广州新拍宅地只是开胃菜，大餐还在后面

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们讲了黄埔和番禺的天量供应。可能放在当下看，会直接影响到两个板块的供需关系。但是拉长时间看，城市面貌的提升，配套的完善和丰富，都是利好这两个板块的。

我们之前说过很多广州今年的土拍情况，也讲了第三批次一口气放出来50块宅地。

没办法，毕竟广州上半年，一共只拍了四块地。这四块地一共只产生了64.78亿的土地出让金。这点土地出让金，也只有去年的6%。

昨天，广州土拍市场上终于又有建树了。中交地产和广州交投的联合体，以底价47.4亿元拿下海珠三滘立交地块，楼面价3.1万/㎡。

相比于7月总价只有5.914亿元，由国企中铁集团底价拿下南沙横沥岛地块，这次这块宅地的规模就要大很多了。

如果之前只是一棵小树苗，那这次这块宅地的成功出让，相当于一棵大榕树了。

并且这块宅地是海珠今年卖出的第一块宅地，算是给下半年的土拍市场开了一个头。

只是开头还算容易，接下来的重头戏才是真正的考验。

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我们先来看看海珠的这块宅地。

这块地在海珠南洲，北侧是南洲路，南侧广州环城高速，东侧广州大道。

光是从位置的描述就能看出来，三面环路，而且都是主干道，五行带噪，和安静是没什么缘分了。

整个地块的用地面积6.7万㎡，计容建筑面积是15.2万㎡，容积率5。未来预计能产生1500套货量。

6.7万㎡的地块，容积率5，但是能建设面积不是30万㎡，而是只有15.2万㎡，是因为地块有很大一部分是道路和绿地，能建设的地块面积只有3万㎡。

楼面价3.1万/㎡，和附近的一些项目相比，例如保利燕语堂悦的东方红地块4万/㎡楼面价，中铁建西派粤府洛溪大桥西侧地块4.3万/㎡楼面价，便宜了不少的。

当然，会捆绑一些土壤修复和配建的要求，实际楼面价要高一点。像剩下3.7万㎡的绿地和道路就得开发商自己掏钱来搞。

但即使如此，这个楼面价也创造了附近的成交新低。

这块地整体的素质其实一般。有人拿他类比天河的兰亭盛荟。

问题是兰亭的噪声来自环城高速，后来还在高架上搞了空中花园遮挡噪音，这样兰亭中间的楼栋至少没有太多噪声影响的问题。

而这块地三面环路，被广州大道，环城高速，南洲路三条主干道夹击，也不太可能在桥上搞个空中花园，想噪声躲都没地方躲，毫无无盲点。

未来周边还规划公交站和客运站，公交站倒还好，但像客运站这种都是流动人口疏散的配套，对周边的居住体验其实是不利因素。

当然，优点也不是没有，附近有地铁2号线和广佛线。楼层高点，还能看到南向的江景，虽然后航道的江景也没什么好看的，但好歹开发商做营销的时候，能多个宣传点。

隔壁的西派粤府走的是改善路线，面积120㎡起，但是价格600来万起，算是将将踩在刚需和改善的分界线上，处于很微妙的总价区间。

我觉得三滘立交地块，大概率有两个方向，一种是做成改善品质但是面积段是刚需配置的产品，总价集中在600万以内。另外一种就还是走刚需改善，靠着低拿地价，走低单价的路线。

怎么说呢，不论走哪条路，前景都比较坎坷。当然，也不排除开卖的时候，大环境改善，那一切问题就都不是问题了。

02

当然，我们今天要说的不仅限于此。

这块地的拿地企业是中交地产和广州交投的联合体，依然是国央企单位，我们心心念念的民营开发商依然没有出现。

不过至少不是城投平台，还是有可取之处的。

但依然是自己的两个口袋来回倒腾，就算倒腾的手法再娴熟，技艺再精妙，也没办法把钱真的变出来。

毕竟魔术终归是魔术，无中生有的技法也只能作为一种表演，助助兴大有前景。可是事关吃饭的事情，那是要真刀真枪，剁肉，升柴火，煎炒烹炸闷溜熬炖的。

完全是两个领域的事情。

所以，海珠三滘立交地块只是一道开胃菜。

接下来还有琶洲南的三块宅地，还有金融城西区南方面粉厂的地块。这些才是今年的重头戏。

广州今年上半年土拍成交不到65亿的事情，影响没有大家想象的那么立竿见影。因为土地使用权出让收入存在结转周期，所以上一年卖地收入，会有部份结转到今年。

所以财政层面的土地出让收入，并非等同于当期土拍市场的出让金。

这个金额到底是多少，我们无从得知。虽然压力大担子重时间紧，已然众所周知。但是至少家里还有粮，没有弹尽粮绝，还有周转腾挪的时间和空间。

其实我觉得目前为止，发生的这一切都是好事情。就像我一开头讲的，很多事情在当下是看不出来好坏的，需要拉长时间来看，让时间来验证。

目前的住宅开工面积数据，回到了2006年的水平。

所以这就是一个很简单的市场经济自我调节的问题。

当市场的供大于求时，价格下跌，供应逐渐减少。然后市场回到供不应求的状态，价格上涨，供应增加。再次变成供大于求。如此循环往复。

目前的市场我们正处在一个价格下跌，供应逐渐下降的状态。这就是经济周期中一个很常见的阶段。

下降幅度如此之大的新开工面积，就是在持续减少住宅的供应。这种供应的减少，需要一段时间的发酵，才能体现在价格端，销售端。

开发商也好，我们个人也好，操盘手也好，大家都是这个市场的一部分，都需要遵守市场的规律。

没有谁真的身在五行中，心在三界外。

接下来50块宅地，不论如何，都会有一个结果。只是这个结果早都没什么悬念。

大力度的政策该来的一定会来，供需关系的逆转也一定会来，右侧交易也一定会来。

有人似乎总觉得这次可能与众不同，但说实话，站在未来看今天发生的事情，和过去也没有什么不同。

日光之下并无新事。

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（2024.8.22 橙子 yxjcena）