广州各区的房价到底跌了多少

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

我们讲了广州楼市在新政后的一些现状。其实任何时候，悲观和乐观，看空和看多，都是同时存在的，二者都能自圆其说。

但我觉得，观点的讨论其实没那么重要。重要的是去做当下自己可以控制的事情，把可控的事情做到最好，才能对自己的生活和家庭产生实质性的帮助。

我们都知道广州这一轮楼市的回落

广州7月二手住宅网签数是10034套，环比下降了4.04%，但也维持住了连续破万套的趋势。

我这里用的是“维持”，而不是“保持”。也说明上一轮的政策刺激效果，逐渐势微。

有几个读者和我聊，说过去都是量在价先的，广州只要成交破万套，那市场一定是烈火烹油的。

广州二手房市场的枯荣线就是8000套成交量。

现在虽然成交量上来了，但价格似乎纹丝不动，牢牢趴在地板上，好像有一股强大的吸力，任凭多大力气都掰不动。是不是之前的规律已经失效了，还能用过去的眼光看待这个市场吗。

其实是因为真实的成交量数据，往往要比网签量延后一个多月。而且成交数据也是要远小于网签量的。

例如6月广州的网签量是10456套，但6月实际的成交数据是7762套，距离枯荣线还有一点距离。

所以，量在价先的规律并没有消失，只是市场现有的动能，尚不足以突破悲观情绪的枷锁，一飞冲天需要更多的政策弹药。

但不得不说，楼市的价格确实已经触底。所以我们才好做个广州楼市价格方面的总结，和大家展示一下广州各区的小区房价从高位到现在，跌了有多少。

这个价格有没有买入的性价比，还是挺一目了然的。

01

我们做对比，自然是拿最高时期的单价来对比。

19年深圳在年底取消豪宅税后，市场开始升温，这是上一轮楼市上涨的起点。然后20年3月左右，热度从深圳传到至广州。

广州最先热起来的是天河、黄埔和番禺，特别是黄埔、番禺受到人才买房政策的利好，吸收了一部分外部的购买力，价格一路向上。

接下来楼市的热度进一步传到了海珠。

后来21年8月出的交易参考价，是这一波楼市涨幅明显的分界线。至此，广州开始了将近2年的横盘。

直到23年春节后，天河珠江新城为首的核心板块头部小区，又有了一波涨幅。像凯旋新世界，保利心语，兰亭盛荟的最高成交价，都是在23年的小阳春出现的。

所以我们可以看到，广州上一轮的涨幅有很明显的分化。

像天河的头部小区，房价最高峰是在23年的3月前后。

黄埔和番禺一些区域的高点是在2021年左右。

但还有一部分区域，像增城、荔湾的一些板块，番禺、白云的某些楼盘，高位其实是在18年，20年开始的这一波涨幅，并没有惠及这些区域。

所以会出现这些区域的跌幅数据，看起来似乎并不是很大，这并不是因为这些区域价格稳定，抗跌。而是在上一轮没有怎么涨，回调的幅度自然会小一些。

为了方便对比，我们统一把楼市的高峰价格以2021年为准。

另外，每个小区内部由于产品不同，楼层和朝向的不同，中间的价差会非常大。

举个例子，嘉裕公馆最近西向的三房成交单价是14万左右，但是这个户型在高峰期也就是不到17万的单价。你不能拿这个产品，去和南向产品最高20万的成交价去做对比。

越是高单价的小区，不同产品之间的差价就更大。

因此我们在选择高峰和低谷价格的时候，会选择类似户型的平均成交价来做对比。

数据不是百分百精确，但是能够真实准确的体现出楼市的趋势就够了。

02

我们先看天河区。

天河的板块我划分的会比较细致，可以清晰的看到，天河整体的回落幅度就是在30%左右。

我们会发现像粤海丽江，嘉裕公馆的回落幅度很小，都在20%以内。而像天河公园的东方新世界，珠江俊园，金融城的骏景花园，跌幅会比较明显，都达到了30%以上。

其实这还真不是说前者就比后者更保值。

而是一些成交量比较大的小区，价格回落的幅度就会更明显一些。有些小区虽然看似价格比较坚挺，但实际上是因为没什么成交，处于有价无市的状态。

而那些看似价格回落比较多的小区，往往是像骏景花园，因为小区规模大，放盘量多，总价不高，户型产品方面还不错，成交量旺盛。

房产，特别是二手房，是一两单成交就可以决定小区整体价格体系的产品。所以我们甚至可以讲，有足够成交的小区，才能最真实的体现市场的现状。

另外，牛奶厂包括金融城的兰亭，也基本就是跟着大趋势走的跌幅，既没有惊喜也没有惊吓，都是整个大的价格体系里的一环。

我们接下来再看看其他几个区的价格。

海珠的情况和天河比较类似。都是成交少的豪宅和高端改善产品跌幅小一些。刚需盘，成交旺盛的大盘，跌幅会显得大一些。

越秀的回落幅度在几个核心区里，是偏大的。越秀没有太多产业的支撑和增量，人口也确实的在流出中。

但是作为越秀为数不多，有一定居住品质的产品，我觉得现在这个价格开始有性价比了。

我们可以明显看到，核心区的价格还是要稳定很多，基本就是在20-30%之间。外围郊区的价格降幅会更大，很多都超过了40%。

特别是21年几个高科技产业概念比较强的区，价格回落的幅度非常大。像南沙，黄埔，番禺，都有很大的跌幅。

虽然这三个区的跌幅都不小，但是情况还是略有不同的。

黄埔至少有产业，经济总量也排在全广州第二，老黄埔距离天河金融城也就几步路的距离。

番禺有自己的互联网产业，万博已经有了一定的IP效应，商业配套也做起来了，通勤距离勉强也在珠金琶的辐射范围。

唯有南沙，空有概念，既没有便利的通勤，也没有亮眼的经济增长点，上半年GDP负增长是舍我其谁，更没有人口聚集带来的繁荣商业，估计只有PPT的技艺锻造的炉火纯青吧。

另外，白云和荔湾这些老城区，上一波行情的涨幅不起眼，这一轮的回落也就没有那么撕心裂肺，肝肠寸断，幅度会比大热的黄埔，番禺小一些。

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（2024.8.20 橙子 yxjcena ）