看到这个名字，有点陌生，这是哪个突然跑出来的项目。
其实这个项目我们之前提到过很多次，只是那个时候项目名称还是中建一城江山海。
中建海思城是项目调整后的名字，我觉得好记很多之前那个一城江山海，实在有点拗口，每每都是话到了我嘴边，就是不能准确的说出项目的名称。
估计开发商的领导也发现了这个问题，毕竟取名字的目的还是围绕着卖房来进行，不是来作诗搞诗情画意的。
行情上升期，只要地段没太大毛病，那一个项目各个事项的容错率是很高的，开发商可以随便浪。但行情回落期，那就要慎之又慎，精细化操作了。
产品的定位和设计自然不用多说，要细微到项目名称，也无可厚非。
而项目的定价，则是重中之重。定价过高，市场不认可，只要首开没有热卖，那后面就是九九八十一难，一难更胜一难。
定价过低，市场也不见得百分百就能认可，还直接吞噬掉项目的利润，开发商的日子一样不好过。
刚好中建海丝城已经拿到了两张预售证，首开5号楼和7号楼，共334套房源，吹风价格也放出来了。
我们今天就来聊聊这个项目，毕竟这么大体量的项目，对于整个老黄埔的价格体系，影响是巨大的。
01
中建一城江山海，即使改成了中建海丝城，名字里依然带一个“城”字。
我们都知道，但凡楼盘名字里带“城”的，几乎都是超大社区。像什么碧桂园凤凰城，恒大山水城等等，无一不是规模可匹敌小型城镇的大盘。
海丝城自然也没有辜负名字里有“城”的意志，整个项目的建设总规模237万㎡，住宅建筑面积82.32万㎡，大概8000套左右的住宅货量。
这次首推的组团，是融资去的6号地块，属于整个旧改项目最靠北侧的一块宅地，距离5号线双沙地铁站很近，只有不到100米。算是地铁上盖。
一共7栋楼，容积率4.42，货量1700套。首推5号楼和7号楼，产品面积段主要是76㎡和87㎡方的3房2卫，以及105㎡和116㎡的4房2卫。
从这个面积段一看就知道，项目走的是刚需路线。
按照现有的规划，整个旧改项目会配建从幼儿园一直到高中的15所学校，有传闻引入进来的是华中师范大学教育集团来办学。
说实话，现在各种名校教育集团办学，这些教育办学集团广州市内的不够用，已经开始从省外拉了。
这些名校的名称也是让人眼花缭乱，估计除了学龄期孩子的父母，几乎没几个人可以完全分清楚的。
然后这两天又有传闻，提到海思城的商业已经和华润达成协议，会引入万象系的商业进来。
如果这些东西可以落地，那不仅对于楼盘，对于整个老黄埔来讲，都是好事。但是大家要注意真实的落地情况，开盘期间各种利好，也属于营销的常规操作了。
另外也要小心不要因为这些预期一冲动，买溢价了。
02
说到价格，海丝城的吹风价格也放出来了。
小面积三房3.9万/㎡起，大面积四房4.1万/㎡起。
78㎡和88㎡的三房两卫总价分别是308-340万，350-380万。
107㎡和117㎡的四房两卫总价分别是439-470万，480-520万。
这个价格出来后，我觉得属于预期范围内的价格。但是最近又有其他消息，说可能定价可能还有惊喜。且看吧。
我们说回老黄埔的价格体系，基本上是以鱼珠第二CBD也就是靠近天河的区域为峰值，然后随着向东的距离递减。
我们在老黄埔选房，一般建议向东不要超过文冲地铁站，这是因为广州向东虽然是大势所趋，但是一旦过了文冲，势能大幅度减弱，要等待建设成熟的周期太久。
没必要为了守株待兔，提前布局，让自己呆在洞口饥肠辘辘。
海丝城所在的双岗，基本上在文冲和双沙之间，略微偏离老黄埔的核心区。
从新房来看，我们由西向东一路顺势而下。
海丝城以西的，中鼎君和府4万左右的单价，保利中央公馆4-4.5万/㎡。以东的星航TOD大概3.2万/㎡起，然后最远的黄埔新城，特价单位2.3万/㎡左右。
二手方面，紧挨天河的保利学府里的南向三房4万出头的单价，中鼎君和名城差不多也在这个价格。万科城市之光因为更新，成交也不多，现在还是在4.2-4.5万/㎡的价格区间。
这么一看，整个老黄埔的价格体系就非常清晰了，海丝城的定价非常精确的契合在老黄埔的价格体系里，不多不少，可谓严丝合缝。
但是以目前市场的势头，一个新盘的定价如果没有让市场惊喜，没有突破原有的价格体系，是比较难在市场的竞争上出头的。
在买家珍贵的选择中，你一定要有一个难以割舍的理由，目前的行情下，价格的权重不断提升，就是那个最普遍最核心的理由。
大家可以继续关注海丝城的这次定价以及后续的走势，这对于老黄埔是很重要的。这个定价立住了，那基本上老黄埔的价格体系就已经趋向稳定了。
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（2024.8.31 橙子 yxjcena）
